Kích hoạt mô hình BĐS năm 2015: Phải từ câu chuyện quản lý

Để thị trường BĐS trung cấp có thể phát triển toàn diện, điều quan trọng là chủ đầu tư phải có sự nghiêm túc trong việc thực hiện dịch vụ, với các quy trình, tiêu chuẩn cụ thể, rõ ràng và sự giám sát chặt chẽ.

Những điều kiện kìm hãm tăng trưởng BĐS trong giai đoạn 2010 - 2014 hầu như đã được giải tỏa. Chẳng hạn, lãi suất cho vay đã giảm, nguồn vốn NH đã đầu tư mạnh vào ngành BĐS, chính sách ưu đãi đã mở rộng đối tượng mua, giá BĐS đã giảm khá nhiều trong vòng 4 năm qua...

Vấn đề còn “lăn tăn” đối với thị trường BĐS hiện nay là tồn đọng quá nhiều dự án mới đang chào bán, khiến nguồn cung tăng. Song song đó, yếu tố giá BĐS còn phụ thuộc khá lớn vào khả năng triển khai dự án và quản lý khi đi vào sử dụng của các chủ đầu tư.

Để loại trừ hai yếu tố còn "lăn tăn" ở trên, một mặt người mua nên chọn những dự án BĐS có vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín. Mặt khác, người mua không nên lấy giá thấp là tiêu chuẩn để ưu tiên chọn lựa. Có thể, ngay trong năm 2015, việc này sẽ không mang lại lợi nhuận tốt, nhưng trong chu kỳ từ 3 - 5 năm sắp tới thì việc đầu tư vào BĐS bây giờ theo tiêu chí chọn lựa như trên sẽ đem lại hiệu quả đáng kể và vững chắc.

Yếu tố còn lại là chủ đầu tư dự án phải giải quyết triệt để câu chuyện chây ỳ về quản lý thì mới mong thị trường dứt ra được cái bóng hiện tại.

Suy cho cùng, trong giai đoạn suy thoái của thị trường BĐS chung cư, nhất là phân khúc cao cấp, thì hàng loạt sự kiện tranh chấp giữa cư dân và chủ đầu tư về chất lượng quản lý càng làm tăng thêm sự e ngại của những người đang có nhu cầu về nhà ở mua nhà chung cư cần một môi trường văn minh, an toàn.

Theo dõi các vụ tranh chấp diễn ra suốt thời gian qua, dễ nhận thấy rằng, câu chuyện diễn ra không chỉ từ các chủ đầu tư nhỏ mà ngay cả các chủ đầu tư tên tuổi trong nước và chủ đầu tư nước ngoài cũng vậy.

Nhắc lại câu chuyện cũ diễn ra khá ồn ào tại chung cư cao cấp Keangnam, cư dân đã mua căn hộ này với giá 2.900 USD/m2 và đang đối mặt với mức phí cao nhất nước hiện nay là 0,99USD/m2/tháng, dù so ra thì các tiện ích không bằng với các chung cư tương tự. Ngoài ra, chủ đầu tư tự ý cho thuê phần diện tích công cộng của cư dân mà không có sự thông báo, thoả thuận trước. Đúc kết các vụ phàn nàn, tranh chấp về việc quản lý chung cư giữa cư dân và chủ đầu tư nói lên rất nhiều điều đối với thị trường BĐS bây giờ và sắp tới.

Rõ ràng, thị trường BĐS muốn thoát khỏi cảnh chợ chiều, hàng tồn kho chất đống… thì năm tới đây, trước mỗi một vấn đề còn vướng mắc, chúng ta cần phải giải quyết dứt điểm dù đó là chuyện nhỏ. Chẳng hạn, người ta thường đặt ra câu hỏi tại sao chung cư phần lớn bán cho đầu cơ chứ người mua để ở chiếm tỷ trọng không nhiều? Lý do rất đơn giản, đầu tiên là mức phí quản lý. Hiện nay, TP. Hồ Chí Minh đã ban hành mức phí tối đa là 9.000 đồng/m2/tháng, nhưng nhiều nơi vẫn tự gắn cho mình cái mác cao cấp hơn, chuẩn mực hơn để tạo ra phí cũng khác biệt.

Về lý thuyết, khó có thể nói nơi thu cao có thực là phải chi phí cao hay ngược lại, vì còn phải xét hàng loạt tiện ích như công viên, hồ bơi, bãi xe, môi trường an ninh… Tuy nhiên, có một thực tế là sau khi bỏ một số tiền rất lớn từ 2 – 4 tỷ đồng cho một căn hộ, chủ nhà có thể gặp một cú sốc với biểu phí dịch vụ lên đến 3 – 6 triệu đồng/tháng, gần bằng tiền thuê nhà. Nếu đó là nhà đầu cơ và thị trường đang đầy tiềm năng tăng giá thì họ có thể chịu đựng. Nhưng hầu như các chủ nhà đang phải mua với giá cao hơn thị trường hiện nay và còn phải trả một khoản tiền lớn hàng tháng nên càng tăng thêm sự bất mãn.

