Thị trường BĐS phát triển chưa bền vững

Cơ cấu sản phẩm được điều chỉnh hợp lý là một trong những nguyên nhân quan trọng tác động đến giao dịch trên thị trường bất động sản (BĐS).

Sức ấm lan tỏa

Bộ Xây dựng có báo cáo quan trọng về nhà ở và thị trường BĐS tại Kỳ họp thứ 4 Quốc hội khóa XIII. Báo cáo này đã cho thấy những số liệu ấn tượng về tình hình phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội (NƠXH) và giao dịch trên thị trường BĐS.

Lượng giao dịch thành công năm 2014 và quý I năm 2015 tăng trưởng khá, chủ yếu tại phân khúc căn hộ có diện tích vừa và nhỏ với các yếu tố quan trọng kèm theo như: Dự án đã hoàn thành, dự án tại khu vực có đầy đủ các công trình hạ tầng và các dự án đang thi công với tiến độ tốt. Diễn biến này cho thấy sự thay đổi cơ bản không chỉ của bên cung mà người mua cũng đã trở nên “thông thái” hơn với những lựa chọn thực tế, tối ưu. Sự ấm lên của phân khúc nhà ở bình dân, NƠXH đã tạo sức lan tỏa đến phân khúc sản phẩm trung và cao cấp. Năm 2014, tại Hà Nội có 11.550 giao dịch thành công (tăng gần 2 lần so với 2013), tại TP Hồ Chí Minh có khoảng 10.350 giao dịch thành công (tăng gần 30% so với 2013). Trong 4 tháng đầu năm 2015 có khoảng 5.850 giao dịch thành công (tăng gấp 2,5 lần so với cùng kỳ 2014). Riêng tháng 4/2015 có khoảng 1.600 giao dịch thành công (tăng 10% so với tháng 3/2015).

Điểm yếu cơ bản của thị trường BĐS là lệch pha cung - cầu đã từng bước được giải quyết. Đến nay trên địa bàn cả nước đã có 60 dự án đăng ký chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang NƠXH với quy mô xây dựng khoảng 38.897 căn hộ; 74 dự án đăng ký điều chỉnh cơ cấu căn hộ (giảm diện tích) cho phù hợp hơn với nhu cầu thị trường với số lượng ban đầu là 33.867 căn hộ xin điều chỉnh thành 44.881 căn hộ. Một số chương trình, dự án phát triển NƠXH có quy mô lớn đã được các DN triển khai, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở cho công nhân, người thu nhập thấp đô thị.

Thoát khỏi tình trạng đóng băng, tồn kho BĐS đã liên tục giảm qua từng tháng, quý. Tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 67.443 tỷ đồng. So với quý I/2013 giảm 61.105 tỷ đồng; so với tháng 12/2013 giảm 27.015 tỷ đồng; so với thời điểm 20/4/2015 tồn kho giảm 1.338 tỷ đồng. Tín dụng trong lĩnh vực này tiếp tục tăng trưởng, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của toàn hệ thống.

Điều hành theo hướng “kiên định”

Để tiếp tục tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và hỗ trợ cho người thu nhập thấp cải thiện nhà ở, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các Bộ, ngành, địa phương thực hiện đồng bộ, kiên định các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường gắn với thực hiện Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia, đặc biệt là NƠXH. Bên cạnh việc hoàn thiện hệ thống pháp luật nhằm thúc đẩy và quản lý thị trường BĐS phát triển ổn định, bền vững và lành mạnh, cơ quan quản lý và chính quyền địa phương phối hợp để kiểm soát chặt chẽ các dự án đầu tư phát triển đô thị, phát triển nhà ở theo đúng quy hoạch và kế hoạch. Tiếp tục rà soát, phân loại, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa các dự án BĐS cho phù hợp với quy hoạch và nhu cầu thực tế. Với nhà ở, phát triển đa dạng các loại hàng hóa ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án với các “dòng” sản phẩm: Chung cư, nhà ở riêng lẻ; nhà ở thương mại, NƠXH; nhà ở để bán, cho thuê, thuê mua.

Mặc dù thị trường BĐS đã có những chuyển động tích cực nhưng với cái nhìn thận trọng của nhà quản lý, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, thị trường BĐS tuy đã bớt khó khăn, nhưng phát triển còn thiếu ổn định, tình trạng tăng giá, đầu cơ, tâm lý đám đông vẫn còn phổ biến, tính minh bạch và bền vững của thị trường còn yếu. Theo đánh giá của Bộ trưởng, nguyên nhân chủ yếu là do nguồn lực cho phát triển nhà ở, nhất là nguồn vốn đầu tư còn rất thấp so với yêu cầu, định hướng sử dụng một số nguồn lực chưa rõ, nhất là dành để phát triển NƠXH. Việc phát triển đồng bộ giữa các dự án phát triển khu đô thị mới, dự án nhà ở với hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội chung của đô thị chưa được quan tâm, thiếu tính kết nối, liên thông, vì vậy chưa thu hút dân cư ra ở tại các dự án khu đô thị mới xa trung tâm TP… Việc tổ chức thực hiện Chiến lược nhà ở tại một số địa phương chưa được chú trọng, nhiều địa phương chưa có quy hoạch quỹ đất dành riêng cho việc phát triển NƠXH, thậm chí có tư tưởng cho rằng, việc dành quỹ đất để xây dựng NƠXH sẽ làm hụt thu ngân sách. Trong khi đó, các DN thường chỉ tập trung phát triển nhà ở thương mại để bán, dễ dàng huy động vốn của khách hàng và thu lợi nhanh.