Thận trọng khi tín dụng bất động sản tăng mạnh

Các chương trình cho vay ưu đãi mua nhà chiếm tỷ lệ lớn nhất trong những chương trình tín dụng cá nhân được công bố áp dụng từ nay cho đến cuối năm.

Cùng với sự ấm lên của thị trường bất động sản (BĐS), dịp cuối năm được đánh giá là “thiên thời” cho cuộc chạy đua tăng hạn mức tỷ lệ tín dụng. Dự báo tín dụng BĐS năm nay có sự tăng trưởng mạnh mẽ trở lại.

Tiền ngân hàng đổ vào bất động sản

SeABank đang triển khai chương trình ưu đãi vay mua nhà, mua xe và tiêu dùng với lãi suất tối thiểu chỉ từ 1%/năm dành cho các khách hàng cá nhân trên toàn quốc. Giá trị vay tối đa tới 90% nhu cầu vốn với thời gian vay tối đa lên tới 25 năm, có thể vay hoàn vốn đã vay của người thân… PVcomBank cũng công bố hợp tác với một loạt dự án BĐS trong Nam ngoài Bắc để cung cấp gói sản phẩm cho vay mua nhà, đơn cử với Dự án Hanoi Landmark 51 tại Hà Nội hay Dự án Krista và Vista Verde (Sài Gòn) với mức lãi suất ưu đãi cố định 5,99%/năm trong năm đầu tiên, được vay đến 85% giá trị căn hộ và thời hạn vay lên đến 20 năm…

Những chương trình như trên có thể thấy ở bất cứ ngân hàng nào và BĐS giờ đã trở thành lĩnh vực được các ngân hàng quan tâm trở lại. Tổng Giám đốc một ngân hàng cỡ vừa cho hay, có nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng trên. Trước hết là do thị trường BĐS đã khởi sắc trở lại, giao dịch thành công tăng rất cao ở các dự án. Ngân hàng là đơn vị thạo tin và đang cạnh tranh cho vay quyết liệt, mảnh đất màu mỡ này họ không thể bỏ qua. Thứ hai, nhiều ngân hàng đã chôn chân vào nợ xấu, trong đó các dự án BĐS chiếm tỷ trọng lớn, nay thị trường hồi phục là cơ hội để ngân hàng đổ vốn vào với hy vọng dự án triển khai tốt, bán được hàng và thu hồi được nợ.

Còn một lý do tế nhị hơn mà lãnh đạo nhiều ngân hàng không muốn chia sẻ nhưng được giới kinh doanh địa ốc truyền tai nhau đó là nhiều dự án BĐS là sân sau của ngân hàng. Đợt sụt giảm mạnh trong 3 năm trước là cơ hội để nhiều ngân hàng có các công ty sân sau thâu tóm thành công dự án với giá thấp. Nay họ rót tiền vào dự án để triển khai và đó là dự án thực, làm cho mình, nên dư nợ tín dụng BĐS tăng là điều dễ hiểu.

Sẽ có kiểm soát

Càng về dịp cuối năm, thị trường BĐS lại trở nên nhộn nhịp hơn cả khi hàng loạt hợp đồng ký kết thực hiện bảo lãnh lẫn cho vay BĐS giữa các DN và ngân hàng có chiều hướng gia tăng đột biến. Thay vì chỉ cho vay lãi suất ưu đãi áp dụng trong vòng 6 tháng như trước, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng lên 1 năm, mức lãi dao động từ 6,8 - 8%/năm, thậm chí có ngân hàng còn áp dụng mức lãi suất hấp dẫn hiếm có tiền lệ chỉ với 0% hoặc 5%/năm; hạn mức cho vay cũng tăng lên đến từ 10 - 20 năm. Về vấn đề này, giám đốc bán lẻ của một ngân hàng cổ phần có chia sẻ: “So với trước đây, thời gian ký hồ sơ giải ngân cho các khoản vay khách hàng nhiều hơn hẳn. Đây là điều tất yếu khi nhu cầu vay vốn hiện đã tăng khá rõ nét do gần đây nhiều ngân hàng đã đưa ra hàng loạt chính sách ưu đãi tín dụng hấp dẫn”.

Theo số liệu Ngân hàng Nhà nước, 9 tháng đầu năm nay, tín dụng cho lĩnh vực BĐS tăng 14,59% so với cuối năm 2014 (cao hơn 2,5% so với mức tăng của cùng kỳ năm ngoái). Với gia tốc như vậy, dự báo tín dụng đổ vào BĐS có thể đạt từ 18 - 20% cho cả năm 2015, cao hơn mức trung bình 14 - 15% cho giai đoạn 2012 - 2014.

Những thông tin, chương trình khuyến mãi cho vay mua nhà dồn dập khiến nhiều chuyên gia trong ngành đặt câu hỏi: “Phải chăng, nguồn tín dụng từ ngân hàng đang đổ quá nhiều vào lĩnh vực BĐS?”. Theo Vụ Tín dụng các ngành kinh tế - Ngân hàng Nhà nước, dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục tăng trưởng, nhưng xét về tỷ trọng thì tăng không nhiều. Đạt 14,59% nhưng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS 9 tháng chỉ chiếm tỷ trọng 8,05% trong tổng dư nợ tín dụng chung toàn hệ thống, và so với cùng kỳ năm 2014, mức tăng không đáng kể (9 tháng đầu năm 2014 tăng trưởng 11,85%, tỷ trọng 7,86%).

