Thị trường bất động sản không đóng băng

"Là người phụ trách lĩnh vực này, tôi không đồng ý với ý kiến nói thị trường bất động sản trầm lắng, chứ đừng nói là đóng băng". Đó là nhận định của ông Nguyễn Trần Nam, thứ trưởng bộ Xây dựng về tình hình thị trường bất động sản hiện nay. Ông nói thêm:

Theo tôi, thị trường này đang trở về đúng quỹ đạo của nó. Thứ nhất, giá xuống không phải là trầm lắng. Giá xuống là đúng mục tiêu điều hành của chính phủ. Trước đây giá lên quá cao đến mức phi lý. Cho nên, báo chí nói các chủ đầu tư bị lỗ mấy ngàn tỷ là không đúng. Số lỗ đấy là so với giá họ định bán. Họ đang định bán với giá 35-40 triệu đ/m2, nhưng họ chi phí có 12 triệu đ/m2. Tôi là người trong ngành quá biết. Giá thành xây dựng trên dưới 10 triệu đ/m2 thôi là chung cư đã có chất lượng tốt rồi. Tôi đã từng là chủ đầu tư dự án, rồi nay phê duyệt dự án, tôi biết rõ. Giá thành tính cả tiền đất, tiền vật tư như thép, xi măng, cửa, thang máy,… chỉ khoảng 10 triệu đ/m2. Thế mà các chủ đầu tư bán gần 40 triệu đ/m2. Họ quá lãi.

Bây giờ mà giá xuống 20 triệu thì họ vẫn lãi. Họ lỗ thì không có chuyện khuyến mãi ôtô, đi du lịch nước ngoài. Chưa có ai thua lỗ cả. Họ chỉ giảm lãi thôi, nhưng vẫn còn ở mức rất thu hút. Vì vậy, các dự án bất động sản vẫn đang được xin xỏ đầu tư, chạy chọt, các công ty vẫn đang lao vào bất động sản. Thị trường này vẫn đang tạo lợi nhuận và có sức thu hút lớn. Giá cũng chỉ xuống ở những dự án chung cư rất cao cấp trước đây giá bị thổi lên.

Có người hỏi tôi, các công ty bất động sản kêu bán giá gốc cũng không bán được, thì nguy hiểm quá. Giá gốc là cái gì, giá gốc có phải là chuẩn? Đó là giá do chủ dự án đưa ra. Không nên quan tâm đến giá gốc, mà phải quan tâm đến giá thành. Hiện nay lợi nhuận của các công ty bất động sản rất lớn, và không nên lo cho họ. Đừng kêu là họ lỗ, rồi thị trường trầm lắng, rồi đóng băng. Không đúng đâu.

Nếu giá trở về 15-18 triệu đồng/m2 là hợp lý và các chủ đầu tư vẫn có lợi nhuận lớn.

Ông Nguyễn Trần Nam: BĐS nước
ta đắt là đắt tiền đất, chứ không phải
tiền xây. Giá đất bao giờ cũng gấp
từ 10-20 lần tiền nhà.

Bản thân tôi xây dựng nhà cao cấp liên doanh với Nhật Bản, mà dự án của tôi định ra giá chỉ 1.000 - 1.200 USD/m2 (tức là 16-19 triệu đ/m2). Thế mà tính ra dự án lãi 40 triệu USD. Nhưng vì giá thị trường lên, nên lại tăng lên hơn 2.000 USD/m2. Tâng lên thế để tăng lợi nhuận thôi, chứ có phải giá thành lên đâu.

Nay vật liệu có tăng giá, nhưng không đáng kể. Bất động sản nước ta đắt là đắt tiền đất, chứ không phải tiền xây. Giá đất bao giờ cũng gấp từ 10 - 20 lần tiền nhà. Đây là sự phân tích rạch ròi của tôi.

* Có ý kiến cho rằng nếu có vấn đề với thị trường bất động sản, thì hệ thống ngân hàng cũng bị tác động dây chuyền. Đánh giá của ông như thế nào?

Đối với những người kinh doanh không chuyên nghiệp mang tính đầu cơ mới bị lỗ. Và họ phải trả giá. Họ vay không có cơ sở. Người đầu cơ vay mua giá cao, nay giá tụt xuống, thì cả người vay lẫn ngân hàng cho vay phải trả giá. Đây là bài học. Nhưng sau đó thì thị trường này mới ổn định lại.

Dư nợ cho bất động sản của hệ thống ngân hàng ít khi được công bố. Nhưng theo chuyên gia của ngân hàng nhà nước thì 10% dư nợ là tiền cho vay chính thức, nhưng tiền thế chấp ngược lại hệ thống ngân hàng thì phải lên đến 50%. Con số này liệu có cơ sở?

Tôi đảm bảo không có con số đó.

Đến tháng 3.2008, theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ trong lĩnh vực bất động sản chiếm 10% tổng dư nợ. Đây là con số an toàn theo thông lệ quốc tế, nằm trong khoảng từ 10-15%. Nhưng cá biệt có ngân hàng dư nợ bất động sản lên tới 40%. Còn toàn hệ thống ngân hàng nằm trong vòng an toàn.

Ý thứ hai, trong dư nợ bất động sản có con số chưa ai biết. Đó là phần ngân hàng cho các chủ đầu tư vay để giải phóng mặt bằng. Nhưng phần này là yên tâm vì có đất, có nhà, có tài sản để cân đối, và nhìn chung đây là giá trị thật. Hy vọng Tổ điều hành bất động sản của chính phủ sắp tới được thành lập sẽ làm việc này.

* Vậy những lo lắng về thị trường bất động sản của các tổ chức quốc tế và trong nước như ngân hàng Thế giới, Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương vừa qua là không có cơ sở?

Tôi kịch liệt phản đối dùng từ đóng băng. Tôi đọc nhiều tài liệu, thấy người ta khẳng định thị trường bất động sản Việt Nam vẫn rất hấp dẫn. Điều chứng minh là đầu tư nước ngoài trong 4 tháng đầu năm nay chủ yếu vào bất động sản. Số dự án tăng lên vẫn nhanh chóng, số dự án được khởi công vẫn nhiều. Hiện nay nhiều doanh nghiệp vẫn tiếp tục đầu tư vào bất động sản. Nó vẫn mang lại lợi nhuận và thị trường của nó vẫn rất tiềm tàng.

Chỉ có điều các doanh nghiệp tập trung quá nhiều vào nhà cao cấp thì họ "chết" vì giá xuống. Chứ còn nhà ở trung bình thì vẫn thế. Tôi vừa mới gọi điện thoại hỏi mua nhà giúp bạn tôi giá 20 triệu/m2 nhưng không có. Các anh đi tìm nhà giá 20 triệu đ/m2 mà xem, không có! Giá toàn 2.000 USD/m2. Tôi gọi chỗ này chỗ kia nhờ mua nhưng chưa ra. Nhưng giá 20 triệu đ/m2 cũng đã lãi 100% rồi. Nếu năm ngoái xây nhà thì giá thành chỉ có khoảng 8 triệu đ/m2. Còn giá thành 12 triệu đ/m2 là giá hiện nay, khi vật liệu xây dựng đã tăng, kể cả tiền đất. Vì vậy, dư luận đừng lo quá cho các chủ đầu tư. Họ còn rất lãi. Vì vậy, ý của chính phủ là muốn kéo giá xuống tiếp.