Thị trường bất động sản: Bong bóng cục bộ?

Theo đánh giá chung, trong một vài năm tới, thị trường bất động sản có thể sẽ hồi phục nhưng chưa có đột biến, mức độ tăng cũng khác nhau ở từng khu vực. Tuy nhiên, hiện tại và trong ngắn hạn, thị trường diễn biến rất phức tạp...

"Ách tắc"

Sau khi thực hiện thu thuế chuyển nhượng bất động sản, giao dịch trên thị trường đất nền, dự án căn hộ cũ tại nhiều nơi sụt giảm mạnh. Hơn 80% giao dịch bị đình trệ vì người mua - bán không thống nhất được việc kê khai giá trong hợp đồng dù cả người mua lẫn người bán đều muốn "tính" thấp để hạn chế chi phí chuyển tên và thuế thu nhập.

Thuế chuyển nhượng bất động sản có hiệu lực từ ngày 26-9 đã tác động mạnh đến thị trường, khiến nhiều giao dịch bị "ách tắc" khi thực hiện kê khai giá cả trên hợp đồng giao dịch. Theo Thông tư 161 của Bộ Tài chính (hướng dẫn về thuế thu nhập cá nhân đối với một số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận quà tặng là bất động sản), các trường hợp chuyển nhượng bất động sản có đầy đủ hồ sơ, chứng từ liên quan sẽ tính thuế 25% trên mức chênh lệch giá bán trừ giá gốc; nếu không xác định được giá vốn và các chi phí thì áp dụng thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng. Tưởng đơn giản nhưng mức thuế suất 25% gây nhiều thắc mắc và tranh cãi giữa hai bên mua và bán. Khâu này lại càng gặp nhiều khó khăn khi trong nhiều giao dịch, "hàng hóa" qua hàng chục lần giao dịch…

Trên thực tế, đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường bất động sản trở nên trầm lắng trong thời gian vừa qua.

"Nóng" vẫn "nóng"

Đất nền tại các dự án dọc đường Lê Văn Lương kéo dài, khu Xa La, Văn Khê hay khu Bắc QL 32 đang trên đà tăng giá, mức tăng dù "phong độ" không được như thời gian trước song vẫn hết sức hấp dẫn đối với giới đầu cơ, cũng như trở thành nỗi ám ảnh cho người có nhu cầu. Tại một số dự án dọc theo đường cao tốc Láng - Hòa Lạc, có dự án đất nền đã tăng đến 10 triệu đồng/m2 chỉ trong một tháng. Hoặc khoảng một tháng trước, đất nền tại Khu đô thị Splendora Bắc An Khánh được bán với mức chênh lệch 800 triệu - 1 tỷ đồng mỗi suất liền kề thì hiện đã được đẩy lên 2,5-2,8 tỷ đồng. Tính trung bình, đất nền khu đô thị này tăng khoảng 14 triệu đồng/m2. Điều đáng chú ý là cò nhà đất đã tham gia tích cực vào quá trình đẩy giá này khi tại đâu, cò cũng làm người mua choáng váng bởi thông tin "tăng từng ngày, mua rất khó khăn, mua nhanh kẻo hết"…

Còn tại một khu đô thị khác trên đường Lê Trọng Tấn kéo dài, giá cũng tăng chóng mặt. Một tháng trước, giới đầu cơ chào bán phổ biến mức giá 24-26 triệu đồng/m2, thì nay được đẩy lên 32-36 triệu đồng/m2. Thậm chí, có dự án dù vẫn còn là bãi cỏ hoang nhưng giá đất nền cũng được cò "thổi" lên mức 20 triệu đồng/m2 và "đe dọa" giá tiếp tục tăng cao.

Sự "nóng sốt" này được nhiều chuyên gia bất động sản cho là có dấu hiệu rõ ràng của bong bóng cục bộ. Theo quan điểm của sàn giao dịch bất động sản Hòa Phát, nếu các nhà đầu cơ tập trung nguồn tài chính quá lớn vào một khu vực, chắc chắn sẽ xảy ra tình trạng "bong bóng" bất động sản. Giả dụ đánh giá này là chính xác, khu Bắc An Khánh chính là cái tâm bong bóng nhà đất khu vực phía tây. Và hầu hết người mua dồn về chỉ để kiếm lời chứ không phải vì mục đích cư trú.

