Sở hữu chung cư trong 70 năm

 Đó là nội dung mới nhất trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần bốn) vừa được Bộ Xây dựng đưa ra lấy ý kiến.

Trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi (lần bốn, tháng 9-2013), Bộ Xây dựng đưa ra hai phương án về thời hạn sở hữu nhà chung cư. Phương án 1: Không quy định thời hạn sở hữu; phương án 2: Quy định thời hạn sở hữu.

Hết thời hạn là tháo dỡ

Tại phương án 2, Bộ Xây dựng quy định: Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất để xây dựng nhà chung cư để bán, cho thuê mua, thời hạn sở hữu nhà chung cư là 70 năm. Trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, thời hạn sở hữu nhà chung cư bằng thời hạn sử dụng đất thuê. Còn những trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc có quyền sử dụng đất thì nhà chung cư được sở hữu không thời hạn.

Thời hạn sở hữu nhà chung cư được ghi vào giấy chứng nhận. Khi hết thời hạn, các chủ sở hữu phải bàn giao lại nhà chung cư cho Nhà nước. Trong trường hợp Nhà nước phá dỡ chung cư để xây các công trình khác theo quy hoạch, các chủ sở hữu cũ được bố trí tái định cư theo một trong các hình thức: Được ưu tiên mua, thuê hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại địa phương; được bố trí nhà hoặc đất ở tái định cư hoặc được nhận tiền để tự lo chỗ ở theo quy định về bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trường hợp Nhà nước phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, các hộ gia đình có nhu cầu tái định cư tại chỗ sẽ được bố trí nhà ở mới có diện tích tối thiểu bằng hoặc lớn hơn nhà ở cũ (phải bù phần chênh lệch giá nếu có). Còn nếu hộ gia đình, cá nhân nhận nhà ở tái định cư tại địa điểm khác thì nhà mới sẽ được tăng diện tích so với nhà ở cũ.

Nhà chung cư sẽ rẻ hơn

Về phương án mới này, ông Phạm Sĩ Liêm, Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam, tỏ rõ sự không đồng tình: “Tôi thấy quy định như vậy chẳng giải quyết được vấn đề gì mà lại gây nghi ngại không cần thiết cho nhà đầu tư và người mua nhà. Nếu quy định như vậy, người dân sẽ không muốn mua chung cư nữa mà đi mua đất”.

Tuy nhiên, ông Bùi Ngọc Tuân, Cục trưởng Cục Kinh tế và Phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ TN&MT), lại có ý kiến khác: “Quy định như vậy là hợp lý, bởi chung cư thường chỉ có tuổi thọ 70-80 năm. Sở hữu nhà 70 năm thực chất là thuê nhà có thời hạn. Nếu hiểu đúng thì đó là người dân mua quyền được ở trong 70 năm. Sau thời gian đó, nhà chung cư phải được đập bỏ để bảo đảm an toàn. Làm như vậy sẽ không phải giải phóng mặt bằng như hiện nay”.

Theo ông Tuân, nếu quy định này được thông qua, người dân sẽ có nhiều lựa chọn về chỗ ở như: mua đứt nhà đất (sở hữu vĩnh viễn), mua nhà đất có thời hạn... “Người có nhiều tiền sẽ chọn phương án sở hữu vĩnh viễn nhà đất, trong khi việc mua nhà chung cư sở hữu trong một thời gian sẽ phù hợp với những người thu nhập thấp, thu nhập vừa phải” - ông Tuân phân tích.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, cho rằng: “Nhà cũng như ô tô, xe máy, sử dụng được một thời gian thì phải bỏ đi. Tuy nhà có thời hạn sử dụng cao hơn nhưng không phải là vô tận, ngoại trừ những công trình đặc biệt mang tính lịch sử - văn hóa thì chúng ta mới phải giữ gìn”.

Theo ông Đực, quy định sở hữu nhà 70 năm là hợp lý, bởi một công trình 70 tuổi đã được xem là già nua. Sau thời gian này cũng nên đập bỏ để quy hoạch lại đô thị. “TP.HCM hiện có những chung cư xây từ những năm 1960 như Nguyễn Kim, Ngô Gia Tự... giờ đã xuống cấp trầm trọng, cần phải xây mới nhưng việc giải tỏa không dễ dàng” - ông Đực dẫn chứng.

Sở hữu chỗ để xe do chủ đầu tư quyết định

Theo Luật Nhà ở hiện nay, chỗ để xe là sở hữu chung trong nhà chung cư. Tuy nhiên, theo dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, chỗ để xe có thể là sở hữu riêng của chủ đầu tư, sở hữu riêng của từng cư dân hoặc thuộc sở hữu chung của các cư dân. Cụ thể:

- Chỗ để xe máy, xe đạp do chủ đầu tư quyết định thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư hoặc quyền sở hữu riêng của chủ đầu tư. Trường hợp thuộc quyền sở hữu riêng thì chủ đầu tư không được tính vào giá bán căn hộ.

- Chỗ để ô tô sẽ do chủ đầu tư quyết định là thuộc sở hữu riêng của chủ đầu tư hoặc thuộc quyền sở hữu riêng của các chủ sở hữu nhà chung cư (nếu chủ đầu tư bán diện tích này). Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp, chủ đầu tư phải phân định rõ chỗ để ô tô cho các chủ sở hữu nhà chung cư và chỗ để xe công cộng.

Tuổi thọ chung cư chỉ 50 năm

Theo thống kê thì tuổi thọ trung bình của các chung cư ở Trung Quốc, Singapore là 50 năm. Đặc biệt, ở những nước này không còn chung cư nào được xây từ những năm 1960 do chúng đã xuống cấp, không còn đủ khả năng phục vụ cho người dân nữa. Chỉ có Việt Nam thì vẫn còn những chung cư xây từ thời đó.

Ông NGUYỄN VĂN ĐỰC,
Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành.