Thị trường căn hộ sẽ "nhảy múa" trong năm 2015?

Càng về cuối năm 2014, giá bán sơ cấp và thứ cấp đã tăng nhẹ trở lại tại hầu hết các phân khúc là một tín hiệu vui cho thị trường trong năm 2015.

Chen nhau mua căn hộ

Trong 5 năm trở lại đây, chưa bao giờ thị trường bất động sản Việt Nam chứng kiến cảnh lượng khách hàng quan tâm chen chúc trong buổi mở bán căn hộ hạng sang như tại tổ hợp Vinhomes Nguyễn Chí Thanh vào sáng 1/11. Mặc dù đơn vị phân phối độc quyền dự án đã thuê hẳn hội trường lớn của khách sạn Hà Nội Daewoo, nhưng nhà phân phối này có lẽ cũng không ngờ dự án “nóng rẫy” đến nỗi gần 800 ghế ngồi không còn một chỗ trống. Thậm chí, khi buổi mở bán bắt đầu, khách hàng vẫn ùn ùn kéo đến và đứng chật kín cả hành lang khách sạn.

Thị trường bất động sản đã chứng kiến cảnh chen lấn và bốc thăm để có suất mua căn hộ, nhưng đó là vào thời kỳ sốt nóng 2008-2009.

Các dự án mà khách hàng giành giật trước đây như The Vista ở TP.HCM hay Lê Văn Lương Residentials tại Hà Nội có mức giá trung bình từ 20-30 triệu đồng/m2. Còn trong suốt thời gian khủng hoảng, ít có chủ đầu tư nào dám mở bán dự án, bởi có mời khách thì cũng rất ít người tham dự.

Gần đây, hiện tượng chen lấn xuất hiện trở lại, nhưng chỉ ở những dự án căn hộ giá rẻ từ 10-15 triệu đồng/m2 do các công ty của “đại gia điếu cày” – ông Lê Thanh Thản – đứng đầu.

Cảnh chen lấn tại buổi mở bán căn hộ Vinhomes Nguyễn Chí Thanh nằm ngoài trí tưởng tượng của rất nhiều người bởi đây dự án hạng sang có giá bán dao động 60-65 triệu đồng/m2. Chưa biết chính xác dự án này đến nay đã bán được bao nhiêu căn hộ, nhưng sự quan tâm của khách hàng đã là một thành công rất lớn. Số lượng khách hàng tham dự có thể coi là một trong những dấu hiệu cho thấy thị trường bất động sản đã phục hồi hay chưa.

Thực tế, không phải đến cuối năm 2014, khi những tín hiệu phục hồi rõ nét hơn, thì lượng khách hàng quan tâm mới đông, mà từ đầu năm, lượng căn hộ giao dịch đã tăng đều đặn. Thậm chí, nhiều dự án mở bán trong tháng Ngâu - thời điểm kiêng kỵ mua nhà - như Dolphin Plaza, Mipec Tower, vẫn bán tốt. Thống kê sơ bộ của Công ty Tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, trong 9 tháng đầu năm, có tổng số 6.500 căn hộ được tiêu thụ tại Hà Nội. Mặc dù con số này chưa thấm vào đâu so với thời kỳ hoàng kim, nhưng đã có sự tăng trưởng đáng kể so với những năm trước.

Không những phục hồi, mà theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc, thanh khoản của phân khúc nhà ở cao cấp tăng khá đột biến trong thời gian gần đây. Nguyên nhân được ông Quyết chỉ ra là trong 2-3 năm qua, phân khúc này hầu như đứng im vì tính thanh khoản thấp. Doanh nghiệp thậm chí còn “sợ” đầu tư vào phân khúc này vì lo không bán được. Các dự án bán trong thời gian qua chủ yếu là các dự án cũ, còn những dự án khởi công chào bán mới như Vinhomes Nguyễn Chí Thanh hay D.’ Le Pont D’or – Hoàng Cầu rất ít.

Đặc biệt, sau khi Hà Nội hạn chế xây nhà cao tầng ở nội đô và ven hồ Tây thì nguồn cung căn hộ cao cấp ở 4 quận nội thành là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa và Hai Bà Trưng bị bóp lại. Không riêng Vinhomes Nguyễn Chí Thanh, mà nhiều dự án cao cấp khác như Royal City, Star City Lê Văn Lương, Times City cũng bán tốt.

Tăng giá

Theo các công ty tư vấn bất động sản, càng về cuối năm, giá bán sơ cấp và thứ cấp đã tăng nhẹ trở lại tại hầu hết các phân khúc. Việc tăng trở lại mạnh hơn của giá thứ cấp trong phân khúc trung cấp cho thấy người mua trên thị trường thứ cấp đang ưa chuộng phân khúc trung cấp do giá cả phù hợp hơn và sản phẩm đã hoàn thiện.

Trên thực tế, các nhiều chủ đầu tư vẫn tung ra các chương trình khuyến mại, hỗ trợ tài chính cũng như lịch thanh toán hấp dẫn để thu hút khách mua nhà. Nhưng một số chủ đầu tư đã tự tin hơn khi tăng giá bán. Chẳng hạn, Công ty TNHH Hoà Bình chào bán toà nhà thứ hai của Dự án Hòa Bình Green City với giá từ 38 triệu đồng/m2. Mức giá này cao hơn hẳn so với tòa đầu tiên bán vào năm ngoái, với giá xây thô từ 20,5 triệu đồng và hoàn thiện từ 26 triệu đồng/m2. Tất nhiên, tòa nhà thứ hai cũng được đầu tư đẳng cấp hơn với vật liệu hoàn thiện cao cấp hơn, nhưng sự nhảy vọt về giá đã cho thấy chủ đầu tư tự tin hơn. Giá tăng, nhưng lượng khách hàng quan tâm cũng không hề giảm và chỉ trong một tuần mở bán, đã có khoảng 180 căn hộ đã có chủ.

