“Nhà giá rẻ thì dịch vụ và những thứ liên quan phải kém đi”

Hiện nay có tình trạng cùng một dự án nhưng chủ đầu tư có thể chia ra hai loại là nhà ở thương mại và nhà ở xã hội. Theo quy định hiện nay nhà đầu tư có được phép phân chia như vậy không thưa ông?

Trong giấy phép xây nhà xã hội, chủ đầu tư được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư;..., nhưng có hạn chế lãi suất, lợi nhuận.

Trong quỹ nhà ở thương mại, lẽ ra giá thị trường khoảng 15 triệu, nhưng quỹ nhà ở xã hội là thành phố giao cho nên giá khống chế chỉ khoảng 13 triệu.

* Theo ông, chất lượng dịch vụ đi theo nhà xã hội hiện nay có đảm bảo không?

Tôi cho rằng, vấn đề nhà ở xã hội hiện nay cần phải nhìn nhận như sau, nếu dự án nhà ở xã hội do tổng công ty của nhà nước làm vì trách nhiệm xã hội; tự chủ được từ khâu nguyên vật liệu sản xuất được; có các xí nghiệp xây lắp ráp; có quỹ nhà, quỹ đất từ trước, giá đất rẻ, nên làm đảm bảo chất lượng mà vẫn có lợi nhuận.

Hơn nữa trách nhiệm của doanh nghiệp phải đại diện cho nhà nước. Còn một dự án nếu xây dựng trong trung tâm, chi phí lại đắt, chi phí nhân công cũng đắt, chi phí cho các hoạt động liên quan cho dự án cũng đắt, mà phải bán giá rẻ là không có, nếu giá rẻ thì một trong các khâu phải bớt đi, dịch vụ phải kém đi, hay là những cái liên quan khác cũng kém đi. Vì vậy xã hội và báo chí cần nhìn nhận một cách thấu đáo.

* Thời gian qua một loạt nhà giá rẻ, nhà xã hội có nhiều bất cập, không đồng bộ từ khâu chính sách đến xây dựng hạ tầng… nên thiếu tính cạnh tranh, đây dường như là cơ chế xin cho nên các chủ đầu tư làm cho nó méo mó biến dạng đi. Ông có suy nghĩ gì về vấn đề này?

Chủ trương của nhà nước là giúp cho sự hài hòa các thành phần của xã hội, ví dụ người có tiền thì mua nhà thương mại, nhà cao cấp, không có tiền thì có hỗ trợ để mua nhà xã hội. Nhìn chung chính sách thì ổn, nhưng khi triển khai có mấy vấn đề như sau.

Thứ nhất, nhà nước quy hoạch làm sao bảo đảm được về mặt xã hội, về mặt không gian, về mặt thương mại, và lợi nhuận để nó tối ưu.

Ví dụ quỹ đất vàng ngày xưa ở Nam Trung Yên, là khu trung tâm, quy hoạch làm khu tái định cư thì rất là phí.

Hai nữa là ở chỗ đó phải xây những nhà cao cấp, thương mại điều kiện hạ tầng tốt, sẽ tối ưu được lợi nhuận, ngay cả tiền thu về cho nhà nước và thu về cho doanh nghiệp kinh doanh được, nhưng những người ở thì phải xem điều kiện, vì không có tiền mà phải ở vào khu đắt đỏ, chi phí đội lên thì rất khổ.

Quy hoạch cũng phải phân ra nhiều khu, để phù hợp với túi tiền của người sử dụng, như vậy sẽ đỡ căng thẳng về vấn đề tài chính cho người dân.

Đối với các doanh nghiệp nhà ở thương mại, nhà cao cấp sẽ được đầu tư nhiều hơn nên giá thành đầu vào rất cao, họ phải đầu tư để sinh lời. Vừa rồi có chính sách để lại 20% những dự án cao cấp làm nhà ở xã hội thì vô hình chung hoàn toàn không có lợi, vì chi phí ở những vị trí đấy rất cao, chi phí xây dựng, chi phí chở vật liệu, … Giá bán cũng sẽ không đủ chi phí, đủ lợi nhuận 10% nên chất lượng cũng không tốt.

Vì vậy, chính sách cũng phải có những quy định phân khu khi thực hiện ở từng tỉnh, từng thành phố, để cân đối sự phân bố số lượng nhà ở và dân cư. Cân đối được phân bố sẽ tránh hiện tượng tắc đường, hỗn độn giao thông, và nhiều vấn đề phức tạp khác. Ví dụ như khu Times City, Royal City trước phân bố chỉ 10 ngàn người, nay riêng ở đó đã 10 ngàn, còn xung quanh, chưa kể các hoạt động thương mại xung quanh, nên thường xảy ra tắc đường, hệ quả là mọi người cũng phải gánh chịu chứ không riêng một ai.

* Thực tế tại một số khu nhà ở xã hội cho thấy, chất lượng các dự án này không đảm bảo từ những cái tối thiều nhất như thang máy, điện nước, làm ảnh hưởng tới người mua nhà, khiến họ hoang mang. Ông đánh giá như thế nào về thực trạng này?

Xã hội phải rất chia sẻ với những khó khăn như thế này. Nếu làm giá rẻ quá, không thể đảm bảo chất lượng thì chủ đầu tư phải gánh chịu, ví dụ một số khu đô thị đang làm chất lượng kém. Ngôi nhà thường gắn với người ta cả đời, hoặc nửa đời, bán ngôi nhà chứ không phải đơn giản như bán vật A, vật B nào đó. Cái quan hệ giữa người ở và chủ đầu tư là tương tác, nếu tốt là nhân văn, nếu không tốt là phải đối kháng với hàng ngìn người, nên nhà đầu tư phải làm tốt.

Đối tượng thứ ba là người dân mua phải biết lựa chọn sáng suốt,cũng nên phân tích, phải hỏi kỹ, cứ thấy rẻ là mua cũng không được. Sau này bàn giao xong, chất lượng nhà ra sao, được đáp ứng những dịch vụ gì người mua cần nắm rõ. Vì vậy cả 3 đối tượng phải được điều chỉnh thì mới tốt được.

Dự án nhà xã hội, nhà giá rẻ chủ đầu tư đã được nhà nước hỗ trợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ vốn thực hiện dự án, hỗ trợ tiền thuế, vì vậy lẽ ra chất lượng của các dự án cũng phải bằng nhà thương mại nhưng hiện nay chất lượng nhà ở xã hội rất kém, theo ông nguyên nhân do đâu?

Ví dụ khu Kim Văn Kim Lũ, giá đất đắt, giá chuyển nhượng mua cao, muốn bán rẻ thì phải xây thật cao, thật dày mới bù đắp được. Nhà nước quy hoạch không phải đổ đồng, cả nhà ở khu trung tâm hoặc nhà xã hội cũng rất cao. Bây giờ muốn giá rẻ thì buộc phải thắt chặt khâu vật liệu giá rẻ, xây dày, vượt mật độ mới bù đắp được.

Về logic đầu vào đắt, đầu ra rẻ, xây phải bù lỗ là điều không thể, họ phải có lãi, điều đó người mua phải gánh chịu, nhà chỉ một vài ba năm là xuống cấp. Doanh nghiệp thì ai cũng muốn có lãi, quan trọng người dân phải tỉnh táo, lựa chọn chứ không cứ thấy giá rẻ mà đổ xô vào mua.

Xin cảm ơn ông!