Bất động sản:Tự tìm lối ra

Trong kỳ họp thứ tám của Quốc hội khóa XIII đang diễn ra tại Hà Nội, nhiều dự luật quan trọng sẽ được thông qua, trong đó có luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản.

Các luật này, vốn được sửa đổi theo hướng cởi mở, thông thoáng hơn, được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực tới thị trường. Tuy vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức, nhưng 2014 vẫn được xem là năm mà thị trường bất động sản bắt đầu nhìn thấy lối ra.

Đã hết những khó khăn?

Những con số lạc quan vẫn tiếp tục được đưa ra. Sau khi các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra các bản báo cáo cho thấy sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, đến lượt các cơ quan chức năng cũng đưa ra những số liệu tương tự.

Chẳng hạn, theo Sở Xây dựng TP.HCM, chín tháng đầu năm nay đã có trên 5.700 căn hộ được bán, tăng 83% so với cùng kỳ năm 2013. Con số tăng ấn tượng này được lý giải là do các doanh nghiệp bất động sản đã tung ra các sản phẩm địa ốc phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, đó là các căn hộ có diện tích dưới 70m2.

Trong kỳ họp thứ tám của Quốc hội khóa XIII đang diễn ra tại Hà Nội, nhiều dự luật quan trọng sẽ được thông qua, trong đó có luật Nhà ở và luật Kinh doanh bất động sản. Các luật này, vốn được sửa đổi theo hướng cởi mở, thông thoáng hơn, được kỳ vọng sẽ có tác động tích cực tới thị trường. Tuy vẫn còn nhiều khó khăn, thách thức, nhưng 2014 vẫn được xem là năm mà thị trường bất động sản bắt đầu nhìn thấy lối ra.

Đã hết những khó khăn?

Những con số lạc quan vẫn tiếp tục được đưa ra. Sau khi các công ty nghiên cứu thị trường đưa ra các bản báo cáo cho thấy sự tăng trưởng vượt bậc của thị trường bất động sản từ đầu năm đến nay, đến lượt các cơ quan chức năng cũng đưa ra những số liệu tương tự.

Chẳng hạn, theo Sở Xây dựng TP.HCM, chín tháng đầu năm nay đã có trên 5.700 căn hộ được bán, tăng 83% so với cùng kỳ năm 2013. Con số tăng ấn tượng này được lý giải là do các doanh nghiệp bất động sản đã tung ra các sản phẩm địa ốc phù hợp với nhu cầu thực của thị trường, đó là các căn hộ có diện tích dưới 70m2.

Tuy nhiên, nếu chỉ dựa vào con số tăng 83% so với một năm “đóng băng” để xoa tay hài lòng có lẽ là quá sớm. Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành đặt thẳng vấn đề là vì sao nghiên cứu cho thấy tổng nhu cầu của thị trường TP.HCM trong năm nay là khoảng 40 ngàn căn hộ mà ba phần tư quãng thời gian trôi qua các doanh nghiệp mới chỉ bán được 5.700 căn?

Vậy còn hơn 34 ngàn căn hộ dành cho những người “có nhu cầu” ấy vì sao vẫn không bán được? Chưa hết, người ta vẫn thường nghĩ, căn hộ diện tích nhỏ giá rẻ là phù hợp với thị trường, vì đáp ứng được nhu cầu thực của những người có thu nhập thấp, nên “hàng” thuộc phân khúc này tung ra sẽ không kịp bán.

Thực tế thì sao? Theo đại diện Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành, đơn vị này đã tung ra thị trường 1.000 căn hộ có diện tích từ 30 – 50m2, phù hợp với túi tiền của người thu nhập thấp và trung bình có nhu cầu mua nhà trên thị trường hiện nay, nhưng vẫn không thể tiêu thụ hết. Cụ thể, doanh nghiệp này chỉ bán được 625 căn và loại không bán được nhiều nhất lại là những căn hộ có diện tích nhỏ nhất (30m2).

Đó là lý do các doanh nghiệp không mặn mà với căn hộ có diện tích quá nhỏ, chưa kể chi phí xây dựng những căn hộ như vậy cao hơn nhiều so với các căn hộ diện tích lớn. Cùng diện tích xây dựng, nhưng một dự án có nhiều căn hộ nhỏ sẽ có tổng số người ở đông hơn, khiến doanh nghiệp phải đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốn kém hơn, như số thang máy, diện tích nhà để xe… cũng phải nhiều hơn.

Nhìn nhận thực tế, tỷ lệ giữa “số căn hộ bán được” với nhu cầu thị trường ở TP.HCM chỉ khoảng 15%, chứng tỏ thị trường vẫn chưa hết khó khăn. Rất nhiều dự án được cấp phép vẫn chưa thể triển khai. Hiện TP.HCM có 1.403 dự án nhưng chỉ có 30,3% dự án đã hoàn thành, 49% dự án đang dở dang hoặc ngưng triển khai.

