Sửa luật cho bất động sản

 Đó là kiến nghị của nhiều chuyên gia, doanh nghiệp và cơ quan quản lý tại buổi làm việc giữa Đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM với UBND TP, các sở ngành và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản hôm qua.

Phản ánh về luật Nhà ở, ông Nguyễn Văn Danh, Phó giám đốc Sở Xây dựng, Phó ban Chỉ đạo chính sánh nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM, cho rằng luật chưa quy định cụ thể các yêu cầu cho phát triển nhà ở, đặc biệt là việc phát triển nhà ở của các cá nhân tại khu vực đô thị. Vì vậy, hiện trạng về phát triển nhà ở thiếu quy hoạch, sai quy hoạch, xây dựng, cải tạo không theo đúng thiết kế, tiêu chuẩn và mỹ quan đô thị xảy ra khá phổ biến nhưng cơ quan chức năng thiếu cơ sở pháp lý để xử lý.

Cần sửa đổi cả một chùm luật như luật Đất đai, BĐS, Nhà ở, Đấu thầu... Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM

Quản lý nhà chung cư, giá dịch vụ nhà chung cư, quy định về diện tích sở hữu chung và riêng còn nhiều bất cập, phát sinh nhiều vướng mắc, gây tranh chấp giữa chủ đầu tư và các hộ dân. Quy định căn hộ đã bàn giao nhưng chưa có chủ quyền không được chuyển nhượng đã ảnh hưởng đến tình hình giao dịch nhà ở, nhất là trong bối cảnh thị trường khó khăn như hiện nay.

Luật Kinh doanh BĐS, theo ông Danh, chưa bảo vệ được quyền lợi của người dân trong các giao dịch mua bán chuyển nhượng với chủ đầu tư. Luật chưa chú trọng đến yếu tố quản lý nhà nước, nhất là vai trò định hướng, điều tiết vĩ mô của nhà nước đối với thị trường để đạt được mục tiêu quản lý thị trường phát triển bền vững.

Nghị định “đứng trên luật”

Cũng theo ông Danh, mặc dù quy định các giao dịch về nhà đất phải qua sàn để tăng tính minh bạch, hạn chế rủi ro cho người mua, nhưng thực tế phần lớn là giao dịch ngầm. Từ đó cơ quan nhà nước không thể thống kê được số lượng và sự biến động về giá, không có cơ sở dữ liệu về thị trường làm công cụ để quản lý, điều hành. Đồng thời, không thể kiểm soát chặt chẽ được hoạt động huy động vốn của các chủ đầu tư. Tại nhiều dự án, chủ đầu tư đã thực hiện huy động vốn từ các tổ chức, người dân nhưng sau đó không triển khai dự án đúng tiến độ, cam kết mà sử dụng cho mục đích khác. “Thực tế này khiến mục tiêu quản lý thị trường ổn định, minh bạch, phát triển bền vững khó đạt được. Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm của cơ quan quản lý nhà nước đối với các mặt hoạt động của thị trường rất phân tán, thiếu hiệu lực. Tình trạng dự án nhà ở kéo dài, chiếm đất không triển khai, vi phạm các luật liên quan đến đất đai, nhà ở tràn lan nhưng trách nhiệm xử lý chính chưa rõ thuộc về cơ quan nào”, ông Danh nhìn nhận.

Dân phải “mua đất 2 lần” Ông Nguyễn Đình Tấn, Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM, than phiền rằng không chỉ doanh nghiệp, người dân gặp khó khăn khi thi hành luật mà ngay cả cơ quan công quyền cũng “lên bờ xuống ruộng” do luật liên quan đến đất đai có nhiều chồng chéo, nhất là vướng mắc liên quan đến tính tiền sử dụng đất. Cụ thể, quy định về đóng tiền sử dụng đất hiện nay thu một lần và thu quá cao, người dân, doanh nghiệp phải “mua đất 2 lần”, dẫn đến hàng trăm doanh nghiệp nợ tiền sử dụng đất lên đến hàng ngàn tỉ đồng.

Không những vậy, các chuyên gia còn chỉ ra rằng, pháp luật về nhà ở và kinh doanh BĐS còn chồng chéo, mâu thuẫn với nhau và các luật khác có liên quan. Thậm chí, theo ông Trần Du Lịch, Phó đoàn đại biểu Quốc hội TP.HCM, tất cả những nghị định liên quan đến lĩnh vực BĐS, nhà ở đều đứng trên luật. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, đồng ý với nhận định đó và dẫn chứng cụ thể: “Luật Nhà ở không quy định nhưng tại Nghị định 71 lại “đẻ” ra quy định cấp giấy chứng nhận cho từng căn hộ trong những căn nhà ở tại đô thị từ 2 tầng trở lên mà mỗi tầng có từ 2 căn hộ trở lên được thiết kế, xây dựng theo kiểu khép kín. Quy định này có thể dẫn đến việc xây dựng chung cư “mi ni” trong nội thành, làm gia tăng áp lực về dân số và hệ thống hạ tầng. Hay mới đây Nghị định 64 bắt buộc những công trình xây dựng trong các khu đô thị phải xin phép xây dựng. Điều này quá vô lý, vì thực tế những dự án này đã có quy hoạch 1/500 quy định chi tiết về độ cao, khoảng lùi… không nhất thiết phải xin phép xây dựng”.

Sửa đồng bộ nhiều luật

Ông Trần Du Lịch nhìn nhận: “Trên thế giới không thấy ở đâu kinh doanh BĐS dễ như ở VN, khi luật Nhà ở quy định cho doanh nghiệp huy động vốn lúc chỉ mới làm xong móng”. Điều này khiến thị trường bát nháo, tạo điều kiện cho nhiều người “mượn đầu heo nấu cháo”. Do đó, ông Lịch đề xuất cần sửa luật và phải sửa làm sao để chủ đầu tư không thể lấy tiền huy động của khách hàng làm chuyện khác.

Còn theo ông Châu, những vấn đề bất cập trong luật Nhà ở đã được kiến nghị từ năm 2008 nhưng chưa được tiếp thu. Luật không đồng bộ, mâu thuẫn khiến tính đồng bộ, hệ thống rất yếu. “Cần sửa đổi cả một chùm luật như luật Đất đai, BĐS, Nhà ở, Đấu thầu...”, ông Châu kiến nghị và nhiều chuyên gia đồng tình kiến nghị này.