Luật cần thông thoáng

Theo dự kiến, ngày mai 24-10 dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) và Luật Nhà ở sẽ được kỳ họp thứ 8 Quốc hội khóa XIII xem xét thông qua. ĐTTC trích đăng ý kiến của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (Horea), về 2 dự thảo này.

Tạo môi trường thuận lợi

Chúng tôi thống nhất với dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) quy định tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã có vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng và giao Chính phủ quy định cụ thể cho phù hợp với từng thời kỳ.

Đối với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua BĐS không nhằm mục đích kinh doanh không phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, do vậy không cần phải có vốn pháp định.

Về phạm vi kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài theo Điều 8 dự thảo luật, chúng tôi kiến nghị bổ sung quy định cho phép chủ đầu tư dự án được quyền cho thuê, cho thuê mua nhà hoặc một phần nhà để đảm bảo tính thống nhất vì tại Khoản 4 Điều 31 dự thảo luật quy định quyền của bên thuê nhà “được cho thuê lại một phần hoặc toàn bộ nhà” và điều này phù hợp với quy định của Bộ Luật dân sự.

Về ký quỹ, tại Khoản 3.b Điều 58 Luật Đất đai 2013 quy định: “Ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư” khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư. Tuy nhiên, dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) hiện nay chưa có nội dung này.

Do vậy cần bổ sung chế định ký quỹ này vào dự thảo Luật Đầu tư (sửa đổi) để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật. Do đó kiến nghị xây dựng chế định ký quỹ theo các nguyên tắc sau: Không áp dụng ký quỹ đối với các dự án doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng toàn bộ dự án; trong trường hợp có bảo lãnh đầu tư, bảo lãnh thực hiện dự án, hoặc văn bản của tổ chức tín dụng cam kết cung cấp nguồn vốn cho doanh nghiệp thực hiện dự án thì không phải ký quỹ; quy định rõ tiền ký quỹ được tính theo tỷ lệ phần trăm trên mức đầu tư nào của dự án cho phù hợp với sức chịu đựng của doanh nghiệp; quy định lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho doanh nghiệp theo tiến độ thực hiện dự án.

Chúng tôi không đồng tình với Khoản 6, Điều 15 của dự thảo luật về việc “không được ủy quyền cho bên tham gia liên doanh, liên kết, hợp tác kinh doanh, góp vốn ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua BĐS”. Tôi cho rằng quyền ủy quyền phù hợp với quy định của pháp luật dân sự.

Hiện nay, tại Khoản 5, Điều 13, Nghị định 188/2013/NĐ-CP ngày 20-11-2013 của Chính phủ đã cho phép thế chấp nhà ở xã hội hình thành trong tương lai với ngân hàng để vay tiền mua, thuê chính căn hộ đó và đã có Thông tư liên tịch 01/2014-TTLT-NHNN-BXD-BTNMT ngày 25-4-2014 về việc cho phép thế chấp BĐS thương mại hình thành trong tương lai.

Vì vậy, Horea kiến nghị bổ sung vào dự thảo luật chế định cho phép thế chấp BĐS hình thành trong tương lai để đáp ứng nhu cầu của thị trường và người tiêu dùng. Về sàn giao dịch BĐS, dự thảo luật đã không bắt buộc giao dịch BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS. Đây là thay đổi rất đúng đắn. Thực tế hiện nay, chủ đầu tư khi giao dịch qua sàn phải mất phí khoảng 2% doanh số, và điều này làm đội giá sản phẩm.

Thoáng hơn cho người nước ngoài

Góp ý về dự thảo Luật nhà, tôi cho rằng quy định quyền sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Khoản 1.c, Điều 156 và Khoản 3, Điều 157 dự thảo luật buộc cá nhân nước ngoài “phải đang học tập, làm việc, sinh sống tại Việt Nam” đã làm hạn chế, thậm chí làm mất tác dụng của chủ trương mở rộng điều kiện cho cá nhân nước ngoài được mua và sở hữu nhà tại Việt Nam.

Quy định này chẳng khác nào buộc cá nhân nước ngoài phải có visa nhập cảnh vào Việt Nam 6 tháng, 12 tháng trước đây. Vì vậy, chúng tôi kiến nghị chỉ cần điều kiện cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam đều có thể mua nhà và sở hữu nhà nếu có nhu cầu.

Về cơ chế chính sách giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ (dưới 70m2/căn hộ), có giá bán thấp (chưa bao gồm tiền sử dụng đất) tương đương với giá bán nhà ở xã hội tại địa phương để góp phần giảm giá bán nhà cho cán bộ công chức, viên chức, cán bộ lực lượng vũ trang và người thu nhập thấp đô thị.

Do Luật Đất đai 2013 không quy định miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với các dự án nhà ở thương mại nên vấn đề này nếu được chấp thuận cũng phải được xử lý cho phù hợp để không bị xung đột và vẫn đảm bảo tính thống nhất của pháp luật. (Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Horea)