Xu hướng dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS thời gian tới sẽ tập trung lớn nhất vào phân khúc xây dựng, sửa chữa, mua nhà, xây dựng đô thị (chiếm trên 60%) và chủ yếu phục vụ cho nhu cầu thực về nhà ở của người dân. Với sự ấm lên của thị trường BĐS, việc xử lý tài sản đảm bảo bằng BĐS của các tổ chức tín dụng cũng thuận lợi hơn. Bên cạnh đó, nhiều dự án xây dựng dở dang được khởi động lại và tiêu thụ tốt giúp cho DN kinh doanh BĐS có nguồn thu trả nợ ngân hàng. Do đó, mức tăng trên không đáng lo ngại.

Tuy nhiên, những người am hiểu thị trường BĐS vẫn có lý do để lo ngại. Trong khi các dự án có vị trí xa khu vực dân cư có hạ tầng tốt vẫn đang bán chậm thì giá tại các dự án BĐS ở nội đô đã vượt đỉnh trước khi thị trường rơi vào cơn suy thoái hồi năm 2011 - 2013. Đáng chú ý, BĐS nội đô Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá mới, trong đó có yếu tố đầu cơ mua đi bán lại khá rõ. Điều này đặt ra yêu cầu về việc quản lý chặt dòng vốn cho vay BĐS để tránh lặp lại sự đổ vỡ của thị trường, kéo theo nợ xấu của các ngân hàng và tác động lớn tới nền kinh tế.

Liên quan đến vấn đề này, ông Nguyễn Tiến Đông - Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế cho biết, Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo 3 định hướng cho vay của các tổ chức tín dụng trong lĩnh vực thời gian tới. Thứ nhất, tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án có hiệu quả cao, dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại đáp ứng nhu cầu thực của người dân; không thực hiện cấp tín dụng đối với các nhu cầu vay vốn để đầu cơ hoặc triển khai thực hiện các dự án tiềm ẩn mức độ rủi ro cao.

Thứ hai, ưu tiên xem xét cho vay đối với các dự án dở dang nhưng có khả năng hoàn thiện và có khả năng tiêu thụ tốt, để hoàn thành dự án có nguồn thu trả nợ ngân hàng, giảm nợ xấu.

Thứ ba, tích cực triển khai hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội theo định hướng của Chính phủ, đặc biệt là chương trình cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết 02/NQ - CP của Chính phủ đảm bảo an toàn hiệu quả, góp phần cải thiện nhà ở cho người dân.

Tín dụng vào BĐS đúng là tăng mạnh nhưng cũng là chuyện bình thường, bởi thị trường cũng phát triển theo chu kỳ tăng giảm, và thời điểm này đang vào giai đoạn hồi phục nên thu hút một lượng tín dụng lớn. Theo chủ trương của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng lĩnh vực BĐS chủ yếu cho vay các dự án đang hoàn thiện và cho vay khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở. Tiếp đó, người đi vay cá nhân phải chứng minh thu nhập, nguồn tiền trả nợ, tài sản thế chấp. Chỉ chủ đầu tư có uy tín mới được xét duyệt vay vốn. Các dự án đang trong giai đoạn hoàn thành muốn được ngân hàng cung cấp thêm vốn thì ít nhất phải hoàn thành 50% tiến độ... Vậy, tín dụng BĐS vẫn đang trong tầm kiểm soát.

TS Lê Xuân Nghĩa

Dù còn chưa đầy một tháng nữa mới kết thúc năm, song Vietcombank đã hoàn thành sớm kế hoạch dư nợ cho vay BĐS đề ra từ đầu năm, với mức đạt 30% tổng dư nợ tín dụng cá nhân đáp ứng kịp thời nhu cầu vay vốn để mua, sửa chữa nhà ở của người dân. Hoạt động đầu tư tín dụng của ngân hàng rất chặt chẽ, thành công. Việc cho vay cũng như nợ xấu đều trong tầm kiểm soát của ngân hàng.

Ông Huỳnh Song Hào - Giám đốc khối bán lẻ Ngân hàng TMCP Ngoại thương - VCB

Các ngân hàng hiện nay đều nhận định rất rõ rủi ro có thể xuất hiện đối với khoản vay BĐS nên sẽ đề cao cẩn trọng hơn bao giờ hết, đặc biệt là trong khâu thẩm định dự án đăng ký vay vốn tín dụng để bảo đảm an toàn khoản vay. Theo đó, các ngân hàng một là sẽ nhờ đến một đơn vị thẩm định độc lập; hai là tiến hành thẩm định cả năng lực tài chính của chủ đầu tư thay vì chỉ chú trọng đến tài sản thế chấp và giá trị của nó như trước.

Ông Lê Đức Thọ - Tổng Giám đốc VietinBank