Căn hộ dịch vụ bị chung cư nhăm nhe giành thị phần

Quý III/2014, công suất hoạt động và giá căn hộ dịch vụ cho thuê tại TP HCM tiếp tục giảm nhẹ so với cùng kỳ năm ngoái, mà một phần nguyên nhân là sức ép cạnh tranh từ thị trường chung cư.

Báo cáo thị trường bất động sản TP HCM trong quý III/2014 của Savills cho thấy căn hộ dịch vụ cho thuê tại Sài Gòn tiếp tục xu hướng đi xuống so với cùng kỳ năm ngoái. Giá thuê quý vừa qua có mức trung bình 492.000 đồng mỗi m2 một tháng, tương đương 23 USD, giảm 5% so với năm trước.

Nguyên nhân giá thuê căn hộ dịch vụ vẫn chưa dứt mạch giảm theo Trưởng bộ phận nghiên cứu và tư vấn Công ty Savills Việt Nam, Nguyễn Khánh Toàn là nguồn cung trên thị trường vẫn tiếp tục tăng lên. Thêm vào đó, thị phần căn hộ dịch vụ đã manh nha chịu sự cạnh tranh từ các chung cư được đầu tư cho thuê dưới dạng cá thể.

Tổng nguồn cung căn hộ dịch vụ hiện nay là 4.140 căn, tăng 2% so với quý liền trước và tăng 8% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá thuê căn hộ dịch vụ vẫn đắt đỏ hơn so với chung cư cho thuê dưới dạng đầu tư cá nhân quy mô nhỏ lẻ. Căn hộ dịch vụ hạng C đắt hơn chung cư cho thuê khoảng 20-25%.

Theo ông Toàn, căn hộ dịch vụ hạng C sẽ chịu sức ép cạnh tranh từ chung cư cho thuê nhiều hơn các hạng còn lại (A và B). Nguyên nhân là do thị phần của căn hộ dịch vụ hạng A, B khá ổn định nhờ nhóm khách hàng tổ chức (nước ngoài) với hợp đồng từ 6 tháng trở lên chiếm khoảng 90% thị trường. Căn hộ dịch vụ hạng C không có nhiều khách hàng lớn như hạng A, B nên có phần lép vế hơn. Do đó, trong thời gian tới căn hộ dịch vụ hạng C có thể sẽ tăng ưu đãi hoặc khuyến mãi để kích cầu.

Khảo sát của VnExpress.net, tại khu Đông và khu Nam TP HCM, giá căn hộ chung cư trung và cao cấp cho thuê có giá trung bình 10 USD mỗi m2 một tháng, đã có nội thất đầy đủ. Các căn hộ này được nhà đầu tư mua dưới dạng nhà ở thương mại rồi cho thuê lại. Thậm chí cũng có một số chủ đầu tư các chung cư cao cấp dành một lượng lớn căn hộ trong dự án để đầu tư thành căn hộ dịch vụ cho thuê như The Vista, Đảo Kim Cương.

Nếu so sánh với mức giá trung bình của căn hộ dịch vụ cho thuê là 23 USD mỗi m2 một tháng thì chung cư có thương hiệu uy tín cho thuê rẻ hơn khoảng 10-13 USD mỗi m2. Tuy nhiên, bù lại, căn hộ dịch vụ cung cấp những tiện ích và phong cách sống như khách sạn 3-5 sao còn chung cư chỉ cho thuê căn nhà và tiện ích ăn theo dự án, không kèm dịch vụ.

Chủ tịch Công ty Khải Hoàn Land. Nguyễn Khải Hoàn đánh giá, về lý thuyết thì có vẻ như căn hộ dịch vụ không bị ảnh hưởng gì bởi thị trường chung cư cho thuê do đối tượng khách hàng cá biệt và hầu như không giống nhau. Tuy nhiên, trên thực tế, căn hộ dịch vụ đang chịu sức ép khá lớn từ các chung cư cho thuê trung cấp trở lên.

Theo ông Hoàn, sự cạnh tranh đầu tiên là nguồn cung của căn hộ dịch vụ cho thuê quá ít (chỉ có hơn 4.100 căn), không có nhiều sự lựa chọn trong khi nguồn cung của chung cư tại TP HCM rất lớn, đầy sự lựa chọn từ đẳng cấp đến phong cách. Kế đến là giá cả, chung cư cho thuê chào giá chỉ bằng một nửa căn hộ dịch vụ và cùng một khoản tiền, thuê chung cư sẽ có diện tích nhà rộng hơn, tự do và ít quy định hơn. Mặt khác, các tiện ích của chung cư cao cấp cũng không thua kém gì những khu căn hộ dịch vụ cho thuê. Lợi thế lớn nhất của căn hộ dịch vụ cho thuê là phong cách phục vụ chuyên nghiệp như khách sạn.

Chuyên gia này đánh giá, hiện nay tỷ suất lợi nhuận khi đầu tư chung cư cho thuê đạt trung bình 5-6% (nhà trung và cao cấp trở lên) tương đương lãi suất tiết kệm. Sau một thời gian cho thuê nhà đầu tư còn được lợi về mặt sở hữu tài sản  nên số người tham gia vào thị trường này ngày càng tăng. "Sự cạnh tranh thị phần giữa căn hộ dịch vụ với chung cư trong thời gian tới sẽ mạnh mẽ hơn", ông Hoàn đánh giá.

Căn hộ dịch vụ cho thuê là loại căn hộ được quản lý theo chuẩn khách sạn, chủ yếu cho người nước ngoài thuê có đầy đủ tất cả các dịch vụ chuyên nghiệp khép kín như: vệ sinh, giặt ủi, ẩm thực, dịch vụ cá nhân nếu khách có nhu cầu... Trong khi đó, căn hộ cho thuê là nhà trong các dự án chung cư đã đi vào hoạt động, chủ nhà không dùng để ở mà kinh doanh cho thuê. Thông thường căn hộ cho thuê không có những dịch vụ tiện ích như căn hộ dịch vụ.