Thông tin phải minh bạch, chính xác

Thị trường bất động sản (BĐS) vẫn kém thanh khoản, chủ đầu tư, người bán liên tục giảm giá, cắt lỗ, còn người mua vẫn kiên định chờ đợi.

Vậy đâu là giới hạn để cung cầu gặp nhau vẫn chưa có lời giải chính xác bởi phương thức xác định giá còn lập lờ, thiếu quy chuẩn. Thậm chí, ngay bản thân sản phẩm BĐS, mỗi phân khúc, loại hình lại có những cách định giá khác nhau.

Nhiều cách định giá

Không phải người làm ăn thua lỗ hay cần tiền mà bán nhà, chị Cẩm Thịnh rao bán căn nhà 3 tầng 42m2 tại số 7 ngõ 47 Hào Nam, quận Đống Đa đã từ lâu nhưng vẫn chưa có người mua. Có nhiều khách đến xem nhà và trả giá nhưng hầu hết đều cho rằng chị đưa mức giá  quá cao. Chị Thịnh chia sẻ: Mức giá 3,2 tỷ đồng, có thương lượng là con số rất sát với giá trị của căn nhà. Trước khi đưa mức giá này, tôi đã phải tìm hiểu kỹ mặt bằng giá chung của thị trường nhà đất các khu vực lân cận, tham khảo ý kiến của bạn bè và xem các trang mạng chuyên về nhà, đất. Đặc biệt, gần nhà tôi có người vừa bán nhà giá 3,5 tỷ đồng/3 tầng. Đấy là căn cứ để tôi so sánh, đưa ra mức giá bán để tránh bán nhà quá rẻ.

Thị trường bất động sản Việt Nam chưa đủ thông tin cho người mua, khiến đây là một hạn chế. Chính phủ làm sao để có thể xây dựng được kho dữ liệu thông tin, chỉ số minh bạch, chính xác, phản ánh tất cả các phân khúc dự án, khía cạnh của thị trường để người mua có cơ sở tham khảo, đặt niềm tin, tạo giá trị gia tăng cho nhà đầu tư. Ông Leon Cheneval Phó Giám đốc CBRE Việt Nam

Ông Lê Ngọc Quỳnh, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS nhadat24h.net cho biết: "Thường các loại hình BĐS được ra giá dựa vào tính ưu việt của sản phẩm. Cụ thể như vị trí đẹp, thuận tiện giao thông đi lại; Lợi thế đầu tư kinh doanh thương mại, khả năng sinh lời, phát triển tương lai; Tính thanh khoản cao, tức là đáp ứng, phù hợp nhu cầu của nhiều người; Theo giá đất khu vực TP quy định. Thậm chí, đôi khi còn là vấn đề phong thủy, tâm linh". Đồng quan điểm với ông Quỳnh, ông Nguyễn Viết Hải, Cố vấn cơ quan Nghiên cứu, Phản biện và Xúc tiến đầu tư BĐS (VNRiRE) nhấn mạnh thêm: "Giá một sản phẩm BĐS khi đưa ra thị trường thì yếu tố quan trọng là giá đất tại vị trí sản phẩm, sau đến kết cấu xây dựng, kiến trúc, trang thiết bị nội thất, giá thành xây dựng của căn nhà, các tiện ích, dịch vụ xung quanh".

Song trên thực tế, nhiều khi giao dịch nhà đất, giá lại không phụ thuộc vào những căn cứ thẩm định mang tính chuyên môn nghề nghiệp nói trên, mà đôi khi do tâm lý, nhu cầu người mua, người bán. Người mua ưng thì giá nào cũng trả. Người bán cần tiền sẽ chào thấp hơn giá thị trường, chịu lỗ để nhanh thoát hàng. Khung giá đất được UBND các tỉnh, TP ban hành cũng được coi là một trong những cơ sở để xác định giá. Tuy nhiên,  nhiều ý kiến cho rằng khung giá này chỉ nên coi là dữ liệu tham khảo vì chưa sát giá thị trường. Rõ ràng, việc xác định giá trị thực của BĐS đang còn rất nhiều những tồn tại phải giải quyết.

Đưa nhà đất về giá trị thật

Để hoàn thành dự án BĐS phải qua rất nhiều công đoạn. Từ khâu xin cấp phép, GPMB, thiết kế, xây dựng đến hoàn thiện nội thất, các công trình dịch vụ đi kèm... Mỗi khâu lại mất một khoản chi phí không hề nhỏ. Tất cả các chi phí này, sau khi hoàn thiện sản phẩm BĐS được chủ đầu tư tính vào giá bán.

Một trong những yếu tố để BĐS hạ giá là Nhà nước phải ổn định các chính sách, giảm bớt tục hành chính. Ông Phan Trường Sơn, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Xây dựng HUD3 cho rằng: "Khách hàng đang phải gánh một chi phí bất hợp lý vào giá thành BĐS. Những chí phí này có thể giảm được ngay, giảm đến 30% nếu các cơ quan quản lý thực sự quyết liệt. Cụ thể, chi phí quản lý giảm được 10 - 15%, chi phí sản xuất 10%, quản trị doanh nghiệp 5 - 10%, chi phí đầu tư xây dựng 10% nếu giao cho một đơn vị đầu mối xử lý toàn bộ hồ sơ từ khi lập dự án đến khi hoàn thành. Cải cách thủ tục hành chính cần minh bạch, rõ ràng trong từng khâu". Đây cũng là ý kiến được nhiều chuyên gia đồng tình, đề xuất.

Đối với chủ đầu tư, việc chủ động cải tiến công nghệ xây dựng, quản lý, đẩy nhanh tiến độ dự án, cũng giúp tiết kiệm chi phí, giảm giá thành cho khách. Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí toàn cầu phân tích: "Đẩy nhanh tiến độ dự án sẽ giúp giảm chi phí nhân công, thuê nhà thầu. Sử dụng công nghệ mới dự ứng lực để giảm thép sàn, vật liệu nhẹ không nung giảm tải trọng tòa nhà... sẽ giảm được giá bán. Tuy nhiên, quá trình này phải được thực hiện trên sự kiểm tra, kiểm soát đấu thầu chặt chẽ, đảm bảo chất lượng công trình."

Nhìn chung, sự chủ động sử dụng công nghệ mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành của chủ đầu tư, cùng với cải cách thủ tục hành chính của Nhà nước, hạn chế tình trạng đầu cơ là những yếu tố góp phần quan trọng giảm giá BĐS. Bên cạnh đó, việc thành lập các tổ chức thẩm định giá đất, các khung pháp lý, phương pháp xác định chuẩn thì việc định lượng giá BĐS sẽ dễ dàng, thị trường sẽ minh bạch.

Giá BĐS Việt Nam đang rất vô lý, số liệu thì có vấn đề. Thị trường điều chỉnh theo ý muốn đại gia chứ không theo ý Nhà nước. Nhưng với trình độ công nghệ, vật liệu, cách thức quản lý như hiện nay, tùy theo chất lượng và vị trí thì khoảng giá 8 - 14 triệu đồng/m2, tôi nghĩ là hợp lý.

GS Đặng Hùng Võ