20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án bất động sản: Cần tránh đổ đồng!

Theo quy định tại Nghị định 188 ban hành năm 2013, các chủ đầu tư phải dành 20% quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội tại bất kể dự án bất động sản nào nằm trong đô thị từ loại 3 trở lên.

Trong khi đó, Luật Nhà ở 2014 quy định: “Tại các đô thị loại đặc biệt, loại 1, loại 2 và loại 3 thì chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại phải dành một phần diện tích đất ở trong dự án đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định của Chính phủ”.

Như vậy, Luật Nhà ở 2014 đã không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất ở của dự án để xây dựng nhà ở xã hội, mà để Chính phủ quy định cho phù hợp với thực tế tình hình tại từng thời điểm. Như vậy, con số 20% không phải là bất di bất dịch và các chủ đầu tư dự án bất động sản đang rất ngóng quy định cụ thể về vấn đề này. Bởi ai cũng biết, xây nhà ở xã hội lãi ít và các chủ đầu tư rất ngại trong dự án thương mại, nhất là các dự án hạng sang của mình “lỏi” ra một số khu nhà ở xã hội.

Không chỉ Luật nhà ở 2014 mà tại Nghị định 188 cũng quy định, với dự án có quy mô dưới 10 héc-ta thì chủ đầu tư được lựa chọn hình thức chuyển giao quỹ nhà ở tương đương với giá trị quỹ đất 20% tính theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển giao hoặc nộp tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% theo khung giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Trên thực tế, các dự án hạng sang thường nằm ở trung tâm đô thị, trên những mảnh đất vàng và diện tích ít khi lên đến 10 héc-ta. Nhiều chủ đầu tư còn “vận dụng” đến mức căn ke từng m2 tường bao, cây xanh hoặc “đo gian” để cho dự án vào khung dưới 10 héc-ta. Vì sao họ phải làm thế?

Trên thực tế, với quy định được nộp tiền theo khung giá đất nhưng UBND cấp tỉnh chỉ ban hành “Bảng giá đất” chứ không có quyền ban hành “khung giá đất”. Vậy khung giá đất lấy ở đâu ra? Vào các dự án cụ thể, UBND cấp tỉnh sẽ lấy ý kiến của các sở, ngành, trong đó trọng tâm là Sở Tài chính để “định giá” đất, sao cho giá cao hơn bảng giá đất coi như không phạm luật. Chẳng hạn, giá đất cao nhất tại TP. HCM năm 2015 cho đường Đồng Khởi và Lê Lợi (quận 1) là 162 triệu đồng/m2, trong khi giá trên thị trường ở 2 con đường này dao động từ 500 - 700 triệu đồng/m2. Tại Hà Nội, giá đất cao nhất được ban hành cho đường Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm) cũng với mức giá 162 triệu đồng/m2.

Giá đất thực tế tại các tuyến phố này trên thị trường dao động từ 600 - 800 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, ít có nhà đầu tư nào phát triển dự án bất động sản trong khu đất thương mại với giá “cắt cổ” như trên. Đa phần các dự án sẽ chọn các tuyến phố có “đường thông hè thoáng” và giá trong khung “mềm” hơn rất nhiều. Vậy liệu có hay không cơ chế “xin - cho” ở phần định giá khung giá đất?

Chưa nói đến việc giá đất trên thị trường luôn biến động, việc định giá và đưa ra quyết định về bảng giá đất sao cho phù hợp của các cơ quan chức năng là rất khó khăn, quy định “đổ đồng” phải dành 20% diện tích cho nhà ở xã hội tại các dự án cao cấp cũng không hợp lý. Chẳng hạn, tại Dự án Léman Luxury Apartments (đường Nguyễn Đình Chiểu, quận 3, TP. HCM) có giá trên 90 triệu đồng/m2, căn hộ 75 m2 cũng có giá trên 6 tỷ đồng. Và sẽ rất khó khăn cho chủ đầu tư khi xếp các căn hộ xã hội vào dự án.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản về việc không quy định cụ thể tỷ lệ diện tích đất dành cho nhà ở xã hội, đại diện Bộ Xây dựng cho biết: “Luật phải bao quát các vấn đề, dự kiến tình huống trong một thời gian dài. Các nghị định, thông tư sẽ giải quyết các vấn đề trên thực tế, phù hợp với sự phát triển.”

Cũng từ việc tính “đường dài” của Luật Nhà ở 2014, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (Horea) đã đề xuất đưa mức quy định đất dành cho nhà ở xã hội xuống 10%.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM cho rằng, tình hình thị trường dù đang trên đà hồi phục nhưng vẫn còn rất yếu, cho nên mức điều tiết 20% tổng diện tích đất ở của dự án phát triển bất động sản, không phân biệt quy mô, để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội là chưa hợp lý trong giai đoạn hiện nay.

“Nếu cơ quan quản lý vì mục tiêu phát triển nhà ở xã hội mà quy định bắt buộc phải dành diện tích cho dạng nhà ở này trong dự án thì tỷ lệ cần giảm thấp hơn, mức điều tiết nên quy định khoảng 10% diện tích đất dự án là hợp lý”, ông Châu nói.