Vấn đề thứ hai mà chủ đầu tư phải nhìn nhận rõ đó là phần diện tích công cộng. Đa phần cư dân hiểu là họ sẽ được thụ hưởng, nhưng nhiều khi chủ đầu tư tiếp tục khai thác cho các dịch vụ thu phí để gia tăng tối đa lợi nhuận mà không quan tâm đến thương hiệu của mình bị tổn hại. Chúng ta có thể dẫn chứng hàng loạt tranh chấp như Keangnam (Hà Nội), chung cư Mỹ Vinh (TP.Hồ Chí Minh)... trong đó chủ đầu tư cho thuê văn phòng và bố trí công ty vào phần diện tích mà cư dân cho là phần sinh hoạt chung; hay như vụ cư dân chung cư 93 Lò Đúc phản đối chủ đầu tư là Công ty TNHH khách sạn Kinh Đô tự xây dựng cơi nới biến tầng 27 thành diện tích của mình...

Nhìn chung, các vụ tranh chấp về quản lý chung cư không phải tất cả đều thuộc phần lỗi của chủ đầu tư. Có những vụ là do sự hiểu lầm hoặc không thống nhất quan điểm của hai bên, có vụ là do người mua nhà không đọc kỹ các quy định của hợp đồng bán nhà do chủ đầu tư cung cấp. Quan trọng hơn là hiện nay, Bộ Xây dựng cũng như chính quyền địa phương vẫn còn chưa thống nhất về pháp nhân quản lý nhà chung cư, trong đó xem chung cư giống mô hình tổ dân phố với hình thức ban tự quản dân phố. Trong khi đó, thực tiễn chung cư cho thấy cần có những tiêu chuẩn cụ thể, rõ ràng hơn trong việc quản lý để đảm bảo tính môi trường và an toàn cho các cư dân.

Tại các nước phát triển, việc quản lý chung cư thường giao cho công ty quản lý chuyên nghiệp; khi mua nhà chung cư để ở, thông tin về đơn vị quản lý rất quan trọng, là một sự đảm bảo về môi trường sống của toà nhà. Còn ở Việt Nam những năm gần đây, các chung cư cao cấp thường có xu thế thuê công ty quản lý nước ngoài, như một sự khẳng định của chủ đầu tư trong việc xác định đẳng cấp toà nhà.

Hiện nay đã có một số công ty quản lý toà nhà hàng đầu thế giới nhảy vào thị trường Việt Nam như Chesterton, Dining & Associates, CB Richard Ellis-CBRE, Savills, Ascott… và họ đã nhanh chóng chiếm lĩnh dịch vụ quản lý cao ốc chung cư và căn hộ cho thuê cao cấp. Những chung cư được quản lý từ những công ty chuyên nghiệp này hầu như không gặp than phiền của cư dân.

Nói đến đây, ắt sẽ có câu hỏi rằng: Dịch vụ quản lý chung cư có ngoài tầm với của các công ty Việt Nam hay không? Và thật ra không phải ai cũng có đủ thu nhập cao hàng tháng để trả phí tại các cao ốc do công ty nước ngoài quản lý.

Đặc biệt, năm 2015 việc ồ ạt triển khai các dự án trung cấp được đánh giá là loại hình có nhu cầu nhiều nhất. Những cư dân ở các căn hộ này thường có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng, mức phí trong khoảng 500 ngàn đồng/tháng được xem là phù hợp. Chắc chắn các công ty trong nước sẽ có chi phí thấp hơn do mức lương người quản lý và nhân viên công ty thấp hơn nhiều so với công ty nước ngoài và trong khoản chi phí đó không tính đến giá trị thương hiệu…

Thực tế, cũng có nhiều công ty quản lý Việt Nam đang làm việc rất tốt ở một số dự án như chung cư Lê Thành ở Bình Tân, chung cư Thủ Thiêm Star quận 2... Nhưng dạng này vẫn đang bó hẹp và chiếm tỷ lệ rất nhỏ trong tổng thể chung. Do vậy, để thị trường BĐS trung cấp có thể phát triển toàn diện, điều quan trọng là chủ đầu tư phải có sự nghiêm túc trong việc thực hiện dịch vụ, với các quy trình, tiêu chuẩn cụ thể, rõ ràng và sự giám sát chặt chẽ.

Nếu thật sự nỗ lực và tập trung phát triển thì không chỉ kéo được người dân về ở, thậm chí các công ty của Việt Nam còn có thể đảm trách được các chung cư trung cấp và tham gia vào dịch vụ quản lý căn hộ cao cấp. Khi đó, thị trường BĐS sẽ định hình được hướng đi chuẩn mực.