Vậy nên, để thị trường bất động sản sôi động trở lại, các doanh nghiệp vẫn đang rất cố gắng để giảm giá thành và tăng thêm tiện ích cho người sử dụng. Và lại càng không thể “dục tốc bất đạt”, cạnh tranh không lành mạnh, không thực hiện đúng tiến độ dự án… dẫn đến thị trường rơi vào khủng hoảng như trước.

Doanh nghiệp tìm hướng ra mới

Những khó khăn vẫn còn, nhưng không thể phủ nhận các doanh nghiệp bất động sản đang nỗ lực vượt bậc để vượt qua. Trước đây, muốn xây dựng một dự án, doanh nghiệp chỉ cần nguồn vốn khoảng 20 – 30%, còn lại có thể huy động từ người mua và vay ngân hàng.

Giai đoạn 2010-2013, thị trường gần như đóng băng, người mua quay lưng, ngân hàng cũng rất khó khăn trong việc cho vay do bất động sản được xếp vào nhóm ngành phi sản xuất, không được ưu tiên vay vốn. Hàng tồn kho diện tích lớn không bán được, dự án mới diện tích phù hợp hơn không thể triển khai do thiếu vốn, doanh nghiệp bất động sản rơi vào tình trạng thua lỗ.

Chi phí lãi vay và các khoản nợ đến hạn thanh toán đe dọa đến sự tồn vong của nhiều đơn vị. Một số doanh nghiệp không chịu nổi đã bỏ cuộc, chuyển sang các lĩnh vực khác.

Những đơn vị kinh doanh bất động sản cầm cự được đến năm 2014, bên cạnh việc cơ cấu lại doanh nghiệp, khi nhận ra tín hiệu tích cực của thị trường, đã xoay xở tìm nguồn vốn mới để phát triển dự án.

Khi không thể tìm kiếm nguồn tiền từ phía người mua hay từ ngân hàng, một số doanh nghiệp bất động sản có niêm yết thời gian qua đã “tìm thấy lối ra” trên thị trường chứng khoán. Đó là huy động vốn thông qua chào bán cổ phần hay phát hành trái phiếu.

Chẳng hạn, Liên doanh Đầu tư Quốc tế KLF đã chào bán xong 74 triệu cổ phiếu (mã KLF), thu về 740 tỉ đồng, lấy vốn thực hiện cho một dự án mới. Doanh nghiệp này đã tăng vốn điều lệ lên gấp đôi và đưa KLF trở thành cổ phiếu được giao dịch sôi động trên thị trường chứng khoán. Đầu tư Năm Bảy Bảy (mã NBB) thì chọn cách hợp tác với một nhà đầu tư Nhật Bản để huy động vốn, phát hành trái phiếu cho đối tác để huy động 600 tỉ đồng cho dự án mới của mình.

Ngoài huy động vốn cho các dự án, các doanh nghiệp niêm yết còn chọn cách tăng vốn để trả nợ, giảm chi phí lãi vay. Chẳng hạn Kinh Bắc dự kiến thu 3.000 tỉ đồng từ phát hành 120 triệu cổ phiếu riêng lẻ và 1.200 tỉ đồng trái phiếu chuyển đổi. Hay Hoàng Quân tăng vốn từ 900 tỉ đồng lên 2.000 tỉ đồng nhờ bán 50 triệu cổ phiếu cho cổ đông chiến lược và 30 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu…

Dĩ nhiên, cũng không dễ để nhà đầu tư trên thị trường chứng khoán chấp nhận mua cổ phiếu của các doanh nghiệp này. Họ phải thuyết phục được nhà đầu tư là các dự án bất động sản trong tương lai sẽ có lãi, do thị trường bất động sản đã khởi sắc. Có vẻ như nhiều nhà đầu tư (tổ chức cũng như cá nhân) cũng tin vào điều này.

Lãi suất tiết kiệm ngày càng giảm, họ chuyển sang đầu tư vào thị trường chứng khoán. Không đủ tiền đầu tư vào một căn hộ, có thể chọn cách mua cổ phiếu của một công ty địa ốc triển vọng. Đó là lý do nhiều cổ phiếu bất động sản đang được giao dịch ở mức cao nhất trong mấy năm qua và tiếp tục được đánh giá cao trong thời gian tới.

Dù vậy, như đã phân tích, vẫn còn nhiều khó khăn mà thị trường bất động sản đang phải đối mặt, nên sự hồi phục là khá mong manh. Một khi kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp niêm yết không đạt kỳ vọng của nhà đầu tư, hiện tượng tháo chạy lại có thể diễn ra, gây khó khăn cho các doanh nghiệp niêm yết. Cũng như khi hàng loạt dự án tung hàng, khởi động trở lại như hiện nay, tình trạng thừa cung như những năm trước lại có thể xảy ra.

Đó là chưa tính những sản phẩm địa ốc tồn đọng từ năm bảy năm trước. Nguồn cung cũ – mới dồn dập có thể sẽ bóp nghẹt sự hồi phục của thị trường nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ của các ngành chức năng, để thị trường có được sự cân bằng cung – cầu, kể cả với những phân khúc đang nóng hiện nay là căn hộ giá rẻ và nhà ở xã hội.