“Mù mờ” kinh doanh bất động sản!

Ngày 6-9, Đoàn đại biểu Quốc hội TPHCM đã lấy ý kiến các sở ngành, quận huyện, Hiệp hội Bất động sản TPHCM góp ý cho việc sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở. Nhiều nội dung không sát với thực tế của luật đã được đưa ra.

Vướng nhất chuyện thuế!

Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TPHCM đã làm nóng hội nghị bằng nhận xét: vướng mắc lớn nhất hiện nay của thị trường bất động sản (BĐS) là tiền sử dụng đất (TSDĐ)!

Thống kê từ Cục Thuế TPHCM, hiện nay doanh nghiệp nợ TSDĐ hàng ngàn tỷ đồng, xuất phát từ quy định tính TSDĐ theo giá thị trường trong điều kiện bình thường. Điều đó dẫn đến doanh nghiệp làm BĐS nhưng giá thành lại là ẩn số, không tính được đầu ra, bởi phải đền bù, giải phóng mặt bằng xong rồi mới tính TSDĐ, lúc này mới biết được giá thành. Mặc khác, cách tính TSDĐ hiện nay chính là bắt doanh nghiệp phải mua đất hai lần, một lần trả cho người có đất, một lần trả cho thuế “theo giá thị trường”. “Tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS hiện nay chính là TSDĐ”, ông Nguyễn Đình Tấn quả quyết.

Ông Trần Du Lịch, Phó đoàn Đại biểu Quốc hội TPHCM chất vấn: “7 mục đích tính TSDĐ theo quy định của luật hiện nay có sử dụng được mục đích nào không?”, “Chỉ áp dụng cho một mục đích duy nhất là thuế trước bạ”, ông Nguyễn Đình Tấn trả lời. “Nếu cho phép khấu trừ TSDĐ hết thì ngân sách không thu được gì?”, ông Trần Du Lịch hỏi. Tiếp lời, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, giải thích: “Cách tính trước đây, sau khi khấu trừ doanh nghiệp nộp cho ngân sách ít nhất 10%, còn nay mặc dù về lý thuyết có thể bằng không nhưng thực tế không phải vậy. Cơ bản người có đất không bị điều tiết địa tô (tức là người nhận bồi thường - PV), cũng như không đóng thuế thu nhập cá nhân, toàn bộ khoản này doanh nghiệp gánh”.

Một ý tưởng thống nhất được đề xuất: sẽ đền bù theo giá kỳ vọng của người có đất, sau đó nhà nước sẽ thu chênh lệch địa tô khoảng 20%-30%. Đề nghị tiếp theo của Hiệp hội BĐS TPHCM là bảng giá đất phải giữ ổn định ít nhất 5 năm để ổn định thị trường.


Nghị định đứng trên luật?

Hầu hết các đại biểu dự cuộc họp đều cho rằng có hiện tượng nghị định, thông tư hướng dẫn luật nhưng lại đứng trên luật, tức “sửa” luật.

Theo ông Trần Du Lịch, tất cả những nghị định liên quan đến lĩnh vực BĐS, nhà ở đều bổ sung, đứng trên luật chứ không phải triển khai luật, dưới luật. Như vậy luật Quốc hội đưa ra là vô nghĩa? Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, bổ sung: Luật Nhà ở không có quy định, nhưng nghị định lại bắt buộc những công trình xây dựng trong các khu đô thị phải xin phép xây dựng. Điều này quá vô lý vì thực tế những dự án này đã có quy hoạch 1/500 quy định chi tiết về độ cao, khoảng lùi cũng như mẫu nhà!

Ông Nguyễn Thành Tài, nguyên Phó Chủ tịch UBND TP, nhận xét, nghị định ngoài việc cao hơn luật còn thiếu tính ổn định. Sau khi có luật là một quãng thời gian ban hành nhiều nghị định bổ sung chồng chéo lẫn nhau, vận dụng hết sức khó, rối rắm. Do đó, ngoài sửa hai luật trên cần sửa một số luật khác liên quan đến BĐS và nhà ở, trong đó nên trao quyền chủ động cho chính quyền địa phương, để phục vụ cho nhu cầu phát triển không gian đô thị, nhà nước bớt ôm đồm.

Một vấn đề khác là luật không bảo vệ được quyền lợi người mua BĐS. Ông Nguyễn Văn Danh, Phó Giám đốc Sở Xây dựng cho rằng, Luật Kinh doanh BĐS chưa bảo vệ được quyền lợi của người dân trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng BĐS với chủ đầu tư. “Nhiều vấn đề quan trọng của thị trường BĐS bị bỏ ngỏ chưa quản lý hoặc có quá ít quy định pháp luật chi tiết để áp dụng như: vấn đề quản lý vốn đầu tư, vốn huy động từ khách hàng của chủ đầu tư… làm hạn chế vai trò chủ động của nhà nước trong việc quản lý thị trường, rất khó khăn để phòng ngừa và ngăn chặn các hành vi đầu cơ bất ổn thị trường. Mục tiêu nắm bắt, kiểm soát thị trường cũng trở nên khó khăn hơn” - ông Nguyễn Văn Danh phân tích.

* Ông Trần Du Lịch cho rằng, việc kinh doanh BĐS hiện nay quá dễ dãi, có đến 4.000 - 5.000 doanh nghiệp tham gia, một thị trường hết sức bát nháo, “tay không bắt giặc”. Theo báo cáo của Ban chỉ đạo chính sách nhà ở và thị trường BĐS TPHCM đã minh chứng, quy định mức vốn tối thiểu khi thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã có chức năng kinh doanh BĐS 6 tỷ đồng là quá thấp; qua xem xét phương án tài chính của các dự án phát triển nhà ở, doanh nghiệp chỉ có vốn chủ sở hữu 15%-20% trên tổng mức đầu tư của dự án, có đến 80% là vốn vay của ngân hàng!