'Núi hàng tồn kho' của doanh nghiệp địa ốc

Nhiều ông lớn đang nỗ lực xử lý khối tài sản bất động sản khổng lồ, chủ yếu là hàng tồn kho. Theo các chuyên gia đây là công việc đầy thách thức trong bối cảnh thị trường hiện nay, song các thương hiệu uy tín vẫn có nhiều cơ hội.

Tồn kho bất động sản đang là một trong những vấn đề nan giải nhất đối với nhiều doanh nghiệp. Thống kê của VnExpress.net và đối tác cung cấp dữ liệu VNDirect cho thấy, trong số 73 doanh nghiệp niêm yết có liên quan đến bất động sản đã công bố báo cáo tài chính bán niên, có 60 đơn vị ghi nhận hàng tồn. Giá trị tồn đọng lên đến 77.500 tỷ đồng, cao hơn cùng kỳ năm trước gần 20%.

Tăng 1.100 tỷ đồng so với năm ngoái, tính đến 30/6, bất động sản tồn kho của Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc trị giá hơn 7.000 tỷ đồng, bằng 60% tổng tài sản. Trong đó, 2 dự án là Khu công nghiệp – đô thị Tràng Cát và Khu công nghiệp Tân Phú Trung chiếm 80% giá trị. Nửa năm qua, việc kinh doanh của đơn vị này không thuận buồm xuôi gió, lỗ sau thuế gần 40 tỷ đồng. Tổng nợ phải trả đến ngày 30/6 công ty là 7.159 tỷ đồng, cao gấp đôi vốn chủ sở hữu.

Quốc Cường Gia Lai, một trong những doanh nghiệp vướng nhiều rắc rối trong nửa năm qua cũng tồn kho hơn 4.360 tỷ đồng, tăng 880 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ngoái, chiếm 65% tổng tài sản toàn doanh nghiệp. 8 tháng qua dù doanh nghiệp đã thoái vốn của 2 công ty con là Nhà Hưng Thịnh và Nhà Quốc Cường nhưng công ty mẹ vẫn chưa cất được gánh nặng. Dòng tiền eo hẹp nhưng các dự án 24 Lê Thánh Tôn (quận I, TP HCM); dự án Lương Định Của (quận II);  Phước Kiểng và các dự án tại Đà Nẵng... cần nhiều vốn đầu tư là thách thức lớn của Quốc Cường.

Công ty Phát triển Bất động sản Phát Đạt cũng có trị giá hàng tồn kho lớn. Đến ngày 30/6, hàng tồn kho của Phát Đạt gần 5.000 tỷ đồng, tăng hơn 10% so với cùng kỳ năm trước, gồm các dự án: The EverRich 2, The EverRich 3, Nhà Bè và Long Thạnh Mỹ. 6 tháng đầu năm, lợi nhuận sau thuế của Bất động sản Phát Đạt chỉ đạt 746 triệu đồng. Nếu không có khoản thu nhập khác trị giá hơn 2,5 tỷ đồng như thanh lý tài sản, thu phạt vi phạm hợp đồng, công ty có thể đã bị lỗ.

Riêng Tập đoàn Hoàng Anh Gia Lai (HAGL) dù giảm 22% giá trị hàng tồn so với nửa đầu năm ngoái, tương đương 1.175 tỷ đồng, nhưng vẫn còn đọng 3.970 tỷ đồng. Gần 60% số này là các căn hộ đang xây để bán. Dự án đất nền Minh Tuấn cũng chiếm 15% trị giá hàng tồn. Kết thúc quý II, lãi lũy kế HAGL đạt 455 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức gần 154 tỷ đồng cùng kỳ năm trước nhưng chủ yếu từ thủy điện, cao su, mía đường.

Nhận thấy mảng bất động sản kém hấp dẫn và cồng kềnh, giữa tháng 8, HĐQT Tập đoàn HAGL thống nhất quyết định tái cấu trúc sâu rộng mảng bất động sản. Cách thực hiện là quy các dự án (đang và chưa thực hiện) về một mối cho Công ty An Phú xử lý nợ.

Chủ tịch HAGL, Đoàn Nguyên Đức cho hay, tổng giá trị tài sản của An Phú trên sổ sách xấp xỉ 9.000 tỷ đồng, hầu hết là đất sạch, đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính và được định giá cách đây gần chục năm (nếu định giá lại sẽ cao hơn). Nợ của An Phú ước tính 5.000 tỷ đồng, lấy tổng tài sản trừ nợ thì tài sản ròng còn 4.000 tỷ đồng. "An Phú sẽ bán các dự án với giá hợp lý và phát hành 360 tỷ đồng cổ phiếu. Tài sản ròng cao hơn 10 lần so với số cổ phần nên quá trình tái cấu trúc sẽ thuận lợi", bầu Đức nói.

Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land, Nguyễn Khải Hoàn nhận định: "Đúng là áp lực hàng tồn kho rất khủng khiếp nhưng thị trường sẽ tự sàng lọc và các thương hiệu uy tín vẫn có cơ hội".

Theo ông Hoàn, không phải cứ là hàng nằm kho thì bị rẻ rúng và khó tiêu thụ. Hàng tồn tạm chia thành 2 loại: hoàn thiện và dang dở. Mỗi loại đều có khách hàng riêng, miễn là giá cả hợp lý.

Ông Hoàn phân tích, nếu hàng tồn là căn hộ hoàn thiện, giá vừa túi tiền, giao thông thuận tiện thì vẫn túc tắc tìm được đầu ra. Nếu là nhà cao cấp phải đảm bảo thương hiệu và vị trí. Trong quý II/2013 lượng giao dịch nhà ở thành công đã tăng hơn 30% so với quý trước. Nửa đầu quý III xu hướng này đang mở rộng đối với dòng sản phẩm giá rẻ, ưu đãi tiến độ thanh toán.

Với nhóm hàng tồn kho là những dự án dang dở, theo ông Hoàn, số phận của sản phẩm có thể trông đợi vào việc mua bán, sáp nhập hoặc liên doanh, liên kết. "Thị trường đã dịch chuyển nhẹ từ quý II/2013 và bắt đầu xuất hiện một vài điểm sáng trong quý III. Nếu doanh nghiệp nỗ lực xử lý nợ xấu và tài sản dồn ứ, tôi tin núi hàng tồn kho sẽ vơi dần trong 6-12 tháng tới", ông Hoàn dự đoán.