Nốt trầm mặt bằng cho thuê

Khảo sát mới đây của Savills Việt Nam cho biết, từ nay tới cuối năm 2015, thị trường bán lẻ Hà Nội sẽ đón nguồn cung "khủng" từ 16 dự án mới với tổng diện tích khoảng 353.000m2. Phía CBRE thông tin, nguồn cung tương lai lớn từ các sảnh bán lẻ ở dự án ngoài trung tâm (căn hộ chung cư) sẽ gây áp lực lên cả giá thuê lẫn tỷ lệ bỏ trống.

Dự báo cạnh tranh gay gắt giữa các DN kinh doanh, phát triển mặt bằng bán lẻ được ghi nhận. Còn ở mặt bằng cho thuê nhỏ lẻ, xu hướng "bỏ mặt phố" đang hình thành.

Quý IV năm Ngọ, thậm chí giai đoạn tháng 1/2015 (giáp Tết) – được cho là gia tăng sức mua của người dân, trạng thái "sang nhượng gấp – cần tìm khách thuê lại" cửa hàng, mặt bằng cho thuê đã xuất hiện tại nhiều tuyến phố chuyên doanh bán lẻ.

Đua... sang nhượng

Đơn cử rõ nhất, ở trục Duy Tân – Trần Thái Tông – Nguyễn Phong Sắc (Cầu Giấy), một cửa hàng thời trang diện tích 22m2, có gác xép, mặt tiền gần 4m, vị trí mặt đường được rao sang tên với giá 300 triệu đồng. Tới đầu quý I/2015, cửa hàng đã được đổi chủ với giá… 200 triệu đồng, tiền thuê là 7 triệu đồng/tháng. Tại đường Đê La Thành, nơi được mệnh danh là chợ đồ gỗ văn phòng – nội thất, rất nhiều cửa hàng, ki – ốt kinh doanh trưng biển "cần cho thuê gấp", "nhượng gấp" với đủ loại giá thành (tùy vị trí, diện ích, mặt tiền) nhiều tháng qua.
Nhỏ gọn xinh xinh chỉ 10m2, ki-ốt có mặt tiền 2m nhưng vẫn được ông chủ tên V. quảng cáo... ô tô đỗ cửa (!) với giá thuê 5 triệu đồng/tháng suốt 2 tháng (nhưng chưa có ai hỏi).

Rộng rãi, diện tích 100m2, mặt tiền tới 4m, đủ nội thất và tiện kinh doanh đồ gỗ (Đê La Thành vốn dĩ là phố đồ gỗ theo cách gọi của dân kinh doanh trong nghề), cửa hàng nằm ngay mặt đường có giá cho thuê lại là 18,5 triệu đồng/tháng. Chủ nhân dự định sẽ "xuống giá" còn 16,5 triệu đồng/tháng để khớp khách, vì đầu tháng 6 tới là hạn đóng tiền thuê nửa năm còn lại cho chủ nhà.

Tìm về khu vực Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân), nhiều chủ ki ốt, cửa hàng cũng bị đặt vào tình trạng "báo động đỏ". Cũng kinh doanh mặt hàng đồ gỗ gia dụng, anh Tuấn than thở: Đầu năm 2014, tôi thuê được cửa hàng ngay mặt đường, rộng ngót 100 m2, mặt tiền 5m với giá 22 triệu đồng/tháng với dự kiến kinh doanh salon đồ gỗ do có nguồn cung hàng rẻ – đẹp – bền.
Tới quý IV, tình hình quá ế ẩm nên đành tìm khách thuê lại để… cắt lỗ. Nhưng nay hạ giá tới 19 triệu đồng/tháng, kèm trang thiết bị nột thất văn phòng để lại mà chưa có ai đặt vấn đề giao dịch. "Có lẽ, hết tháng 5, tôi sẽ chấp nhận phá hợp đồng và chịu phạt 3 tháng tiền nhà để tìm hướng kinh doanh khác" – doanh nhân này ngao ngán.

Ngõ nhỏ, phố nhỏ là đích đến?

Khi cửa hàng, mặt tiền cho thuê ở những con phố, tuyến đường sầm uất bậc nhất Thủ đô bị khách hàng "ghẻ lạnh", sức sống đang đâm chồi tại các ki-ốt, diện tích thuê nhỏ gọn, kém "trung tâm" hơn.

Cắt ngang đường Nguyễn Trãi, đường Lương Thế Vinh nằm trên địa giới hành chính của cả hai quận (Thanh Xuân và Nam Từ Liêm) với khá nhiều dự án nhà ở quy mô đang được triển khai, hoàn thiện. Đáng chú ý, chỉ 1/3 con đường này (về phía Nguyễn Trãi) ghi nhận sự sôi động mặt bằng cho thuê.

Theo anh Hải, chủ hai cửa hàng game nằm tại mặt phố, từ đầu năm đến nay, rất nhiều khách tới hỏi thuê lại cửa hàng để kinh doanh văn phòng phẩm, đồ ăn nhanh, photo in ấn. Giá thuê mặt bằng tại đây phổ biến từ 8 – 20 triệu đồng/tháng tùy theo diện tích và không gian để xe phía trước.

Một chủ cửa hàng quần áo mới dọn về kinh doanh (từ tháng 3 vừa qua) chia sẻ: phải chi bạo tay thì mới thuyết phục được chủ cũ. Đầu năm, tôi và 3 người khác tranh nhau thuê cửa hàng này (diện tích 120m2, 3 tầng, 3 mặt thoáng). Cuối cùng, tôi đề nghị mức giá 21 triệu đồng/tháng, đóng tiền luôn 1 năm và được chủ cũ gật đầu (mức giá chào là 18 triệu đồng/tháng).

Cũng thường xuyên gặp cảnh tắc đường, trục Khương Đình – Khương Hạ trái lại liên tục ghi nhận nhiều nhà đầu tư kinh doanh mặt bằng cho thuê tìm tới.

Trung, phụ trách kinh doanh một văn phòng môi giới (đặt tại quận Cầu Giấy) tổng kết: Những địa bàn "mới lên" (sầm uất – PV) như Khương Hạ, Vũ Phạm Hàm, Trung Kính, Phú Đô hay Mễ Trì Hạ đang được nhà đầu tư đặt hàng rất nhiều. Tựu trung, họ nhắm tới các ki-ốt, cửa hàng đang kinh doanh ổn định (dù doanh thu chưa cao) nằm tại các con ngõ lớn, hoặc đường nhánh nhỏ (nhưng xe ô tô 4 chỗ có thể lưu thông).

Theo yêu cầu về giá trị, nhiều người chấp nhận "thầu" lại với giá hàng trăm triệu đồng để thực hiện dự định riêng. Đó là mở trung tâm tập thể dục thể thao (gym), dưỡng sinh yoga, siêu thị mini hoặc quán cà phê có view thoáng đáng và phục vụ ăn uống nhẹ.

Nhà đầu tư kinh doanh mặt bằng cho thuê đang chọn hướng "nhỏ, gọn, rủi ro thấp" thay vì các BĐS diện tích lớn, vị trí "quá" trung tâm (đi kèm với chi phí và độ rủi ro tỷ lệ thuận). Đây chính là mùa gặt hái của những cá nhân từng nhanh chân "ôm gọn" các ô đất, mảnh đất đẹp tại địa bàn mới hoàn thiện hạ tầng như Khương Đình mới, Vũ Phạm Hàm, Yên Lãng, Lương Thế Vinh…