Quản lý nhà chung cư: Còn nhiều bất cập

Mặc dù đã được Luật Nhà ở (sửa đổi) quy định, thế nhưng việc quản lý nhà chung cư hiện nay vẫn còn nhiều bất cập.

Các vụ tranh chấp khi chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì, sử dụng sai mục đích… diễn ra khá phổ biến. Bên cạnh đó, mâu thuẫn trong sở hữu diện tích chung – riêng, năng lực của ban quản trị chung cư, minh bạch trong sử dụng phí bảo trì, phí quản lý… cũng là những vấn đề cần được quy định rõ hơn để tránh gây thất thoát, thiệt hại cho cư dân.

Tranh chấp sở hữu phí bảo trì, cư dân chịu thiệt

Thời gian gần đây, các vụ tranh chấp quỹ bảo trì tòa nhà chung cư giữa cư dân với chủ đầu tư, cư dân với ban quản trị xảy ra khá thường xuyên, thậm chí có trường hợp đã phải đưa nhau ra tòa.

Tranh chấp về quỹ bảo trì tòa nhà chung cư không còn là hiện tượng đơn lẻ mà đang diễn ra khá phổ biến. Lợi dụng sự thiếu chặt chẽ trong quy định pháp luật, nhiều chủ đầu tư ngang nhiên chiếm dụng hàng trăm tỷ đồng khoản phí bảo trì, quản lý tòa nhà, gây thiệt hại không nhỏ cho đời sống và lợi ích của cư dân.

Theo thống kê của Sở Xây dựng TP.HCM, có đến 63 chung cư xảy ra mâu thuẫn về phí bảo trì.

Cụ thể, tại chung cư The Era Town (quận 7, TP.HCM), cư dân đang phản đối Công ty cổ phần Đức Khải (chủ đầu tư) về việc trưng dụng khoản phí bảo trì 2% giá trị căn hộ của họ với số tiền hàng chục tỷ đồng vào mục đích kinh doanh.

Cư dân chung cư Saigon Pearl (Bình Thạnh, TP.HCM), 4S Riverside (Thủ Đức, TP.HCM) cũng tranh chấp với chủ đầu tư khi bị chiếm dụng phí bảo trì hàng chục tỷ đồng đến nay vẫn chưa đòi lại được. Một số nơi ban quản trị dự kiến đưa vấn đề tranh chấp ra pháp luật.

Ở Hà Nội, cuộc chiến phí bảo trì chung cư cũng nóng không kém. Vụ tranh chấp của cư dân chung cư Keangnam, phường Mễ Trì, quận Nam Từ Liêm với chủ đầu tư về quỹ bảo trì hơn 100 tỷ đồng đã kéo dài nhiều năm nay nhưng vẫn chưa đến hồi kết.

Theo phản ánh của báo Nhân Dân, mặc dù UBND quận Nam Từ Liêm đã vào cuộc, giao công an điều tra xử lý vụ việc nhưng đến nay ban quản trị chung cư chỉ nhận mới được… 2 tỷ đồng.

Chủ đầu tư đang đùn đẩy trách nhiệm cho công ty mẹ ở Hàn Quốc và bao giờ ban quản trịchung cư này thu hồi số tiền trên đến nay vẫn là dấu hỏi lớn.

Tình trạng trên cũng diễn ra tại một số tòa nhà khác như Sky City (88 Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội), N05 (Trung Hòa – Nhân Chính) khi chủ đầu tư là Hanotex và Vinaconex hiện vẫn đang chiếm dụng của cư dân số tiền phí bảo trì cả trăm tỷ đồng.

Theo phản ánh của ban quản trị hai chung cư này, dù họ đã nhiều lần yêu cầu chủ đầu tư hoàn trả số phí trên nhưng phía chủ đầu tư vẫn tìm cách trì hoãn với nhiều lý do.

Có trường hợp, vì tòa nhà đã đến hạn bảo dưỡng, cư dân đành bấm bụng đóng thêm tiền chứ khoản phí đã bị chiếm dụng ấy không biết khi nào mới đòi lại được.

