Quy định phí bảo lãnh bất động sản: Nguy cơ giá nhà bị đẩy lên cao

Theo quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, từ ngày 1/7 tới đây, chủ đầu tư dự án khi bán nhà hình thành trong tương lai phải mua bảo lãnh của ngân hàng. Quy định này được cho là sẽ tăng niềm tin cho người mua nhà. Tuy nhiên, theo nhận định của các chuyên gia ngành địa ốc, từ đó nguy cơ giá nhà bị đẩy lên cao là điều có thể xảy ra.

Để buộc chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) thực hiện nghĩa vụ tài chính với người mua nhà, Luật Kinh doanh BĐS 2014 có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 quy định doanh nghiệp (DN), chủ đầu tư sẽ phải thực hiện việc bảo lãnh dự án. Ở một khía cạnh nào đó, quy định nói trên nhằm hướng đến đảm bảo hoàn toàn cho người mua nhà ở hình thành trong tương lai không gặp rủi ro. Bởi, từ trước đến nay, quy định mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cũng đã khiến dư luận bày tỏ lo ngại về tính rủi ro cao của quy định này, và trên thực tế, đã xảy ra nhiều trường hợp DN, chủ dự án ký hợp đồng với người mua nhà ở hình thành trong tương lai rồi cho khách hàng ăn "quả đắng”. Do đó, khi quy định này được thực thi từ 1/7 tới, nếu chủ đầu tư, DN không bàn giao nhà ở theo đúng cam kết đã đưa ra với khách hàng, thì ngân hàng – người có trách nhiệm bảo lãnh- sẽ trả lại tiền gốc cho người dân.

Song, theo nhiều DN kinh doanh BĐS, nếu quy định này được thực thi, chắc chắn giá nhà sẽ bị đẩy cao lên, bởi không có một DN nào bỗng dưng chịu bỏ ra một khoản phí mà không tìm cách để lấy lại, và tất nhiên, họ sẽ lấy lại bằng cách đánh vào túi tiền người mua nhà. Nguy cơ tăng giá nhà sau khi DN phải chịu phí bảo lãnh là quá rõ ràng.

Tuy nhiên, có một vấn đề bất hợp lý ở đây mà theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành:"Bảo lãnh là mối quan hệ dân sự giữa chủ đầu tư và người mua nhà. Việc người mua có cần bảo lãnh hay không phụ thuộc vào niềm tin của người mua với chủ đầu tư. Nếu khách hàng tin tưởng hoàn toàn vào dự án, thì họ có quyền quyết định mua căn hộ đó mà không cần đến sự bảo lãnh của đối tượng thứ ba. Bởi vậy, việc Nhà nước khăng khăng yêu cầu DN phải chi phí bảo lãnh dự án như vậy là không nên”.


Mặt khác, theo ông Nguyễn Văn Đực, chỉ còn hơn 1 tháng nữa là đến ngày 1-7, nhưng cho tới thời điểm này vẫn chưa có một ngân hàng nào tuyên bố sẽ bảo lãnh hoặc mức phí bảo lãnh là bao nhiêu. Việc đưa ra quy định này rất dễ xảy ra tình trạng "phân biệt” gây bất công cho các DN kinh doanh BĐS. Có nghĩa, đối với DN nào là sân sau của ngân hàng, đương nhiên sẽ được áp mức phí thấp, và đây còn được coi là cơ hội để ngân hàng giải quyết được những khoản nợ xấu trong đầu tư xây dựng. Ngược lại, đối với DN bất động sản nào yếu thế, ngân hàng có thể áp mức phí cao hoặc không nhận bảo lãnh. Vô hình trung, quy định này gây ra sự bất công cho cộng đồng DN kinh doanh BĐS. Bên cạnh đó, ông Đực cũng bày tỏ lo ngại, quy định mới này chắc chắn sẽ khiến cho nhiều chủ đầu tư và cả người mua nhà tìm cách "lách luật”. Bởi,  khi mà mốc ngày 1-7 đang đến gần, chắc chắn những lo lắng về việc DN sẽ dồn mức phí bảo lãnh vào giá nhà… sẽ khiến người mua nhà suy tính ký hợp đồng sớm hơn dự định để thoát được mức phí- được cho là sẽ bị dội vào giá bán nhà mà khách hàng sẽ là đối tượng "lãnh đủ”.

Có lẽ cũng vì thế mà ngay những ngày đầu quý II -2015, thị trường BĐS đã ghi nhận hàng loạt dự án được mở bán một cách gấp gáp.

Ngoài ra, nhiều chuyên gia cũng cho rằng, thời điểm 1/7 đang tới rất gần nhưng cũng chưa có ngân hàng nào khẳng định họ sẽ thực hiện việc bảo lãnh. Và theo đúng quy luật, khi có bất kỳ một chính sách nào mới, thị trường bất động sản có khả năng sẽ bị đóng băng, ngưng giao dịch trong vòng vài ba tháng vì phải chờ độ trễ của chính sách.
Bởi vậy, ông Đực đề xuất: Nhà nước cần cân nhắc xem xét lại quy định này trước khi đi vào thực tiễn từ ngày 1-7 tới để tránh trường hợp quy định đưa ra nhưng không khả thi, thậm chí có thể gây ra tình trạng đóng băng thị trường BĐS vốn đã vừa trải qua được "cơn nguy kịch”, vừa mới có dấu hiệu khởi sắc.

Chuyên gia ngành tài chính - ngân hàng Nguyễn Trí Hiếu cũng cho rằng, việc mua phí bảo lãnh cũng là một việc cần thiết để tạo niềm tin cho người mua nhà, song nên để khách hàng tự nguyện mua phí này theo nhu cầu chứ không nên ép buộc.