Thị trường Bất động sản: Nguy cơ “bong bóng” tái phát?

Sau nhiều năm trầm lắng, thị trường bất động sản (BĐS) đã có  tín hiệu lạc quan. Tuy nhiên, hiện cũng đã có những dấu hiệu cho thấy nguy cơ “bong bóng” BĐS có thể quay trở lại.

Lộ diện nguy cơ

Từ năm 2014 đến nay, thị trường BĐS bắt đầu một chu kỳ phát triển mới, chu kỳ hồi phục, khi dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang thị trường nhà đất, các giao dịch tăng cao, đã có sự tăng giá cục bộ tại một số dự án, phân khúc, vị trí... Nhiều ý kiến cho rằng, đi cùng với những tín hiệu phục hồi, các yếu tố tạo nên cơn sốt nóng của thị trường BĐS cách đây gần 10 năm đã bắt đầu manh nha lộ diện và điều này đã gây nên những quan ngại về việc liệu thị trường BĐS có thể lại xảy ra tình trạng “bong bóng”?

Một điểm đáng lưu ý là thời gian qua, các ngân hàng đang tăng cường tín dụng cho BĐS thông qua các gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà đồng thời đẩy mạnh đầu tư cho các dự án BĐS đang tái khởi động hoặc khởi động mới. Theo đó, tăng trưởng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực BĐS tăng cao, quý I tăng khoảng 10% so với cuối năm 2014, cao hơn nhiều mức tăng trưởng chung toàn hệ thống. Một số gói tín dụng lớn như đầu năm 2015, Ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) dành 3.500 tỷ đồng ưu đãi cho vay mua, xây, sửa chữa BĐS; từ 1-4-2015, Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng dành 10.000 tỷ đồng cho vay mua, sửa nhà, mua ô tô…; Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng dành 5.000 tỷ đồng cho vay mua, xây, sửa nhà từ ngày 20-3 đến 31-8-2015… Một số ngân hàng muốn đẩy mạnh cạnh tranh nên đã cho vay với tỷ lệ rất lớn lên đến 70-80, thậm chí 90% giá trị căn hộ.

Điều này cũng đặt ra câu hỏi về những rủi ro mà ngân hàng sẽ gặp phải, đồng thời cũng gây ra tâm lý lo ngại do sự gia tăng đáng kể tín dụng cho BĐS, bởi cơn sốt nóng của thị trường vào năm 2007 cũng bắt nguồn từ việc các ngân hàng ồ ạt cho vay để triển khai dự án.

Bên cạnh đó, ngoài các nhà đầu tư, thị trường BĐS cũng đã bắt đầu ghi nhận sự xuất hiện của giới đầu cơ sau nhiều năm vắng bóng. Ngay từ cuối năm 2014, đại diện công ty tư vấn BĐS Savills cũng đã thừa nhận qua khảo sát các sàn BĐS cho thấy, bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực, nhà đầu cơ đã quay trở lại qua việc trên thị trường có nhiều suất bán chênh hơn so với thời gian trước. Trên thực tế, hiện nay tiền chênh căn hộ khá phổ  biến, từ vài chục triệu đến vài trăm triệu/căn. Ngoài ra, một số dấu hiệu cho thấy có những nguy cơ có thể tái diễn “bong bóng” BĐS như nguồn cung ồ ạt tung ra thị trường, đây đó đã xuất hiện những thông tin thiếu tính xác thực trên thị trường BĐS, giao dịch tăng mạnh với tốc độ nhanh và giá cả bị đẩy lên phổ biến là 5-10%...

Không phải ngẫu nhiên khi liên tiếp trong hai kỳ họp thường kỳ Chính phủ tháng 4 và tháng 5, Thủ tướng Chính phủ đã lưu ý, nhắc nhở về nguy cơ “bong bóng” BĐS quay trở lại. Theo đó, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước phải có các giải pháp bảo đảm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh, bền vững, bằng cách chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng “bong bóng” BĐS.

“Không được mất cảnh giác”

Sự ấm lên của thị trường BĐS cũng như mức tăng đột biến trong cho vay, đầu tư BĐS của ngân hàng trong khi rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn theo các chuyên gia là điểm đáng lưu ý.

Theo chuyên gia tài chính Cấn Văn Lực, dự báo năm nay tín dụng vào BĐS sẽ tăng cao hơn so với tín dụng toàn hệ thống, tuy nhiên nguồn tín dụng này chủ yếu đổ vào những dự án hiệu quả và phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại... do đó chưa đến mức quan ngại. Tuy nhiên, ông Cấn Văn Lực cũng lưu ý sang năm 2016, các ngân hàng phải hạ thấp xuống một chút để đảm bảo không quá nóng.

Dưới góc độ nhà quản lý, ông Nguyễn Ngọc Thành, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng bất kể giai đoạn nào cũng có nguy cơ tiềm ẩn, nhưng chúng ta kiểm soát hay không kiểm soát được sẽ tạo ra trạng thái tốt hay xấu. Hiện nay dư nợ tín dụng BĐS tăng, song con số này vẫn rất nhỏ nếu so với thời kỳ phát triển nóng trước đây. Theo ông Thành, sự phát triển của thị trường đang được kiểm soát tốt, cơ chế chính sách hiện tại có tác động tích cực đến sự sắp xếp lại lực lượng trong thị trường BĐS (sắp xếp lại nhu cầu, cơ cấu hàng hóa...), có tác dụng ngăn chặn sự phát triển tự phát của thị trường. Dù có những sốt nóng cục bộ tại các dự án, khu vực cụ thể, song điểm nóng này khác với “sự sốt nóng do bệnh tật” trong thời kỳ trước đây.

Tuy nhiên ông Thành cũng lưu ý không được mất cảnh giác, sự cảnh giác này cần cho cả cơ quan quản lý lẫn người tiêu dùng. Người tiêu dùng cần có sự tỉnh táo, sàng lọc, lựa chọn thông tin, điều này sẽ giúp làm lành mạnh thị trường.

Theo các chuyên gia, nền kinh tế hiện phụ thuộc khá nhiều vào tín dụng, BĐS không phải là ngoại lệ, vì vậy tình trạng “bong bóng” tín dụng BĐS vẫn có thể xảy ra trong tương lai, nếu ngân hàng lại cho vay quá ồ ạt như đã từng xảy ra vào thời kỳ 2005-2010. Vì thế, cần lường trước những rủi ro trong việc đẩy vốn vào BĐS với sự kiểm soát chặt chất lượng cho vay bằng cơ chế và chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ, không được buông lỏng tín dụng, cho vay dưới chuẩn, đồng thời, các ngân hàng cũng phải rất cảnh giác với các chiêu trò của DN sử dụng vốn sai mục đích. Bên cạnh đó, các DN cần phải giảm bớt lệ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng (chủ yếu là vốn ngắn hạn) bằng cách tìm kiếm thêm nguồn vốn qua các thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu...