Bước đà vững chắc mở lối thị trường bất động sản

2014 là năm tạo dấu mốc vượt qua đáy của thị trường bất động sản (BĐS). Giai đoạn cầu ảo về BĐS gắn với đầu cơ, tích trữ BĐS đã qua, giá nhà ở đã phù hợp hơn với thu nhập của mọi người. Sự thay đổi cả về lượng và chất đó buộc các nhà đầu tư (NĐT) phải thay đổi chiến lược tiếp cận thị trường.

Nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS, đầu năm 2013, Chính phủ đã thông qua Nghị quyết 02. Năm 2014, sau khi rà soát trong tổng số 4.000, với khoảng trên 460 triệu mét vuông sàn xây dựng và 4.486.000 tỷ đồng vốn đã đầu tư, số DA phải tạm dừng là 14,5%; được tiếp tục nhưng phải điều chỉnh là 20,6%; được tiếp tục không phải điều chỉnh là 59,2%; 5,7% đã hoàn thành. Như vậy, số lượng DA được triển khai có thể tạo nguồn cung khoảng 375 triệu mét vuông nhà ở. Ở khu vực nhà ở xã hội (NƠXH), theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 4/2014, cả nước có khoảng 55.000 căn hộ đã hoàn thành và đang triển khai gần 19.000 căn; 27.000 căn hộ cho công nhân tại các khu công nghiệp đã hoàn thành và đang triển khai hơn 17.000 căn.

Nhiều người cho rằng, việc giải quyết lượng BĐS tồn kho gắn với nợ xấu là một tiêu chí quan trọng nhất để phục hồi thị trường. Tuy nhiên, thực tế Việt Nam lại cho thấy, việc giải quyết lượng BĐS tồn kho khá phức tạp. Một số DA tồn đọng có thể chuyển đổi mục đích đã được các chủ đầu tư và cơ quan quản lý xem xét, quyết định. Còn lại, một số DA được hình thành trong giai đoạn sốt giá trước đây hiện không phù hợp thì tiếp tục tồn đọng, phải chờ đợi sự phát triển hạ tầng đô thị trong tương lai để được hoàn thiện đưa vào sử dụng. Các chủ đầu tư, những người góp vốn và cả các tổ chức tín dụng cho vay vốn cũng chỉ còn cách duy nhất là chờ đợi và tính tới các DA đầu tư mới phù hợp với nhu cầu thật. 

Trong giai đoạn khó khăn vừa qua, Bộ Xây dựng đã chia thị trường BĐS thành 3 phân khúc: Giá rẻ dưới 15 triệu đồng/m2, giá trung bình 15 - 25 triệu đồng/m2, giá cao trên 25 triệu đồng/m2. Trong năm 2014, dù chưa giải phóng hết kho tồn đọng nhưng giao dịch trong cả 3 phân khúc này đều tăng lên rất rõ rệt. Trong phân khúc giá rẻ tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh, các DA ở vị trí tốt đã có tình trạng "nóng" xảy ra, chênh lệch giá giữa mua được trực tiếp từ chủ đầu tư và qua thị trường sơ cấp đang ở mức từ 50 - 100 triệu đồng/căn hộ, cá biệt có DA có mức chênh tới 200 triệu đồng/căn. Sức nóng này thể hiện tính hấp dẫn của phân khúc giá rẻ đã xuất hiện.

Đối với phân khúc giá trung bình, giao dịch từ giữa năm 2013 cũng bắt đầu tăng lên, đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của những người có thu nhập trung bình. Trong phân khúc giá cao, lượng giao dịch tăng nhanh vào quý IV/2013 và trong cả năm 2014. Từ lượng giao dịch tăng mạnh trong phân khúc giá trung bình và giá cao, có thể nói lên sự vượt qua đáy của thị trường BĐS năm 2014. Đồ thị đi lên của thị trường BĐS luôn gắn với độ tăng của lượng giao dịch. Lượng giao dịch tăng lên nhiều trong năm 2014 có thể ví như dòng chảy BĐS đã được khai thông, ngày càng mạnh hơn. Đấy là những tín hiệu vui cho thị trường này. Dự báo gì cho thị trường BĐS năm 2015 là việc cần tính toán cẩn thận. Như một lẽ tất nhiên, người bình thường ai cũng nói rằng, thị trường BĐS năm 2015 sẽ tiếp tục đi lên theo cách tốt đẹp hơn so với năm 2014. Tuy nhiên, quan trọng vẫn cần đánh giá lại tính chất cầu, cung hiện tại, để từ đó đưa ra sản phẩm phù hợp, làm rõ khả năng phát triển của từng phân khúc, mức giá.