Tuy nhiên, bong bóng bất động sản không chỉ cục bộ phía tây mà cả trên thị trường bất động sản Hà Nội, cũng như nhiều thành phố khác hiện nay. Ăn theo các dự án, bất chấp đang triển khai hay vẫn còn bị để hoang hóa, phân khúc đất, nhà riêng cũng nhúc nhích. Chỉ có điều giao dịch ở phân khúc này được cho là không nhiều.

Dài hạn - Diễn biến phức tạp

Trong tầm nhìn dài hạn, thị trường bất động sản sẽ còn diễn biến phức tạp trước khi có sự phục hồi rõ ràng, sớm nhất là khoảng giữa năm 2010. Đây là nhận định của nhiều công ty chuyên về đầu tư, phân tích, tư vấn và môi giới bất động sản. Theo ông Eward Chi, Tổng Giám đốc Công ty Đầu tư Minh Việt, trong một vài năm tới, thị trường bất động sản mới có thể phục hồi nhưng chưa có đột biến, đồng thời mức độ tăng cũng khác nhau tùy theo khu vực. Hiện tại và trong các tháng tới, thị trường nhà đất vẫn diễn biến phức tạp nhưng theo chiều hướng đi lên, nguyên nhân trực tiếp nhờ vào hệ quả của gói kích cầu của Chính phủ (Điều này không chỉ diễn ra ở Việt Nam. Ngay tại Mỹ, một dòng tiền rất lớn từ các gói kích cầu của Chính phủ cũng bị thất thoát sang kênh đầu cơ bất động sản, chứng khoán. Điểm khác biệt là thị trường bất động sản tại Mỹ vẫn chìm trong ảm đạm). Thị trường nhà đất chỉ thực sự bùng nổ khi các khu đô thị mới, hiện đại hoàn thiện và đi vào hoạt động, mốc sớm nhất có thể là giữa năm 2010 chứ không phải theo "làn sóng tin đồn" của cò và những màn giới thiệu hoành tráng của các chủ dự án.

Cần phải nhìn nhận là các khảo sát thị trường chỉ có tính chất định tính chứ không thể dự báo chính xác được điều gì sẽ xảy ra. Ngay tại khu vực "bong bóng" phía tây Hà Nội, đi đôi với lợi nhuận cao cho các nhà đầu cơ có máu liều là nguy cơ vỡ bong bóng bất cứ lúc nào. Điều này càng trở nên nhạy cảm khi nhiều đại biểu Quốc hội, tại kỳ họp đang diễn ra, đề nghị cân nhắc thận trọng gói kích cầu thứ hai. Những điểm đáng lưu ý là trước hết, thị trường vẫn sẽ có những biến động lên xuống về cung, cầu, giá cả chứ không phải chỉ có đà tăng.

Thứ hai, thị trường bất động sản bao giờ cũng chịu tác động không nhỏ từ chính sách của các ngân hàng. Nếu các ngân hàng rộng cửa cho vay mua bán nhà, đất sẽ kích thích mạnh mẽ tới nhu cầu, còn nếu thắt chặt thì thị trường sẽ diễn biến theo chiều ngược lại. Thứ ba, nhu cầu nhà đất chắc chắn sẽ có nhiều thay đổi. Thực tế, chung cư chưa phải là xu hướng chính trên thị trường nhưng diễn biến về giá cho thấy có vẻ như phân khúc này đang sốt? Thực tế là không mà giá tăng do đầu cơ và... cò. Vì vậy, nhanh nhất là 3-5 năm nữa, nhu cầu ở căn hộ chung cư mới tăng mạnh, khi ấy nó sẽ đẩy giá đất, nhà riêng phân lô và kể cả biệt thự giảm mạnh… Chỉ có điều, phần lớn dự án bất động sản hiện nay, trước khi đến được người ở đều phải "qua tay" rất nhiều lần, đồng thời chất lượng đang đặt ra nhiều vấn đề. Theo đánh giá chung, có thể cuối năm thị trường tiếp tục ấm lên song với mức giá như trên giời hiện tại, thị trường ít có khả năng tăng nhiều.

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới