Số liệu tồn kho BĐS: 'Chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng'

Những số liệu báo cáo gần đây về thị trường bất động sản (BĐS) luôn phát đi tín hiệu đáng mừng như hàng tồn kho giảm, lượng giao dịch tăng,….

Tuy nhiên, theo đánh giá của nhiều chuyên gia, thị trường BĐS vẫn chưa thực sự hồi phục và phát triển bền vững, bởi vậy các doanh nghiệp địa ốc cần có những chiến lược đầu tư, kinh doanh hiệu quả để thị trường BĐS không rơi vào tình trạng "bong bóng".

Tồn kho giảm, có vội mừng?

Báo cáo mới nhất của Bộ Xây dựng về thị trường BĐS đã công bố những số liệu khả quan về sự phát triển của thị trường. Theo đó, tính đến ngày 20/5/2015, tổng giá trị còn khoảng 67.443 tỷ đồng; so với thời điểm 20/4/2015 giảm 1.338 tỷ đồng.

Trong đó tồn kho căn hộ chung cư 12.908 căn (tương đương 19.799 tỷ đồng), tồn kho nhà thấp tầng 9.066 căn (tương đương 16.130 tỷ đồng), tồn kho đất nền nhà ở 8.378.856 m2 (tương đương 26.969 tỷ đồng), tồn kho đất nền thương mại 1.637.782 m2 (tương đương 4.545 tỷ đồng).

Bình luận về vấn đề hàng tồn kho nhà ở, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, hiện nay vẫn chưa có một chuẩn chung định nghĩa thế nào hàng tồn kho BĐS.

Theo ông Thành, một công trình mới xây xong phần móng (nghĩa là đủ điều kiện chào bán theo luật định) nhưng chưa xây được căn hộ nào mà bán được thì không phải là giảm hàng tồn kho. Hoặc một chung cư xây dựng dở dang đã bán thì khi ấy mới chỉ là bán nửa thành phẩm chứ chưa gọi là thành phẩm nên không thể tính là bán hàng tồn kho.

Cũng theo ông Thành, đó mới là con số thống kê từ các chủ đầu tư dự án, còn khối lượng khổng lồ hàng tồn đang nằm trong tay các nhà đầu tư thứ cấp thì chưa có thống kê nào. Mặc dù các nhà đầu tư thứ cấp đã mua nhà của các chủ dự án, nhưng họ mua là để bán, vì vậy, nếu chưa bán được, đó vẫn là hàng tồn.

Bởi vậy, "đề cập đến hàng tồn kho là phải xem sau khi xây xong có căn nhà hoàn chỉnh, bán được mới trừ đi, còn đang xây dở dang thì là bán thành phẩm chứ không thể nói giảm hàng tồn kho", ông Thành nói.

Nhiều hàng tồn kho "cho cũng không ở được"…

Xung quanh câu chuyện số liệu về hàng tồn kho nhà ở, , Phó Tổng giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS sản TP.Hồ Chí Minh còn cho rằng, nếu xét về giá trị hàng tồn kho thì con số phải tăng chứ không phải giảm như số liệu báo cáo.

Số liệu Bộ Xây dựng chủ yếu dựa vào những báo cáo của các đơn vị cơ sở rồi cộng trừ dồn, chứ chưa có cơ quan chức năng đi kiểm tra, thẩm tra thực tế số liệu báo cáo đó đúng hay sai như thế nào, thành ra nhiều khi số liệu thiếu khách quan, phiến diện giống như "chỉ thấy lá cây mà đoán cả rừng cây"
Theo ông Đực, lấy ví dụ tại TP.Hồ Chí Minh, toàn thị trường chỉ có khoảng 40-50 dự án hoạt động sôi nổi, còn lại 700 dự án vẫn "đắp chiếu". Như vậy, chưa đến 10% dự án hoạt động, hơn 90% còn lại không bán được vẫn tiếp tục nằm "chết", nhưng những dự án đắp chiếu vẫn phải trả tiền lãi vay, tiền trông coi bảo vệ,… thành ra số vốn "đắp chiếu" vẫn rất lớn. Chưa nói chuyện dự án "chết" thường vốn lớn, dự án hồi sinh vốn lại nhỏ.

Bởi vậy, nếu thống kê kỹ càng thì giá trị tồn kho BĐS chắc chắn sẽ phải tăng lên, bởi số lượng sản phẩm không giảm nhiều lắm nhưng vốn phát sinh từ tiền lãi tăng rất nhiều.

Bình luận thêm, ông Đặng Hùng Võ, chuyên gia BĐS, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, trong tổng số hàng tồn kho thì còn nhiều "hàng" khó có thể giải quyết được.

Bởi, theo ông Võ, còn một lượng lớn hàng tồn kho mà có "cho không cũng không ở được" vì ở giữa "đồng không mông quạnh" hay thiếu những điều kiện thiết yếu tối thiểu cho cuộc sống của cư dân như: Thiếu cơ sở hạ tầng, môi trường, an ninh không đảm bảo,… Những loại hàng tồn kho này sẽ nằm "chết" rất lâu trên thị trường.

"Doanh nghiệp địa ốc nên coi những số liệu báo cáo của các cơ quan chức năng, hiệp hội, hay những Công ty tư vấn BĐS,… là những con số tham khảo để đề ra những chiến lược đầu tư kinh doanh đúng đắn, hiệu quả; tránh tình trạng nhìn vào những "con số đẹp" để có những chiêu trò như "làm giá", "thổi giá", "găm hàng",… kỳ vọng thu lợi nhuận "khủng" thì sẽ rất dễ gặp phải rủi ro khi thị trường chưa thực sự phát triển bền vững", ông Nguyễn Ngọc Thành khuyến cáo.