Sự khác biệt căn bản giữa thị trường BĐS giai đoạn 2007 - 2008 và sau năm 2014 cũng chính ở tính chất của cầu. Trước đây là cầu ảo chiếm vai trò chủ đạo và hiện tại thì cầu thật là chủ yếu. Để dự báo thị trường phải tính tới các nhóm cầu với khả năng thanh toán thực của từng nhóm. Theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt vào cuối năm 2011, cầu NƠXH chiếm khoảng 13 - 18%. Theo số liệu thống kế, cầu về nhà không ngừng tăng. Theo đó, năm 2015 phải phát triển thêm 428,7 triệu mét vuông nhà ở, với 50,9 triệu mét vuông NƠXH (11,9%). Đến năm 2020 phải phát triển thêm so với năm 2015 là 355 triệu mét vuông nhà ở, trong đó có 30,3 triệu mét vuông NƠXH (8,5%). Theo số liệu này, tỷ lệ NƠXH cần phát triển thêm luôn chiếm khoảng 10% tổng diện tích nhà ở cần phát triển. Cũng qua đây có thể thấy, thị trường BĐS nhà ở rất có tiềm năng. Sức đầu tư trong nước không đủ cho nhu cầu phát triển gần 100 triệu mét vuông nhà ở/năm. Tiềm năng lớn nhưng cần phải tính toán rõ ràng được tỷ lệ giữa 3 phân khúc giá rẻ, giá trung bình, giá cao mới bảo đảm tính thanh khoản tốt cho thị trường. 

Theo kết quả điều tra của Ngân hàng Thế giới (WB) về mức sống của các hộ gia đình tại các đô thị năm 2012, khoảng từ 40 - 60% dân đô thị thuộc nhóm có TNT, khả năng thanh toán của người dân cho nhà ở còn rất thấp. Nhóm có TNT nhất chỉ khoảng 0,5 - 5,9 triệu đồng/hộ/tháng. Nhóm có thu nhập cao nhất có thu nhập trong khoảng từ 17,1 - 497,5 triệu đồng/hộ/tháng. 3 nhóm có thu nhập trung bình ở giữa cũng chỉ trong khoảng từ 6 - 17 triệu đồng/hộ/tháng. Vì thế, giá nhà ở trên thị trường đã giảm nhưng vẫn còn cao hơn khá nhiều so với thu nhập. Đây chính là những dự báo cần thiết cho khả năng của cầu nhà ở tại Việt Nam. Các NĐT cần cảnh giác, giai đoạn bước chân vào thị trường BĐS là nhìn thấy siêu lợi nhuận đã qua, đầu cơ và cầu ảo cũng đã lùi xa. Nguồn cung nào phù hợp với cầu sẽ tìm kiếm được lợi nhuận.

Như vậy, có thể thấy, thị trường BĐS năm 2015 sẽ phát triển tốt hơn năm 2014 nhưng vẫn chưa đủ điều kiện để tạo ra "sốt giá". Năm tiếp theo sẽ là năm cung được điều chỉnh lại cho phù hợp với cầu thực trên thị trường. Đây cũng là một trong những mục tiêu quan trọng trong tái cấu trúc thị trường. Sự đi lên của thị trường BĐS năm 2015 phụ thuộc rất nhiều vào nỗ lực của các NĐT cũng như của các tổ chức tín dụng lớn. (GS.TSKH Đặng Hùng Võ)