Thị trường bất động sản: Sẽ có đợt “sốt” mới?

Chỉ số giá nhà ở chung cư trên địa bàn Hà Nội được cơ quan quản lý ghi nhận tiếp tục tăng nhẹ; lượng giao dịch thành công tăng gấp 2 lần cùng kỳ năm trước. Nhờ vậy, lượng hàng bất động sản (BĐS) tồn kho giữ được xu hướng giảm liên tục từ năm 2014.

Theo chỉ số giá giao dịch BĐS là căn hộ chung cư vừa được Sở Xây dựng Hà Nội công bố, quý I-2015, 11 quận có mức giá tăng từ 2% đến 3%. Đáng chú ý, so với thời điểm quý I-2011 (là thời điểm gốc để xây dựng chỉ số giá), giá chung cư trung cấp tại quận Hai Bà Trưng đã hồi phục 100%; chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân cũng hồi phục về mức 94% (tăng 3% so với cuối năm 2014). Trong khi các quận Ba Đình, Hoàng Mai, Long Biên, Tây Hồ, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm… có giá chung cư trung cấp tăng 2%.

Thống kê của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS vừa công bố trong tháng 5-2015 cũng cho thấy, riêng thị trường Hà Nội 4 tháng đầu năm đã có 1.600 giao dịch BĐS thành công, tăng 10% so với tháng 3 và gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Dự án chung cư có vị trí tốt, chủ đầu tư triển khai đúng tiến độ, giá bán tăng từ 5% đến 10% so với cùng kỳ năm 2014.

Chỉ số giá tương tự cũng được Savills Việt Nam (một đơn vị tư vấn BĐS độc lập) công bố, theo đó tại thị trường Hà Nội giá nhà ở mức 93 điểm, tăng 1,8 điểm so với cuối năm 2014. Tuy nhiên, mức giá bình quân khoảng 25,5 triệu đồng/m2, giảm hơn 1% do mức giá chào bán của các dự án mới lại thấp hơn trung bình thị trường. Các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Tây Hồ có mức giá cao nhất thị trường nhờ vị trí trung tâm và tính chất dự án cao cấp.

Thông tin đáng chú ý đối với thị trường BĐS được Savills công bố là tỷ lệ hàng BĐS tồn kho giảm mạnh, khoảng 5% so với cuối năm 2014 và 34% so với cùng kỳ năm trước nhờ hoạt động tốt của thị trường, với tỷ lệ hấp thụ bình quân đạt 43%. Giá trị tồn kho BĐS cả nước theo thống kê của Bộ Xây dựng, tính đến cuối tháng 4, còn khoảng 68.782 tỷ đồng, giảm 59.766 tỷ đồng, (tương đương 46%) so với quý I-2013 và giảm 1.921 tỷ đồng so với cuối tháng 3-2015. Tại Hà Nội, tổng giá trị tồn kho BĐS còn 8.869 tỷ đồng, giảm 8.191 tỷ đồng (tương đương 48%) so với quý I-2013 và giảm 136 tỷ đồng so với tháng 3-2015. Điều đó cho thấy, các chính sách BĐS đã đi đúng hướng, giúp thị trường tiếp tục hồi phục mạnh mẽ trong những tháng đầu năm 2015.

Liên quan đến chính sách, thị trường BĐS chuẩn bị "đón" một loạt quy định mới. Trong đó, đáng chú ý là việc bắt buộc chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại đủ năng lực bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Cụ thể, trường hợp dự án không được bàn giao đúng tiến độ và khách hàng có yêu cầu, ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả số tiền ứng trước cũng như các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán và hợp đồng bảo lãnh đã ký. Đây là quy định có lợi cho khách hàng song chắc chắn sẽ làm phát sinh thêm chi phí bảo lãnh, chi phí rủi ro… khi áp dụng; xét cho cùng người mua sẽ là người phải gánh chịu. Như vậy, một câu hỏi đặt ra là, liệu quy định có hiệu lực sẽ tạo ra một đợt tăng giá trên thị trường BĐS?

Theo Giám đốc Bộ phận Định giá và tư vấn tài chính Savills Hà Nội Nguyễn Hồng Sơn, việc buộc phải có ngân sách bảo lãnh sẽ phát sinh phí bảo lãnh và được tính vào giá thành, nên việc BĐS tăng giá sau thời điểm ngày 1-7 khi quy định có hiệu lực hoàn toàn có thể xảy ra. Nhiều chủ đầu tư cũng so sánh, chi phí bảo lãnh này giống như chi phí thuế VAT hay chi phí ngân hàng khác nên ngân hàng bảo lãnh tính bao nhiêu phí thì giá sẽ tăng bấy nhiêu. Tuy nhiên, trong bối cảnh thị trường chưa hết khó khăn, nhiều dự án "ế ẩm" buộc giảm giá để hút khách thì chủ đầu tư cũng phải cân nhắc, tính toán hợp lý hóa chi phí, vì nếu đưa vào giá thành, thanh khoản đã khó lại càng khó hơn. Thực tế, kể cả những dự án được cho là "hút" khách trên thị trường hiện nay cũng đang phải áp dụng nhiều "chiêu" khuyến mãi, tặng quà mà thực chất là những hình thức giảm giá bán. Như vậy có nghĩa chưa hẳn sẽ có một đợt "sốt" giá nhà, mà tùy từng dự án chủ đầu tư sẽ quyết định có tăng giá bán hay không.

Trong 68.782 tỷ đồng tồn kho BĐS, có 13.671 căn hộ chung cư, tương đương 20.885 tỷ đồng; 9.426 căn nhà thấp tầng, tương đương 16.347 tỷ đồng; 8.388.976m2 đất nền làm nhà ở, tương đương 27.005 tỷ đồng; 1.637.782m2 đất nền thương mại, tương đương 4.545 tỷ đồng.

Tại Hà Nội, tồn kho căn hộ chung cư là 1.403 căn, tương đương 1.568 tỷ đồng; tồn kho nhà thấp tầng 2.485 căn, tương đương 7.301 tỷ đồng.