Không chỉ Hòa Bình Green City mà Dự án D.’ Le Pont D’or cũng tăng giá bán hơn 10% so với giá trước đây. Theo tính toán của chủ đầu tư, giá bán căn hộ xây thô của dự án này dao động từ 33-38 triệu đồng/m2 và nếu tính cả chi phí hoàn thiện khoảng 7-9 triệu đồng/m2, thì đây vẫn là dự án cao cấp có giá rẻ nhất trong các quận nội thành hiện nay. Những dự án cao cấp khác như The Lancaster, Discovery Complex II đều có giá 60-70 triệu đồng/m2, thậm chí lên đến 80-90 triệu đồng/m2 như Hoàng Thành Tower. Giá chát, nhưng có dự án đã bán hết, hoặc bán được một nửa, nên những dự án mới như Vinhomes Nguyễn Chí Thanh hay D’. Le Pont D’or - Hoàng Cầu bán chạy cũng có thể lý giải được.

Tuy vậy, không phải dự án cứ gắn mác cao cấp là bán được, thậm chí, dự án giá rẻ cũng không bán được. Các chuyên gia chỉ ra thực tế là nhiều dự án giá rẻ nhưng không ai muốn mua vì không có hạ tầng, nằm giữa đồng không mông quạnh mà “cho cũng không dám ở”. Người mua giờ rất sợ rót tiền vào những dự án như thế. Trong khi đó, khách hàng phân khúc cao cấp rất khó tính và để đáp ứng được, bất động sản cao cấp không chỉ là nhà đẹp, nội thất đẹp, mà phải có hạ tầng tốt, môi trường sống tốt, thậm chí là phải có “hàng xóm tốt.”

Đồng tình với quan điểm này, ông Phạm Thanh Hưng, Phó chủ tịch Cen Group cho rằng, dù trong điều kiện nào thì vị trí dự án vẫn đóng vai trò then chốt. Vị trí dự án đẹp không đơn thuần chỉ nằm trên con đường đẹp như Nguyễn Chí Thanh, hay bên hồ Hoàng Cầu, mà quan trọng hơn, hệ thống hạ tầng xã hội và tiện ích như trường học, nhà trẻ, bệnh viện… có sẵn xung quanh.

Ông Hưng dẫn chứng, chỉ có ở Hà Nội mới có cảnh xếp hàng qua đêm hoặc đạp đổ cổng xin cho con học, mà các trường như thế này lại tập trung ở nội đô nên người dân càng có tâm lý hướng về trung tâm. Điều đó lý giải tại sao các dự án căn hộ nội đô dù giá cao, nhưng vẫn đắt khách, trong khi nhiều khu biệt thự ven đô, dù giá đã giảm một nửa, nhưng vẫn không có người mua.

Nhưng không chỉ sợ những dự án thiếu hạ tầng và tiện ích, mà người mua còn sợ những chủ đầu tư không đáng tin. Thời gian qua, không thiếu các dự án thu tiền khách hàng mà không xây được và khách hàng hiện rất sợ những chủ đầu tư vẽ dự án hoành tráng nhưng lại không đủ nguồn lực để triển khai. Thực tế cho thấy, dự án giá cao bán được là do chủ đầu tư đã gây dựng được uy tín bằng việc hoàn thành các dự án chất lượng cao, đúng tiến độ.

Tìm nguồn cung mới

Tuy nhiên, các giao dịch trong năm qua vẫn chủ yếu tập trung vào việc giải quyết hàng tồn kho tại các dự án đã hoặc đang hoàn thiện. Những dự án mới mở bán như Helios Tower, Home City, D.’ Le Pont D’or, Green Stars không có nhiều. Thậm chí, tại một số dự án, tưởng chừng như chủ đầu tư bán hết, nhưng thực tế, một số nhà đầu tư thứ cấp đã “ôm” một lượng lớn căn hộ, sau đó lại tiếp tục tung ra thị trường.

Nếu như thị trường TP.HCM sẽ đón nhận hàng chục nghìn căn hộ chào bán trong vòng một năm tới, thì có vẻ thị trường Hà Nội lép vế hơn. Các dự án chào bán sẽ tiếp tục ở những dự án đã hoàn thiện mà vẫn còn ế. Nguồn cung mới sẽ tập trung vào một vài dự án như Goldmark City (5.000 căn hộ), Green Stars (2.000 căn hộ), Home City (1.200 căn hộ), Bright City (1.500 căn hộ), Gemex Tower (1.200 căn hộ), HH3-HH4 Linh Đàm (hơn 7.000 căn), Khu đô thị mới Nghĩa Đô (6 toà căn hộ)...

Đây là những dự án có số lượng căn hộ lớn nhất tung ra thị trường thời gian tới. Ngoài ra còn có các dự án quy mô nhỏ hơn tiếp tục chào bán như Khu đô thị Gamuda Garden, Helios Tower. Nguồn cung mới ở nội đô vẫn khiêm tốn, nhưng lựa chọn ở ven đô vẫn dồi dào.