Sàn giao dịch BĐS: Đang tham gia đầu cơ ?

Sự ra đời các sàn giao dịch BĐS là một lẽ tự nhiên, như một dấu hiệu tốt cho sự phát triển của những thị trường BĐS lành mạnh, không méo mó và đặc biệt là ít đầu cơ. Tuy vậy, trao đổi với DĐDN bên lề hội thảo “Thị trường BĐS - những vấn đề DN cần quan tâm” do DĐDN tổ chức ngày 1/8 vừa qua, GS TSKH Đặng Hùng Võ - Chủ nhiệm Bộ môn Địa chính, ĐH quốc gia Hà Nội cho rằng, sự ra đời của đa số các sàn giao dịch tại VN lại không hẳn là những dấu hiệu tốt để đưa thị trường BĐS VN vận động một cách tích cực.

GS TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng: Tại thị trường BĐS VN, một số sàn đã ra đời rất tự nhiên như các sàn giao dịch BĐS ở TP HCM được thành lập từ trước khi có Luật Kinh doanh BĐS, ví dụ như sàn của Togi, sàn của ACB... Sự ra đời này cũng hồn nhiên như các sàn khác trên thế giới, xuất phát từ nhu cầu cần một nơi để người mua và người bán gặp gỡ, trao đổi thông tin, các ngân hàng tham gia cung ứng dịch vụ. Đó là nhu cầu rất tự nhiên của thị trường BĐS hoạt động tốt...

* Thế còn các sàn giao dịch BĐS hiện nay, thưa Giáo sư ?

Phần lớn các sàn giao dịch BĐS được thành lập sau này, đặc biệt là ở Hà Nội và TP HCM cũng như ở một số thành phố lớn khác, đã ra đời trong bối cảnh không phải tự nhiên. Khi Luật kinh doanh BĐS quy định các giao dịch đối với nhà, căn hộ của các dự án xây dựng kinh doanh nhà ở phải công khai thực hiện trên các sàn giao dịch BĐS. Từ đấy, sàn bắt đầu mọc lên khá nhiều để thực hiện quy định đó của pháp luật, đáp ứng nhu cầu của các nhà đầu tư dự án nhà ở.
 

Tuy nhiên, trên thực tế, quy luật tất yếu của thị trường đang biến các chủ sàn giao dịch trở thành các nhà phân phối cấp 1 đối với nhà ở từ các dự án nhà ở, khi khan hàng thì các sàn giao dịch đó lập tức trở thành các nhà đầu cơ nhà ở. Như vậy, từ một ý tưởng trong sáng mong muốn công khai hóa việc giao dịch nhà ở thuộc các dự án đã thực tế hóa bằng quy định pháp luật phải công khai giao dịch qua sàn. Quy định pháp luật như vậy đã làm cho thị trường đưa các sàn giao dịch có đủ điều kiện để tham gia đầu cơ khi buộc sàn giao dịch phải đứng giữa chủ đầu tư dự án và người trực tiếp có nhu cầu mua nhà ở. Ngữ cảnh đó đưa bóng vào chân các chủ sàn giao dịch và mách bảo họ đầu cơ đi thì được lợi nhiều hơn và họ làm vì đúng pháp luật. Quy định này cũng tương tự như bắt buộc việc mua bán hàng hóa chỉ được thực hiện trong chợ, vậy là người tổ chức ra chợ sẽ được hưởng lợi nhiều hơn, tiêu cực sẽ phát sinh từ đây. Quy định này là đúng trong hoàn cảnh của một xã hội có hệ thống dịch vụ phát triển ở mức rất cao, không đúng trong hoàn cảnh hiện nay ở nước ta.

* Thưa ông, như vậy những cố gắng trong việc tạo ra sự công khai, minh bạch cho các giao dịch trên thị trường BĐS mới chỉ là những bước đi ban đầu ?

Thực tế, chúng ta đã làm được khá nhiều việc trong quản lý đối với thị trường BĐS để thị trường phát triển tốt hơn nhưng vẫn còn 2 điểm then chốt chưa làm được. Một là chưa ngăn chặn được những đầu cơ BĐS vượt giới hạn gây sốt giá và tạo nên các "bong bóng" kinh tế trong thị trường BĐS. Hai là chưa công khai, minh bạch được các hoạt động của thị trường. Nguyên nhân của cả hai tồn tại này là thị trường BĐS của ta rất thiếu chuyên nghiệp, quản lý thiếu chuyên nghiệp và nhà đầu tư cũng thiếu chuyên nghiệp và người tiêu dùng cũng thiếu chuyên nghiệp. Các sàn giao dịch ra đời quá vội vã, gượng ép, chưa đủ năng lực, thiếu kinh nghiệm và thiếu chuyên gia.

