Giật mình với mức tăng giá nhà ở Việt Nam trong 20 năm qua

Nếu như mức giá bình quân toàn thị trường bất động sản ở ngưỡng 600 USD/m2 vào năm 1995 thì nay đã đạt ngưỡng 1.600 USD/m2, tức là giá mỗi mét vuông đã tăng tới 1.000 USD trong 20 năm qua.

Đánh dấu sự có mặt 20 năm tại Việt Nam, Công ty tư vấn bất động sản Savills vừa có một nghiên cứu khá thú vị về sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam trong toàn cảnh kinh tế - xã hội suốt 2 thập kỷ vừa qua.

Con số ấn tượng được Savills đưa ra đó là tổng sản phẩm nội địa (GDP) 20 năm qua, từ 21 tỷ USD năm 1995 tăng 185 tỷ USD năm 2014. Với mức tăng trưởng này, Việt Nam đã đi lên từ một nước nghèo nhất thế giới trở thành một nước có thu nhập trung bình và có triển vọng, trong tương lai không xa dự đoán sẽ vượt qua hầu hết các nước Châu Á khác.

Về kiều hối, Việt Nam là một trong 10 quốc gia nhận kiều hối nhiều nhất thế giới, đó cũng là yếu tố đóng góp chủ yếu vào GDP. Năm 2014, tổng số kiều hối tăng lên khoảng 12,5 tỷ đô la Mỹ với hơn 4 triệu lượt giao dịch. Đầu tư BĐS trực tiếp cũng có lợi khi nhận được khoảng 17% - 20% tổng số lượng kiều hối.

Với tốc độ phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam trong 20 năm qua, thì theo Savills, nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng tăng cao. Một trong những thay đổi này là tỷ lệ hộ gia đình đã giảm từ 4,7 người/hộ gia đình trong năm 1995 xuống còn 3,6 người/hộ trong năm 2014. Nguyên nhân do thế hệ trẻ trở nên độc lập hơn đã khiến cho hộ gia đình 3 thế hệ giảm đi đáng kể. Điều này đã tạo điều kiện cho thị trường căn hộ chung cư phát triển.

Cùng với đó, sự gia tăng dân số ở những thành phố lớn, tăng từ dưới 20% năm 1995 đến 34% trong năm 2014 sẽ dẫn đến nguồn cầu của phân khúc nhà ở sẽ tăng lên.

Trả lời câu hỏi của PV Infonet về sự thay đổi giá nhà ở thị trường Việt Nam trong thời gian 20 năm qua, bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng Bộ phận nghiên cứu và tư vấn Savills  phân tích, nếu như giá bình quân toàn thị trường năm 1995 ở ngưỡng 600 USD/m2 thì đến nay đã đạt ngưỡng 1.600 USD/m2. Dù chỉ mang tính tương đối nhưng giá nhà đã có sự tăng trưởng mạnh, điều này khiến các chủ đầu tư nước ngoài thấy thị trường BĐS Việt Nam rất hấp dẫn, buộc phải vào tìm hiểu để xem mức hấp dẫn đến đâu.

“Giá nhà đã có khoảng cách đáng kể, từ ngưỡng rất thấp hiện đang đạt mức 1.200 USD/m2 tại thị trường Hà Nội. Còn ở TP HCM, thị trường dao động từ mức giá 600 USD/m2 ở năm 1995 thì hiện nay đã đạt ngưỡng bình quân 1.200 USD/m2. Thị trường đang đi vào hướng chuyên nghiệp, sản phẩm tốt hơn”, bà Hằng cho hay.

Cùng với đó, nguồn cung cũng có sự thay đổi "chóng mặt". Năm 1995, nguồn cung tại thị trường căn hộ để bán mới bắt đầu phát triển ở TP HCM, còn Hà Nội chưa phát triển nhiều, chỉ mới có khu đô thị Linh đàm bắt đầu xây dựng khu chung cư đầu tiên, quy mô chưa đến 10.000 căn hộ. Nhưng đến nay, thị trường có tới hơn 100.000 căn hộ.

Theo Savills, chu kỳ thị trường BĐS của Việt Nam ngắn hơn các nước khác, nếu như các nước chu kỳ là 7 – 10 năm thì ở nước ta chỉ khoảng 5 năm.

Cũng theo sự phân tích của bà Hằng, giai đoạn 2002- 2006, 2006 - 2011 là những giai đoạn thị trường bị tác động bởi năm 1997 - năm khủng hoảng tài chính châu Á. Tuy nhiên, thị trường BĐS Hà Nội chưa có nhiều tác động, nhưng đã có một số công ty tư vấn BĐS đã phải đóng cửa vào năm 1998 – 1999.

Năm 2002 là năm của giai đoạn đầu của chu kỳ phát triển, nhà ở bắt đầu manh nha về thị trường chung cư, biệt thự và liền kề. Một loạt chủ đầu tư trong nước đã bắt đầu phát triển những khu chung cư lớn, cao 15 – 20 tầng, đáp ứng nhu cầu đô thị hóa, chung cư đã đáp ứng được nhu cầu và được người dân đón nhận, nhất là ở các thành phố lớn.

Thị trường BĐS vẫn đang ở thời kỳ đầu của chu kỳ phát triển, từ năm 2004 – 2009, TP HCM rất phát triển, từ năm 2009 đã có sự phục hồi rõ ở phân khúc căn hộ, đất nền.

Cũng giai đoạn đó, thị trường Hà Nội đã vượt qua ngưỡng bị tác động vào năm 2008 bởi cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, đã phát triển lên đến năm 2011. Đến nay, thị trường Hà Nội đã có sự phục hồi, nhất là phân khúc căn hộ.

Trong 20 năm phát triển, Savills đánh giá, thị trường đã trải qua nhiều chu kỳ phát triển, chu kỳ mà chúng tôi thấy sau khi phát triển về lượng là giai đoạn 2004- 2011, là giai đoạn với thị trường Hà Nội và TP HCM có sự điều chỉnh để phát triển về chất.

Vậy, viễn cảnh 5 năm tới của thị trường BĐS sẽ ra sao? Bà Hằng cho rằng, BĐS sẽ phát triển vào các dòng chuyên nghiệp, chất lượng hơn, có thể cạnh tranh với các nước trong khu vực.

“Về giá, tùy phân khúc sẽ có sự tăng giá vì còn phụ thuộc vào vị trí và sản phẩm. Chúng ta đang ở giai đoạn vừa điều chỉnh, vài năm tới thị trường sẽ có sự ổn định, chứ không thể đi xuống, nghĩa là chúng ta đang bước sang chu kỳ mới, nên giá nhà sẽ ổn định hơn, giá có thể giảm nhưng khó có chuyện giảm sâu như thời gian vừa qua”, bà Hằng nhận định.