Luật kinh doanh bất động sản: Sự an toàn được đảm bảo bằng "giá"

Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực vào ngày 1/7 tới đây được kỳ vọng sẽ bảo vệ và tăng thêm niềm tin cho khách hàng.

Theo quy định mới, chủ đầu tư muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của ngân hàng đảm bảo trách nhiệm tài chính của chủ đầu tư đối với người mua nhà.

Quy định mới này không chỉ tạo điều kiện để người dân quay trở lại thị trường mà còn giúp cho chủ đầu tư có tiền để triển khai dự án.

Tránh rủi ro cho khách hàng

Ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng), cho hay hình thức bán nhà hình thành trong tương lai trước đây tiềm ẩn rất nhiều rủi ro và trên thực tế đã xảy ra một số vụ lừa đảo.

"Tới đây, nếu chủ đầu tư không thể bàn giao theo đúng cam kết thì phía ngân hàng sẽ trả lại tiền gốc cho người dân. Việc bảo lãnh của tổ chức tín dụng sẽ giúp hạn chế rủi ro và là một trong yếu tố tạo niềm tin cho khách hàng. Bởi vậy, không nên quan niệm đây là quy định 'siết' hay 'bóp chặt' doanh nghiệp bất động sản mà chỉ nhằm làm cho các chủ đầu tư phải nâng cao trách nhiệm và hoạt động minh bạch hơn," Cục trưởng Nguyễn Mạnh Hà khẳng định.

Tuy nhiên, không phải doanh nghiệp nào cũng đồng tình với quan điểm này và cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần phân loại doanh nghiệp bất động sản để xếp ra nhóm không cần phải bảo lãnh và nhóm “bắt buộc” phải bảo lãnh.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh, phân tích với các doanh nghiệp kinh doanh không hiệu quả trong thời gian dài, sử dụng vốn sai mục đích, bàn giao nhà chậm và không đúng như cam kết gây mất lòng tin với khách hàng thì cho dù đã khắc phục được lỗi lầm nhưng vẫn bắt buộc phải đóng bảo lãnh khi tiến hành những sản phẩm mới. Cùng đó, những doanh nghiệp bất động sản mới chưa xác định được năng lực cũng cần áp dụng chế định bảo lãnh...

Tại bản góp ý dự thảo Nghị định quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật kinh doanh bất động sản, Hiệp hội bất động sản (HoREA) đồng tình với quan điểm bảo lãnh mua căn hộ giúp người mua nhà giảm thiểu rủi ro nhưng cho rằng phải chú ý đến sự công bằng về quyền lợi với nhà đầu tư.

Bởi vậy, điều khoản này, theo HoREA là không nên phân biệt cụ thể từng doanh nghiệp, mà bắt buộc tất cả các đơn vị đã tham gia hoạt động trong lĩnh vực này đều phải đóng bảo lãnh.

Tuy nhiên, nếu tất cả các doanh nghiệp đều phải thực hiện nghĩa vụ này sẽ đồng nghĩa với việc tăng chi phí và giá bán. Do đó, Hiệp hội này cũng kiến nghị: “Khi người mua, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai có yêu cầu thì chủ đầu tư dự án bất động sản nhà ở hình thành trong tương lai phải thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.”

Phí bảo lãnh có khiến nhà tăng giá

Đây không chỉ là lo lắng của khách hàng mà cũng chính là băn khoăn của cả chủ đầu tư hoạt động trong lĩnh vực này khi ngày có hiệu lực của Luật Kinh doanh bất động sản đang gần kề.

Theo Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai. Các chủ đầu tư phải chọn ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

Khi thực hiện dự án bất động sản, chủ đầu tư phải đóng một khoản phí để tổ chức tín dụng đứng ra cam kết đảm bảo cho giao dịch thành công. Điều này cũng giống như hoạt động mở chứng thư đảm bảo (L/C) trong hoạt động thương mại – các chuyên gia kinh tế nhận xét.

HoREA cho rằng đây là một chế định mới nhưng sẽ làm phát sinh chi phí mới trong cơ cấu giá thành bất động sản mà người tiêu dùng phải gánh chịu khi mua hoặc thuê nhà ở trong tương lai. Chủ đầu tư sẽ tính chi phí này vào giá bán căn hộ mà người tiêu dùng phải trả khi mua nhà.

Về phía doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Tổng Giám đốc Công ty trách nhiệm hữu hạn Địa ốc Đất Lành, cho rằng hiện nhiều đơn vị vẫn chưa biết rõ nội dung cụ thể để thực hiện quy định cũng như mức phí các ngân hàng sẽ áp dụng là bao nhiêu. Nếu mức phí thấp thì các ngân hàng thương mại cũng “ngại” không dám bảo lãnh vì bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn. Còn phí bảo lãnh mà nhiều quá thì buộc các doanh nghiệp phải đẩy vào giá bán nhà mà người mua sẽ phải "gánh." Bởi vậy, đảm bảo hài hòa lợi ích các bên là vấn đề được quan tâm nhiều nhất hiện nay.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Mạnh Hà khẳng định Luật đã quy định rõ nên tất cả các chủ đầu tư sẽ phải tuân thủ đúng bắt đầu từ 1/7 tới. Cùng đó, phía Ngân hàng Nhà nước cũng sẽ sớm có văn bản hướng dẫn đối với các ngân hàng để có thể chính thức áp dụng việc bảo lãnh khi mua bán nhà hình thành trong tương lai.

Trước mốc 1/7 đang đến gần, nhiều khách hàng suy tính ký hợp đồng mua nhà sớm hơn dự định để “thoát” mức phí được cho là sẽ đổ lên giá bán mà khách hàng là người trực tiếp chịu. Cũng bởi vậy, thị trường bất động sản đã ghi nhận nhiều dự án mới mở bán cấp tập trong quý Hai.

Mặc dù vậy, ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ và Địa ốc Đất Xanh miền Bắc, cảnh báo các khách hàng nên cân nhắc bởi nếu vội vàng sẽ có thể phải gánh những rủi ro nhất định. Đôi khi mức giá sau thời điểm 1/7 có thể cao hơn chút ít nhưng bù lại là sự an toàn tuyệt đối - điều mà bấy lâu nay người mua nhà luôn bị đẩy vào thế bất lợi hơn.