Nhà giá thấp chi phí cao

Nhà giá thấp đang là xu hướng phát triển mạnh mẽ trên thị trường BĐS và được đón nhận nồng nhiệt từ đại đa số người dân đô thị. Tuy nhiên, để các dự án giá thấp thực sự thấp không phải là điều dễ dàng.

Những khu đô thị nhiều “không”

Mặc dù đã tốt hơn rất nhiều so với thời điểm bàn giao nhà 2 năm về trước, nhưng dự án nhà cho người thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông, Hà Nội) vẫn khiến nhiều người không khỏi bức xúc trước việc hoàn thiện hạ tầng chậm trễ ở khu đô thị này.

Nằm cách làng Mậu Lương và khu đô thị Xa La 1,5km nhưng khu đô thị với 3 tòa nhà cao tầng không khác gì một ốc đảo nằm biệt lập giữa cánh đồng mênh mông, đặc biệt vào buổi tối. Trừ 1 nhà trẻ và các cửa hàng tiện lợi đã có, khu đô thị này còn rất nhiều “không”: không trường học, không chợ (chỉ có chợ dân sinh họp tự phát), không đèn đường, không điểm vui chơi, sinh hoạt văn hóa, không cây xanh, không công viên…

Vì thế, dù giá thành chỉ khoảng 11 triệu đồng/m2 được đánh giá là thấp trên thị trường, nhưng thời điểm chủ đầu tư mở bán nhiều người cho rằng những chi phí khác phải bỏ ra chắc chắn cao không kém. Tương tự, dự án nhà cho người thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) cũng làm nhiều người ái ngại bởi quãng đường đi đến trung tâm thành phố khá xa. Chưa kể, chất lượng của dự án này cũng chưa hoàn toàn làm hài lòng người dân bởi tình cảnh căn hộ vừa xây xong đã xuống cấp xảy ra hơn 1 năm trước.

Thực trạng xảy ra ở khu đô thị Kiến Hưng, Đặng Xá hay những dự án nhà ở thương mại có mức giá thấp khác không phải mới lạ trên thị trường BĐS Việt Nam. Đã có một thời kỳ dài trước đó, các dự án nhà tái định cư nổi danh với “3 không 4 nát”, hay hiện nay rất nhiều khu đô thị lâm vào tình cảnh có cho không dám ở vì xây dựng giữa đồng, không hạ tầng, không làng mạc.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, sự hạn hẹp về nguồn cung nhà ở đã khiến người dân khi mua nhà ở chỉ chú ý tới giá bán hợp với mức tiền mình có mà quên đi những yếu tố khác. Trong khi đó, giá bán 1 căn hộ không hoàn toàn là bản thân căn hộ đó, mà còn là hạ tầng xung quanh, là trình độ dân trí của khu dân cư, là những tiện ích người dân có thể được hưởng. “Mua 1 căn hộ giá thấp nhưng phải bỏ ra số tiền lớn để đi lại, đi một quãng xa để cho trẻ em học tập, cách xa bệnh viện, chợ hay khu dân cư khác, chắc chắn rằng chi phí bỏ ra hàng tháng sẽ không còn ở mức thấp nữa” - ông Võ cho biết.

Ít tiền phải chấp nhận?

Việc các khu nhà giá thấp nhưng người dân lại bị đội chi phí sinh hoạt lên cao không phải là bài toán duy nhất gặp phải khi quyết tâm đưa nhà ở đến với cư dân đô thị. Tại hội thảo về nhà ở xã hội mới đây, ông  Abhas Jha, Giám đốc đô thị, quản lý rủi ro thảm họa và giao thông Đông Á - Thái Bình Dương (Ngân hàng Thế giới), đã cho rằng kể cả những nước phát triển như Hoa Kỳ cũng phải đối đầu với bài toán này.

Thí dụ, vùng Houston có giá nhà rẻ nhất Hoa Kỳ, nhưng khi cộng với chi phí giao thông lại trở thành khu vực đắt đỏ nhất. Trong số 25 thành phố lớn ở Hoa Kỳ, người có thu nhập trung bình chi 42% thu nhập cho nhà ở, nhưng con số này sẽ lên tới 72% nếu cộng thêm chi phí đi lại do thiếu quy hoạch sử dụng đất cho giao thông. Hay ở Mexico, chính phủ đã hỗ trợ xây dựng hàng loạt nhà giá thấp ở vùng ngoại ô, nhưng xa nơi làm việc, thiếu các dịch vụ và tiện ích giải trí, thiếu dịch vụ giao thông công cộng có chất lượng tốt, dẫn đến thời gian di chuyển tới nơi làm việc bị kéo dài, chi phí giao thông cao.

Chính những yếu tố này đã dẫn đến cảnh 600.000 căn nhà ở Mexico bị bỏ hoang, trở thành khu vực tội phạm hoành hành. “Nhà ở giá thấp cho người nghèo không chỉ có giá rẻ mà còn cần đảm bảo cư dân ở đó dễ dàng tiếp cận việc làm, dịch vụ và các hoạt động giải trí thông qua việc sử dụng hỗn hợp các mô hình khác nhau và sử dụng giao thông công cộng chất lượng cao” - ông Abhas Jha khẳng định.

Tuy nhiên, thực tế cho thấy những tiêu chí để người thu nhập thấp có thể rút ngắn khoảng cách sống với những người có thu nhập cao tại các đô thị lớn của nước ta như Hà Nội hay TPHCM hoàn toàn không dễ.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam, sẽ không tách người nghèo ra khỏi người giàu ở đô thị nhưng cũng phải chấp nhận thực tế rằng nhà ở xã hội sẽ không bao giờ so sánh được với những khu nhà thương mại giá cao. Chính vì vậy, một thực trạng đang diễn ra là người dân đô thị đang phải cân nhắc giữa 2 phương án: muốn hưởng tất cả các tiện ích ở khu trung tâm phải chấp nhận ở nhà thuê, còn muốn sở hữu nhà phải chọn những dự án ở xa, vùng ngoại thành, thiếu thốn về dịch vụ.

Bên cạnh đó, tình trạng chủ đầu tư bàn giao nhà không kèm hạ tầng bên trong khu đô thị cũng là nguyên nhân cơ bản khiến nhà giá thấp trở thành giá cao. Viễn cảnh về một chốn an cư với đầy đủ tiện ích đa phần chỉ là những lời hứa hão, mà để đòi được nó cư dân phải mất hàng chục năm sau khi nhận nhà.

Bài toán nhức đầu này trên thị trường BĐS có lẽ sẽ khó có lời giải nếu cơ quan chức năng không quyết liệt hơn nữa với những chính sách đồng bộ cho thị trường, như tăng nguồn cung nhà ở, tăng cường hoàn thiện về giao thông đô thị, giảm giá vật liệu xây dựng, cải thiện nguồn vốn cho doanh nghiệp…