Yêu cầu công khai hóa nhà dự án là yêu cầu chính đáng, đúng đắn về mặt quản lý, làm được thì góp phần chống đầu cơ nhà đất. Nhưng sàn giao dịch không phải là một biện pháp để công khai hóa, minh bạch hóa. Thực tế cho thấy, giao dịch nhà ở đã được đưa lên sàn rồi nhưng chưa thấy công khai, minh bạch. Thay vào đó, chúng ta có thể tạo 1 trang web và yêu cầu tất cả các dự án đến giai đoạn nào cũng phải công khai hóa trên trang web đó, mọi đăng ký, hợp đồng giao dịch đều công khai trên đó với cụ thể người mua là ai, và nhân dân là người giám sát việc công khai đó. Các nội dung công khai như vậy cũng được thể hiện trên các sàn giao dịch, tại văn phòng của các nhà đầu tư dự án nhà ở, và có thể ở cả văn phòng của Sở Xây dựng cấp tỉnh và trụ sở UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất. Từng dự án phải cập nhật thông tin trên đó, chủ đầu tư không công khai hoặc công khai không đúng thông tin thì bị xử phạt tùy theo mức độ. Tôi tin rằng cơ chế đó sẽ đảm bảo được công khai hóa, minh bạch hóa.

* Vậy theo ông, đâu là giải pháp cơ bản nhất để chống đầu cơ nói chung, làm lành mạnh hóa hoạt động của các sàn nói riêng ?

Đầu cơ là hiện tượng đương nhiên của thị trường, quản lý cần có biện pháp để đầu cơ không vượt quá giới hạn. Chính sách quản lý, điều tiết của Chính phủ không ngoài 4 công cụ chủ yếu là pháp luật, quy hoạch, tài chính, hành chính.

Thứ nhất là hệ thống pháp luật được hình thành sao cho bảo đảm tính hệ thống, tính đồng bộ; không còn khoảng trống, không còn chồng chéo và không có các quy định thiếu hiệu quả. Đầu cơ có thể lợi dụng những khoảng trống nhất định để len vào hoạt động. Ví dụ, quy định nhà đầu tư thứ cấp về BĐS được vay vốn tín dụng để đầu tư đã giúp cho nhiều nhà đầu cơ đóng vai nhà đầu tư thứ cấp mua trọn gói dự án nhà ở đã hoàn thành đã vay vốn tín dụng để đầu cơ.

Thứ hai là hệ thống quy hoạch vẫn còn nhiều bất cập, có một phần nhỏ đầu cơ đã dựa vào quy hoạch, triển khai quy hoạch để sắp xếp đất cho các dự án ở những khu vực đất "vàng" có nhiều lợi thế tăng giá.

Thứ ba là hệ thống tài chính đất đai và BĐS. Đó là công cụ quan trọng nhất để kiềm chế đầu cơ, trong đó thuế trên một công cụ quan trọng nhất. Cần bảo đảm nguyên tắc đánh thuế cao đối với trường hợp có BĐS mà không dùng hoặc sử dụng BĐS theo kiểu lãng phí, cầm chừng chờ tăng giá. Với những trường hợp sử dụng BĐS hiệu quả thì cần tính mức thuế sao cho khuyến khích hiệu quả đầu tư trên đất.

Thứ tư là hệ thống hành chính, tức là cách thức tổ chức quản lý, tạo hệ thống đăng ký BĐS thống nhất. Vừa qua, Quốc hội đã quyết định thống nhất một hệ thống đăng ký BĐS, một mẫu giấy chứng nhận về BĐS sau hơn 15 năm thảo luận. Vấn đề còn lại là dùng cách gì để bảo tính công khai, minh bạch của đăng ký BĐS. Nếu kiềm chế được đầu cơ BĐS thì các sàn giao dịch cũng sẽ không tham gia hoạt động đầu cơ, các sàn sẽ lấy nhiệm vụ phục vụ người bán và người bán làm mục tiêu sinh lợi.

* Xin cảm ơn Giáo sư !

DiaOcOnline.vn - Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp