“Không nên chồng chéo”

Theo ông Trịnh Huy Thục, thị trường bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố tài chính, nhu cầu của xã hội... nhưng trước sau cũng sẽ đi vào ổn định. Tuy nhiên trước hết chúng ta phải làm thế nào để đảm bảo thị trường được minh bạch. Cái minh bạch đầu tiên là Luật đất đai, quy hoạch... Lúc đó các nhà đầu tư, các doanh nghiệp sẽ có sự tính toán phù hợp với yêu cầu của thị trường, xã hội mà không hình thành thị trường "bong bóng".

* Ông đánh giá thế nào về vai trò của Bộ Tài nguyên Môi trường trong việc xây dựng bảng giá đất?

Đất đai với tư cách vừa là tài nguyên vừa là tư liệu sản xuất quý hiếm vừa là bất động sản, nên nhà nước phải có quy định nhất định để xây dựng được bảng giá, trong đó bao gồm bảng giá giá trị sử dụng. Tôi cho rằng những vấn đề về cơ chế chính sách, về quy hoạch, cả những vấn đề nghiên cứu ở tầm vĩ mô quản lý về giá, điều tiết, cắt giảm thu... liên quan đến đất đai thì Bộ Tài nguyên Môi trường phải là đơn vị chủ trì phối hợp với Bộ Tài chính và các cơ quan có liên quan thì mới có thể làm tốt được.

* Theo dự thảo luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai 2003, giá đất do nhà nước quy định phải bảo đảm sát với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình thường (Luật hiện hành quy định phải sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường). Theo ông khung giá đất cần được xác lập như thế nào?

Theo tôi, khung giá quản lý này phải căn cứ vào thị trường để định ra một khung giá hợp lý. Nó phải đảm bảo nguyên tắc, những vấn đề phát sinh từ địa tô chênh lệch phải được phân bổ vào lợi ích của nhà nước, lợi ích của nhà đầu tư và lợi ích của người có đất bị thu hồi. Vì khi nhà nước tác động vào các yếu tố phát triển kinh tế - xã hội thì điều đó tác động đến giá trị sử dụng đất. Ngược lại nếu mảnh đất đó không có nhà đầu tư vào sẽ không tạo ra được các sản phẩm, nên rất cần khuyến khích các nhà đầu tư tham gia phát triển các lợi thế của đất đai. Nếu lợi ích được phân bổ thỏa đáng thì áp lực về vấn đề khiếu nại trong giải phóng mặt bằng sẽ giảm hẳn, góp phần nhanh chóng hoàn thiện các quy hoạch phát triển đô thị cũng như nông thôn.

* Theo ông việc bổ sung quyền được cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong trường hợp thuê đất trả tiền hàng năm có hợp lý không?

Đối với vấn đề này, các luật khác cũng đã và đang điều chỉnh và chúng ta cũng không thể nói cái nọ ghi nhận vào cái kia. Luật Đất đai thì không nên quy định những vấn đề không thuộc luật đất đai. Làm như vậy sẽ phức tạp trong việc điều chỉnh các luật khác và chồng chéo.

* Để tiếp cận với đất đai, các doanh nghiệp trong khu vực chỉ mất khoảng 6 tháng, trong khi đó các doanh nghiệp của Việt Nam phải mất khoảng 2 năm. Theo ông, đâu là nguyên nhân?

Khó khăn hiện nay cần xử lý là làm thế nào để các trình tự làm thủ tục đất đai đơn giản và người dân, doanh nghiệp không phải đi lại nhiều. Đây cũng là điều mà Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi hướng tới. Trên thực tế, bản thân giấy tờ không phiền hà mà bộ máy vận hành để cấp các giấy tờ mới là nguyên nhân gây ra phiền hà.

* Ông đánh giá chung thế nào về dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2003?

Nhìn tổng thể hơn 40 lần sửa đổi, bổ sung vẫn còn thiên về các vấn đề thuộc cơ quan quản lý nhà nước theo hướng dễ cho nhà nước, khó cho người dân, doanh nghiệp. Làm sao Luật sửa đổi lần này chỉ sửa ít mà phải tháo gỡ được nhiều.

* Xin cảm ơn ông!

Ông Phạm Hữu Nghị - Viện Nhà nước và Pháp luật: Nên giữ cơ chế thương lượng

Đối với vấn đề thu hồi đất, theo tôi luật không nên nhấn mạnh một chiều quyền thu hồi đất của nhà nước mà không tính đến quyền sử dụng đất là một quyền tài sản của cá nhân, hộ gia đình và tổ chức được pháp luật bảo hộ, bảo vệ. Không nên bỏ quy định về cơ chế tự thỏa thuận giữa doanh nghiệp và người sử dụng đất vì cơ chế này phù hợp với bản chất của quyền sử dụng đất là một quyền tài sản của những chủ thể nhất định và do vậy họ có quyền tiến hành thương lượng với những người có nhu cầu sử dụng đất vào mục đích kinh tế nhằm đảm bảo quyền lợi của hai bên.

Bên cạnh đó cũng không nên mở rộng các dự án thuộc loại nhà nước thu hồi vì mục đích phát triển kinh tế. Cơ quan nhà nước chỉ trực tiếp thực hiện việc thu hồi đất trong những trường hợp thật cần thiết vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, an ninh quốc phòng còn lại nên giao cho một số tổ chức thực hiện công việc này.

TS Nguyễn Phương Bắc - Phó GĐ Sở KH - ĐT Bắc Ninh: Cần bổ sung quy định về bồi thường

Để có sự đồng thuận, ủng hộ của nhân dân, tạo thuận lợi cho quá trình thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư lớn, cần có quy định khi chuyển mục đích đất nông nghiệp từ một quy mô diện tích nào đó trở lên thì trong dự án đầu tư (nhất là các KCN, khu đô thị, khu kinh tế...) phải có biện pháp để đảm bảo đời sống dân cư vùng bị thu hồi đất.

Quy hoạch, xây dựng hạ tầng các điểm dân cư, tái định cư... phải là phần không tách rời của quy hoạch, dự án xây dựng khu đô thị, khu kinh tế, KCN. Cần áp dụng việc tổ chức bồi thường, GPMB trên quy mô thích hợp theo hình thức dự án. Đa phần những thắc mắc và phản ứng của nhân dân đều do thiếu biện pháp đảm bảo đời sống của dân sau khi thu hồi đất và vấn đề tài chính không rõ ràng. Cần bổ sung quy định mang tính nguyên tắc về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi thu hồi đất trong Luật Đất đai mà không nên giao cho Chính phủ quy định như trong dự thảo nội dung sửa đổi, bổ sung.