Thị trường bất động sản 2015: Sân chơi chỉ còn những đại gia ?

Năm 2015, ngoài những thuận lợi về chính sách, tín dụng, các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) cũng đứng trước nhiều thử thách khi hàng loạt quy định mới sẽ đặt ra yêu cầu khắt khe hơn cho doanh nghiệp. Trước thực tế đó, nhiều chuyên gia đã tỏ ra lo ngại, khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực sẽ khiến nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ sẽ phải tự giải thể.

Khá nhiều doanh nghiệp BĐS cho rằng, quy định mới gây khó cho doanh nghiệp, bởi ngoài tiền sử dụng đất, bồi thường, nay đóng tiền ký quỹ, chi phí bảo lãnh cho ngân hàng, doanh nghiệp sẽ bị “chôn” một khoản vốn không nhỏ. Chưa kể, không phải dự án BĐS nào, chủ đầu tư nào cũng được ngân hàng chấp nhận bảo lãnh.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định, những quy định này là cần thiết để bảo vệ người mua nhà - đối tượng đang được coi ở thế yếu trong tam giác thị trường BĐS hiện nay. Tiền ký quỹ của chủ đầu tư sẽ bị xử lý nếu chủ đầu tư không triển khai dự án đúng cam kết sẽ buộc chủ đầu tư có trách nhiệm hơn.

Khi dự án được ngân hàng bảo lãnh, thì dù chủ đầu tư không thực hiện được cam kết với khách hàng theo hợp đồng, ngân hàng có trách nhiệm trả tiền lại cho khách. Đồng thời, các quy định mới sẽ loại trừ được các nhà đầu tư, phát triển kém năng lực, uy tín, góp phần giảm cung ảo - những dự án trên thực tiễn khó hoàn thành hoặc độ trễ rất dài.

Thứ trưởng Nam cho rằng, một doanh nghiệp kinh doanh BĐS mà chỉ có vốn pháp định vài tỷ, thì chỉ đủ sức “ôm” vài căn chung cư cao cấp hoặc 1-2 biệt thự liền kề, nên mức 20 tỷ đồng là ngưỡng thấp nhất. Hiện doanh nghiệp kinh doanh BĐS khi thành lập có vốn dưới 20 tỷ đồng hiện chiếm khoảng 60%. “Sau 1 năm kể từ khi Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực (tức 1/7/2016), nếu doanh nghiệp không có đủ khả năng bổ sung vốn thì đương nhiên không thể vào “sân chơi” BĐS được”, Thứ trưởng Nam cho hay.

Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Hòa Phát, ông Phạm Trung Hà cũng đồng tình với các quy định mới và cho rằng, điều này sẽ giúp phân hóa các doanh nghiệp BĐS, loại bỏ những doanh nghiệp làm ăn manh mún, nhỏ lẻ, giúp thị trường BĐS chất lượng và chuyên nghiệp hơn. “Đã qua rồi thời bước chân ra ngõ là gặp trung tâm môi giới, “cò” BĐS. Không thể để các doanh nghiệp không có vốn hoặc ít vốn cũng xin đất xây dựng dự án BĐS rồi “trùm mền”, lỡ tiến độ”, ông Hà nói.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành cho rằng, thị trường bất động sản 2015 sẽ có 4 xu hướng nổi bật, trong đó đã và sẽ xuất hiện các siêu đại gia bất động sản, có nguồn vốn lớn, thế lực lớn và cho ra đời những dự án lớn với mức giá phải chăng.

Bên cạnh đó, ông Đực cũng cho biết, nhiều quy định trong Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi nhằm siết chặt điều kiện doanh nghiệp được tham gia thị trường như quy định nâng mức vốn pháp định của doanh nghiệp đầu tư kinh doanh bất động sản lên 20 tỷ đồng, hay quy định về buộc doanh nghiệp phải có bảo lãnh của ngân hàng khi muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai, bên cạnh đó là các quy định về điều kiện để phê duyệt dự án bất động sản, dự án nhà ở cũng được siết chặt... điều này sẽ tạo cơ hội rất lớn cho các siêu đại gia trong lĩnh vực bất động sản, đồng thời "hơi ép" các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Khi Luật này đi vào cuộc sống, cũng có nghĩa là nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ phải tự rời thị trường. Chính vì vậy mà thị trường BĐS thời gian tới sẽ chỉ còn các doanh nghiệp đủ mạnh.

Ông Đực nhận định sẽ không có nhiều dự án mới trong năm 2015. Bởi hiện nay các dự án cũ đã chết rất nhiều, và những người muốn đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng, chứ không ai khai thác thêm dự án mới rồi đợi vài năm sau mới xây xong để bán. Cho nên tôi cho rằng năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, giống như kinh doanh kiểu "mì ăn liền".