Liên kết để phát triển

Thị trường bất động sản ba năm trở lại đây đã thay đổi rất nhiều so với thời điểm năm 2009 trở về trước. Những dự án "trên giấy" không thể bán được hàng, cho nên nhiều chủ đầu tư đang gấp rút hoàn thành hạ tầng, hoàn thiện căn hộ, cùng với đó, liên kết với ngân hàng, đưa ra mức giá hấp dẫn thông qua các gói ưu đãi nhằm thu hút vốn.

Mới đây, Baoviet Bank triển khai chương trình cho vay mua căn hộ tại Hạ Ðình Tower và đứng ra cam kết tiến độ thay cho chủ dự án. Cụ thể, khách hàng vay vốn tại ngân hàng này để mua căn hộ ở Hạ Ðình Tower được vay tối đa tới 70% giá trị căn hộ trong thời gian 15 năm (tương đương mức cho vay tối đa của gói ưu đãi tín dụng 30 nghìn tỷ đồng đang được triển khai). Ðáng chú ý, nếu khách hàng mua căn hộ và nộp tiền qua Baoviet Bank sẽ nhận được giấy cam kết tiến độ do ngân hàng này phát hành, bảo đảm người mua sẽ nhận được nhà đúng thời hạn.

Ðại diện Công ty CP Ðầu tư 135, chủ đầu tư Hạ Ðình Tower cho biết, nếu chủ đầu tư chậm tiến độ, ngân hàng sẽ hoàn trả toàn bộ số tiền khách hàng đã nộp cộng với phí phạt. Hạ Ðình Tower được xây dựng 21 tầng trên khu đất hơn 3.000 m2. Các căn hộ được thiết kế linh hoạt, với diện tích từ 92,5 - 112,5 m2, giá bán khoảng 15,3 triệu đồng/m2 (chưa gồm VAT). Dự kiến, chủ đầu tư bàn giao nhà trong quý IV-2013.

Trước đó, dự án đầu tiên thực hiện hình thức cam kết này là Usilk City (Hà Ðông) của Sông Ðà Thăng Long. Các khách hàng chủ động bàn với chủ đầu tư liên kết với Ngân hàng BIDV thông qua phương án cùng tham gia quản lý dòng vốn. Theo đó, thay vì nộp trực tiếp tiền cho chủ đầu tư, các khách hàng nộp vào Ngân hàng BIDV Chi nhánh Thanh Xuân. Sau khi nghiệm thu tiến độ hằng tuần (do BIDV kiểm tra, xác nhận), khách hàng chuyển tiền vào tài khoản chung (được kiểm soát bởi ba đại diện khách hàng và một đại diện STL) và ngân hàng sẽ chuyển tiền từ tài khoản của chủ đầu tư để giải ngân cho các nhà thầu.

Chỉ ít thời gian sau, tại hội nghị khách hàng ngày 15-8 vừa qua, nhiều khách hàng mua căn hộ chung cư Emico (Mễ Trì, Từ Liêm) do Tổng công ty Phát triển phát thanh truyền hình thông tin (Emico) làm chủ đầu tư cũng đề xuất mô hình quản lý dòng tiền như tại Usilk City, do dự án đã chậm tiến độ bàn giao nhà hơn một năm.

Nhiều chuyên gia nhận xét, khi khách hàng đã đóng đến 70% số tiền mua nhà, nếu chủ đầu tư chắc chắn sử dụng số tiền còn lại để hoàn thiện nốt thì việc người mua bỏ thêm ít tiền nữa để thực hiện phương án cùng quản lý dòng vốn nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án là điều nên làm. Tuy nhiên, đến nay mới chỉ thấy ba chủ đầu tư nêu trên công bố thực hiện phương án cùng quản lý dòng vốn. Và nếu để áp dụng chung cho toàn thị trường, thì cần có những giải pháp chặt chẽ hơn từ các cơ quan quản lý nhà nước.

Thực tế, những gì đang diễn ra giữa khách hàng và chủ đầu tư tại các dự án trên rất giống với nguyên tắc mua bán trong thương mại quốc tế. Thí dụ, tại Mỹ, các giao dịch mua bán nhà đều thông qua Công ty Escrow (công ty chuyên về dịch vụ pháp lý mua bán, bảo đảm an toàn của tài khoản khi giao dịch). Công ty này thường do ngân hàng lập ra để bảo vệ quyền lợi, tiền bạc cho khách hàng trong mua bán bất động sản. Khách hàng khi chọn được dự án ưng ý, thay vì đóng trực tiếp cho chủ đầu tư, họ sẽ đóng tiền mua cho Escrow. Sau khi chủ đầu tư bàn giao nhà, giấy tờ cho khách, công ty sẽ đứng ra trả số tiền mua nhà cho chủ đầu tư. Trong trường hợp khách hàng dù đã đóng tiền nhưng vẫn không có nhà, thì chỉ cần báo cho Công ty Escrow và nhận lại tiền. Thế nên, việc ngân hàng phát hành cam kết bảo lãnh về tiến độ thi công và dòng vốn đối với những dự án đang trong thời gian hoàn thiện sẽ thể hiện sự minh bạch về tài chính, tiến độ thi công của chủ đầu tư, qua đó bảo đảm được quyền lợi cho khách hàng.