Thị trường BĐS Việt Nam: Đậm dấu ấn của nhà đầu tư nước ngoài

Ngày 26 -12, hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam – Vị trí, vai trò trong nền kinh tế và các giải pháp phát triển” đã diễn ra tại Hà Nội. Đây là một “cuộc trao đổi” có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm đánh giá thị trường BĐS Việt Nam sau 2 năm gia nhập WTO.

Cái được lớn nhất cho thị trường BĐS sau 2 năm gia nhập WTO là nguồn FDI đầu tư vào lĩnh vực này tăng rất mạnh. Trong bối cảnh Việt Nam vẫn trong quá trình đẩy mạnh hiện đại hóa đất nước, nguồn vốn trong nước rất hạn hẹp thì việc FDI tăng mạnh vào lĩnh vực BĐS sẽ góp phần rất quan trọng vào việc đô thị hóa, nâng cấp cơ sở hạ tầng.

Thực tế, nếu nhìn vào các thành phố lớn thì có một điều dễ nhận thấy, đó là các dự án, các công trình BĐS lớn, những khách sạn 5 sao... đều có yếu tố nước ngoài. Chính họ đã giúp chúng ta rất nhiều trong việc mở cửa, thu hút đầu tư, phát triển du lịch. Trong bối cảnh nguồn vốn trong nước còn hạn hẹp thì FDI tăng sẽ tạo nguồn cung dồi dào, từ đó mang lại nhiều lợi ích cho người dân.

FDI đổ vào các lĩnh vực như khách sạn, khu du lịch, nghỉ dưỡng, khu công nghiệp... còn góp phần tạo thêm công ăn việc làm cho người lao động Việt Nam. Và cuối cùng FDI đổ vào BĐS nói riêng và vào toàn bộ nền kinh tế Việt Nam nói chung tăng mạnh khẳng định Việt Nam là môi trường đầu tư thuận lợi, an toàn và còn nhiều tiềm năng.

Mặt hạn chế lớn nhất là trong 2 năm qua, đầu tư (bao gồm cả FDI) vào lĩnh vực BĐS đã quá ồ ạt. Khoảng 90% đầu tư trực tiếp nước ngoài cùng với một lượng lớn vốn của các doanh nghiệp Nhà nước đang di chuyển sang khu vực BĐS với giá trị bị thổi phồng, gây ra hiện tượng đầu cơ, sốt ảo. Điều này khiến tín dụng nội địa tăng vọt, làm nền kinh tế trở nên quá nóng và tiềm ẩn nhiều rủi ro. Thứ hai, đó là sự mất cân đối trong đầu tư vào BĐS.

Các dự án BĐS trong những năm qua chỉ dồn vào phân khúc thị trường cao cấp, trong khi phân khúc nhà ở cho người thu nhập trung bình và thấp - đối tượng có nhu cầu thực sự về nhà ở - lại ít được quan tâm.

FDI đổ vào BĐS đồng nghĩa với nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai bởi các nhà đầu tư phải nhập khẩu nguyên liệu để triển khai các dự án. Hơn nữa, các dự án BĐS gần như không tham gia xuất khẩu nên sẽ gây khó khăn cho việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam khi các nhà đầu tư nước ngoài thu hồi vốn bằng nội tệ nhưng lại chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ.

Ngoài ra, giá đất cũng là một vấn đề được quan tâm nhiều tại hội thảo. Theo ông Phạm Sỹ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, giá đất thị trường phải trở về mặt bằng hợp lý. Ông Liêm cho biết: Giá đất thị trường nếu quá rẻ thì sẽ dẫn đến sử dụng lãng phí tài nguyên đất, nếu quá đắt thì làm cho chi phí phát triển quốc gia trở nên tốn kém.

Nếu cơ chế thị trường thông suốt thì giá đất sẽ trở nên “hợp lý”, phản ánh trạng thái cung cầu cân bằng, tài nguyên đất đai được khai thác tiết kiệm. Vậy cơ chế thị trường đất đô thị nước ta hiện đang có vướng mắc gì khiến cho mặt bằng giá đất cao hơn nhiều nước khác đến thế? Theo tôi có các nguyên nhân sau đây: Sự điều hành yếu kém đối với thị trường đất cấp 1; hệ thống thuế BĐS có nhiều thiếu sót; thị trường BĐS chậm trưởng thành.

Vẫn theo ông Liêm, Nhà nước là bên cung độc quyền trong thị trường đất cấp 1 nhưng thể chế thiếu hoàn thiện khiến nảy sinh sự lạm quyền và tình trạng mất cân đối giả tạo. Nhà nước cũng là bên có nhu cầu lớn về đất đai cho các dự án đầu tư công. Hệ thống thuế là do Nhà nước xây dựng. Quá trình đô thị hóa nước ta diễn ra nhanh và nặng tính tự phát nhưng Nhà nước lại chậm quy phạm hóa thị trường BĐS.

Nhà nước cũng tham gia tích cực vào việc hình thành giá đất cao như hiện nay, chẳng hạn đấu giá diện tích đất nhỏ được món tiền lớn để rồi sau đó phải đền bù với giá tương tự để lấy diện tích đất lớn hơn nhiều cho dự án đầu tư công ở gần đó! Một số công chức có thể cho rằng giá đất cao thì có lợi cho thu ngân sách Nhà nước nhưng quên rằng nó làm tăng chi ngân sách còn nhiều hơn, ngoài ra còn làm biến dạng thị trường và gây ra nhiều tệ hại khác như làm tăng khoảng cách giàu nghèo. Tóm lại trong vấn đề giá đất cần nhanh chóng khắc phục nghịch lý là giá đền bù thì quá thấp mà giá đất thị trường lại quá cao!

DiaOcOnline.vn - Theo Sài Gòn Giải Phóng