Mặt bằng bán lẻ: Vẫn chưa khai thác hết tiềm năng

Tuần qua, thị trường bất động sản chủ yếu tập trung thảo luận về phân khúc mặt bằng bán lẻ. Thực trạng những mặt bằng ở xa trung tâm yếu thế hơn so với khu vực trung tâm được đưa ra thảo luận. Bên cạnh đó, phân khúc bất động sản công nghiệp đang thu hút nhiều nhà đầu tư cũng là vấn đề được quan tâm.

Thực trạng “Dư hàng thiếu khách”

Thời điểm này, tại TP.HCM, mặt bằng bán lẻ trung tâm đang chiếm ưu thế lớn. Mặc dù giá cả tăng nhiều trong từng giai đoạn, lượng cung cũng không thể đáp ứng nổi nhu cầu ngày càng lớn của khách hàng. Trái lại, ở mặt bằng xa trung tâm, dù đã được đầu tư, xây dựng nhưng vẫn đối mặt với tình trạng “dư hàng thiếu khách”.

Tâm lý của khách thuê trong và ngoài nước đều ưa chuộng mặt bằng ở những vị trí trung tâm. Bởi khi kinh doanh, thuận lợi tiếp cận với mọi đối tượng khách hàng, dễ thu lợi nhuận. Thuê xa trung tâm thường là “bất đắc dĩ” khi người thuê không tìm ra mặt bằng tại trung tâm hoặc giá thuê vượt xa khả năng chi trả.

Thực tế, nhu cầu mặt bằng bán lẻ xa trung tâm vốn không nhiều, nguồn cung lại tăng một cách chóng mặt. Liên tục các khu thương mại ngoại thành mọc lên. Sự cạnh tranh giữa các trung tâm này không kém phần gay gắt trong việc tiếp cận khách thuê. Nhiều nơi kinh doanh không hiệu quả, không thể thu lợi nhuận, buộc phải đóng cửa. Điển hình là trung tâm thương mại Saigon Paragon nằm trong khu đô thị Phú Mỹ Hưng, do không thu lời được đã tuyên bố đóng cửa tháng 10 vừa qua.

Hiện nay, mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại lớn thường kinh doanh các loại sản phẩm cao cấp, đắt tiền... Hoạt động tại trung tâm thành phố vừa khẳng định được thương hiệu, vừa có lượng khách hàng lớn. Nhu cầu của người dân ngoại thành lại nghiêng về các mặt hàng thực phẩm, đồ tiêu dùng, trung tâm thương mại hoạt động ở đây chưa mang lại hiệu quả cao là điều tất yếu.

Theo báo cáo, thống kê của CBRE Việt Nam, trong quý III/2010 giá thuê trung bình ở khu vực trung tâm tăng 7,1% so với quý trước, đạt 132,7 USD/m2/tháng, giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm chỉ còn 39,4 USD/m2/tháng, giảm 14,7%. Trong năm 2010 diện tích mặt bằng bán lẻ khu ngoại thành tăng khoảng 50%, dự báo đến năm 2013 tăng gấp 10 lần hiện nay. Vì thế trong tương lai, giá thuê mặt bằng ở khu vực này sẽ tiếp tục giảm.

Tuy nhiên, tình hình kinh tế đang trên đà tăng trưởng, nhu cầu về các loại mặt hàng cần thiết của người tiêu dùng ngày càng tăng, đa dạng hơn. Thị trường bán lẻ trung tâm vẫn ở vị thế tiềm năng để cung ứng cho thành phố đông dân cư như HCM, thậm chí là các tỉnh thành lân cận. Chọn những mặt hàng nào để kinh doanh, phù hợp với từng địa bàn vẫn là điều thiết yếu khách thuê nghĩ đến trước khi chọn thuê mặt bằng tại một địa điểm nào đó.

Hấp dẫn phân khúc bất động sản công nghiệp

Khi thị trường bất động sản nói chung vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục hoàn toàn thì một vài phân khúc nhà đất vẫn tiếp tục ấm lên. Trong đó, ngoài phân khúc mặt bằng bán lẻ, nghỉ dưỡng thì phân khúc bất động sản công nghiệp cũng được quan tâm.

Những khu công nghiệp, nhà xưởng, kho bãi, văn phòng cho thuê… đang được nhiều nhà đầu tư tập trung đổ vốn để đáp ứng nhu cầu của doanh nghiệp.

Thực trạng phát triển mạnh của nhiều khu công nghiệp ở tất cả các thành phố trong cả nước đã và đang dẫn đến chênh lệch cung cầu. Nguồn cầu thì tăng cao trong khi nguồn cung vẫn chưa đáp ứng cầu dẫn đến tình trạng nhiều khu công nghiệp, nhà xưởng ở Đồng Nai, Bình Dương, TP. HCM… luôn quá tải.

Đặc biệt là nhu cầu thuê nhà xưởng xây sẵn vẫn là “mặt hàng” khan hiếm. Theo báo cáo của Công ty CBRE Việt Nam thì lâu nay, các nhà đầu tư bất động sản công nghiệp mới chỉ tập trung và dừng lại ở hoạt động đầu tư hạ tầng khu công nghiệp, rất ít nhà đầu tư quan tâm đến vấn đề trang bị sẵn hệ thống nhà xưởng. Vì thế, đây vẫn là một trong những mảnh đất màu mỡ đang chờ khai thác.

Hiện nay, phân khúc bất động sản công nghiệp phân thành hai hình thức: đầu tư theo quy hoạch kết hợp sản xuất hoặc đầu tư để cho thuê lại. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bắt đầu tập trung vào ngành logistics, một hoạt động cung ứng các dịch vụ vận chuyển, kho bãi, thủ tục hải quan, phân phối… đang rất cần thiết nhưng chưa được khai thác hiệu quả.

Hiện nay, Việt Nam đang trở thành điểm đến của nhiều nhà đầu tư lớn trên trường quốc tế. Điều này đã tạo thuận lợi lớn dẫn đến sự ra đời ngày càng nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất… và nguồn cầu về bất động sản công nghiệp vẫn luôn cao. Đây cũng là lý do tạo sự hấp dẫn cho thị trường này dù nhà đất vẫn chưa hồi phục hoàn toàn như kỳ vọng

Có thể nói, thị trường bất động sản công nghiệp dần trở thành phân khúc hấp dẫn cho các nhà đầu tư. Song, những ai có ý định đầu tư bất động sản công nghiệp cần phải tìm hiểu kĩ càng về nhu cầu thị trường và điều kiện thuận lợi tại địa điểm dự định đầu tư. Bởi vì các khu công nghiệp, ngoài yếu tố mặt bằng, các yếu tố về cơ sở hạ tầng giao thông như đường sá, cầu cảng sẽ tác động rất lớn đến sự thu hút của các nhà đầu tư.

Đối với phân khúc mặt bằng bán lẻ cần khai thác hết tiềm năng bằng những hoạt động tạo hiệu quả cho những nơi ở vị trí ngoại thành. Có như thế, phân khúc này mới phát huy hết thế mạnh của mình