Hai thái cực – một mục tiêu

Từ 1/7, nhiều quy định mang tính then chốt đối với hoạt động thị trường BĐS bắt đầu có hiệu lực. Đáng chú ý, là việc bán sản phẩm dự án địa ốc phải có chứng nhận bảo lãnh của ngân hàng. Đồng thời, người nước ngoài chính thức được mua, sở hữu nhà ở tại Việt Nam...…Thị trường chung cư Hà Nội hình thành vận động trái ngược.

Càng sát giờ “G”, đông đảo dự án được quảng cáo PR, công bố mở bán. Một bộ phận nhỏ – thuộc phân khúc cao cấp, trung tâm, thì lừng khừng chẳng vội công bố giá bán dự kiến lẫn thời điểm ra hàng chính thức. Đâu là lý do?

Mẫu số chung của những dự án NƠTM dồn dập “chào hàng” vài tháng qua là thuộc dòng sản phẩm “lỡ cỡ”. Tạm hiểu, tất cả các yếu tố hình thành nên cộng đồng dân cư tương lai chỉ ở mức… chấp nhận được.

Đánh đòn tâm lý

Vị trí địa lý tiệm cận các quận nội đô lịch sử, hạ tầng cơ bản đáp ứng nhu cầu đi lại, sinh hoạt tối thiểu, giá giao dịch ngang mặt bằng mức sản phẩm cùng đẳng cấp, cùng vị trí – hạ tầng tương tự (khoảng 18-24 triệu đồng/m2). Trong đó, sự khác biệt so với thời gian trước là: Thương hiệu, năng lực chuyên môn lẫn sức mạnh tài chính của chủ đầu tư không còn là yếu tố sống còn của dự án (!?)

Có thể kể một loạt trường hợp dự án (từng “ế sưng” hàng năm trời) được phân phối rất cấp tập. Ở Hà Đông, nổi lên dự án 89 Phùng Hưng được “tái” nhiều lần qua tay môi giới. Tháng 4, Phú Tài Land (hay Maxland) mở bán đợt cuối và “nổ”: Chỉ còn khoảng 50 căn cuối cùng, dự kiến bàn giao quý II/2016, cơ cấu một số căn thuộc diện vay gói 30.000 tỷ đồng. Gần nhất, ngày 24/5, dự án tiếp tục được tung tin chào bán đợt cuối (25 căn… cuối cùng) với chương trình bốc thăm trúng thưởng (!)

Five Star Kim Giang, Eco-Green City cũng áp dụng phương pháp tâm lý với khách hàng mới đáng nói. GFS vốn xa lạ với giới tạo lập địa ốc. Chỉ khi nhắc tới khu đất số 5 Kim Giang từng được nhận diện thương hiệu là dự án Ciri Đại Kim đủ điều tiếng nhiều năm trước, tới Xí nghiệp Nhựa Đại Kim dưới thời ông chủ Công “nhựa” thì nhiều nhà đầu tư mới vỡ lẽ.

Vẫn là dự án năm xưa, khác chăng là pháp nhân chủ đầu tư đã được “nâng tầm” thành Tập đoàn hùng mạnh GFS; tên dự án cũng được thay đổi. Trong tay nhà phân phối Đất Xanh Miền Bắc, căn hộ dự án được tô vẽ lung linh về hạ tầng (vẫn ở dạng “chờ hoàn thiện” suốt từ trước năm 2010) – suất đầu tư theo đó cũng nhích lên từ từ.

Cách đó không xa, Eco-Green City (mặt đường Nguyễn Xiển) cũng được Đất Xanh Miền Bắc độc quyền bán vài ngày trước. Chưa xong móng, hầm; chỉ “được” vị trí “đắc địa” hơn FiveStar, căn hộ nơi đây được tung hô với giá cao hơn từ 1-2 triệu đồng mỗi mét vuông.

Theo một nhân viên của ĐXMB, dự án sắp mở bán tiếp vào ngay cuối tháng này vì sản phẩm đợt vừa rồi (trung tuần tháng 6) đã được đặt cọc gần hết… Sự vội vã liên tục mở bán được một số nhà đầu tư giải thích, quy định phải qua bảo lãnh của ngân hàng khiến nhiều chủ đầu tư “vắt chân lên cổ” vì tài lực có hạn, trong khi sản phẩm cũng chỉ ở mức thường thường bậc trung.

Trái với tâm thế “sốt xình xịch” của đội quân môi giới chuyên khai thác những dự án tầm trung như 283 Khương Trung, Green Star 234 Phạm Văn Đồng, 304 Hồ Tùng Mậu, CT36 Định Công DreamHome.

Chậm để chắc…thắng

Những sản phẩm thuộc hàng “đặc sản” với nhà đầu tư lẫn giới khách hàng rủng rỉnh hầu bao vẫn duy trì trạng thái im lặng trước guồng quay vội vã của phần còn lại.

Lý giải về điều này, có ý kiến từ đại diện DN BĐS cho rằng: “Cột mốc 1/7 sẽ phân loại rõ rệt về chủng loại sản phẩm, thanh khoản thực tế và giúp toàn thị trường nhận diện sức mua thực lẫn xu hướng đầu tư”.

Ông Nguyễn Tùng (GĐ DN chuyên kinh doanh, xây dựng nhà ở thương mại diện tích dưới 80m2 ở Đống Đa) phân tích: “Với quy định sản phẩm phải được nhà băng bảo lãnh, cộng thêm nhiều vấn đề về quỹ bảo trì tòa nhà, phí dịch vụ, thuế phí giao dịch, chủ đầu tư các dự án “hot” đủ thông minh để câu giờ tới sau 1/7”.

Cần nhắc lại, đó phải là những dự án đã hoàn thiện pháp lý, tài lực DN cực mạnh, hội đủ yếu tố vị trí – hạ tầng – dân trí – giao thông tĩnh, đáp ứng cả người mua để ở lẫn nhà đầu tư (đảm bảo sinh lãi sau khi… lướt sóng).

Một tháng qua, Tràng An Complex được xem là dự án tốn giấy mực truyền thông bậc nhất. Ở rổ cao cấp, vị trí “khỏi phải bàn” (bất chấp những nghi ngại về quá tải hạ tầng xung quanh), GP Invest tung ra 150 căn đầu tiên với mức tiền khoảng 30,4 triệu đồng/m2.

Trước thời điểm mở bán chính thức, chủ đầu tư còn úp mở về độ hấp dẫn của dự án: “dù chưa chính thức mở bán dự án nhưng đã có tới gần 1.000 đơn đăng ký mua căn hộ. Trong khi đó công ty chỉ bán 150 căn trong đợt 1...”

Nhưng xâu chuỗi biến động thị trường và dư luận, việc GP Invest bung “tạm” 150 căn chỉ là việc… ngoài ý muốn do quá nhiều thông tin nhiễu loạn về giá sản phẩm xuất hiện suốt thời gian từ tháng 2 tới tháng 4/2015. Nếu “ngâm” lâu hơn tới sau 1/7, giá Tràng An Complex sẽ có lý do để cao hơn hẳn – nhà đầu tư tên Quốc nhìn nhận.