Cơ chế quản lý chung cư còn nhiều vướng mắc

Ngoài vấn đề tranh chấp quản lý phí bảo trì, các tranh chấp sở hữu chung riêng tại các chung cư cũng thường xuyên diễn ra do xung đột quyền lợi giữa chủ đầu tư và cư dân.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, có 8/30 chung cư được khảo sát đang có tranh chấp về quyền sở hữu chung, riêng. Cụ thể là tranh chấp về cách xác định diện tích căn hộ, tranh chấp tầng hầm gửi xe, phòng y tế, khu sinh hoạt chung…

Nguyên nhân là do một số quy định chưa rõ ràng như quy định xác định diện tích căn hộ nhà chung cư (theo thông thủy hay tim tường); quy định về việc xác định quyền sở hữu nơi để xe ôtô có nhiều chủ sở hữu (thuộc quyền sở hữu chung hay là của chủ đầu tư), thiếu quy định về đóng phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu vì trước Luật Nhà ở năm 2005 không quy định…

Một điều đáng lưu ý, dù có nhiều quy định nhưng vì chưa có các chế tài đủ mạnh để răn đe, hiện tượng chủ đầu tư chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ban quản trị, chậm bàn giao hồ sơ lưu trữ hoặc kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, hoặc chậm bàn giao nhà và cấp giấy chứng nhận cho người mua căn hộ… để trục lợi vẫn diễn ra.

Bên cạnh đó, quy định về quản lý nhà chung cư, năng lực điều hành của ban quản trị cũng như tính minh bạch trong việc sử dụng quỹ bảo trì, phí quản lý cũng là những vấn đề cần bàn.

Tại một số chung cư, hiện tượng ban quản trị chi tiêu không rõ ràng các khoản phí, thiếu minh bạch trong báo cáo tài chính… đang gây bức xúc cho người dân. Một số vụ việc thậm chí buộc các cơ quan chức năng phải vào cuộc xử lý như tranh chấp tại chung cư Bàu Cát II, Tân Bình.

Kỳ vọng từ những quy định mới

Để giải quyết vướng mắc trong quản lý nhà chung cư, Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 99 quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở, có hiệu lực từ ngày 10/12/2015, trong đó có quy định về phong tỏa và cưỡng chế tài sản chủ đầu tư nào không chịu bàn giao hết phí bảo trì còn nợ cho ban quản trị tòa nhà.

Những quy định này được kỳ vọng sẽ giải quyết được các tranh chấp về quỹ bảo trì cũng như bảo đảm quyền lợi của cư dân.

Tuy nhiên, theo ý kiến của nhiều chuyên gia, hình thức xử phạt chưa rõ ràng trong các quy định là điều cần phải cải thiện, đặc biệt là trường hợp chủ đầu tư chiếm dụng số tiền quỹ nhưng “lỡ” chi xài hết, không có khả năng chi trả thì ai sẽ chịu trách nhiệm.

Quy chế hoạt động của ban quản trị chung cư và cơ chế giám sát từ địa phương cũng cần những quy định chặt chẽ hơn.

Chung cư hiện nay có nguồn quỹ lớn, việc quản lý không minh bạch có thể dẫn đến thất thoát, gây thiệt hại đến đời sống cư dân.

Xây dựng đội ngũ ban quản trị chung cư có chuyên môn, được đào tạo bài bản về vận hành, có mức phụ cấp trách nhiệm hợp lý để hoạt động hiệu quả, đảm bảo tính minh bạch trong sự giám sát của các cơ quan nhà nước là những việc làm cấp thiết lúc này.

Hiện nay, Sở Xây dựng TP.HCM vừa đưa ra các kiến nghị liên quan đến quyền hạn và hoạt động của ban quản trị chung cư, bao gồm việc các thành viên phải qua tập huấn chuyên môn và trách nhiệm giám sát của địa phương, cũng như mức phụ cấp trách nhiệm tương xứng cho các thành viên ban quản trị trong quá trình hoạt động.

Hy vọng, với những quy định sắp đi vào hiện thực và các kiến nghị trong tương lai, những tranh chấp trong quản lý nhà chung cư sẽ được giải quyết triệt để. Từ đó, ban quản trịchung cư có cơ sở pháp lý để hoạt động hiệu quả, thực sự mang lại lợi ích cho cộng đồng cư dân.