Giá đất "ảo": Định giá không dễ

Nhà đất là những tài sản có giá trị lớn, vì vậy việc định giá không đơn giản. Nhất là ở một thị trường địa ốc nhiều biến động như VN và còn phải dựa theo nguyên tắc “đất đai là sở hữu toàn dân”. Ông Phạm Văn Một, nhà ở đường Lê Văn Sỹ, quận Tân Bình - TP.HCM có căn nhà 1.000 m². Cách đây vài năm, ông bán với giá 1.500 lượng vàng, nhưng nhiều người cho rằng ông bị “hố” vì ngay sau đó, người mua nhà lại sang ngay cho người khác với giá 2.000 lượng.

Ông Nguyễn Văn Quý có lô đất ở quận 2. Ông rao bán nhiều năm không ai hỏi, nhưng khi giá chứng khoán lên cao hồi cuối năm ngoái, ông lại bán được với giá trên tỉ, sau đó ông tiếc vì giá hời, nay ông lại mừng vì “nếu lúc đó không bán thì bây giờ... chỉ biết ôm” do ảnh hưởng dây chuyền của suy thoái chứng khoán.

Thật khó nói về cách định giá nhà đất. Vì vậy, các chuyên gia địa ốc chỉ còn biết cách khuyên khách hàng chọn các công ty thẩm định giá.

Thẩm định giá - khoa học tới đâu?

Theo số liệu thống kê chưa đầy đủ mà trang web dothi.net trích thuật, TP.HCM - thành phố lớn nhất VN và cũng có thị trường địa ốc sôi động nhất - hiện có hơn 20 đơn vị làm dịch vụ thẩm định giá nhà đất.

Ông Nguyễn Vĩnh Hùng, Giám đốc Trung tâm Dịch vụ Thẩm định giá và Bán đấu giá tài sản- Sở Tài chính TP.HCM, cho biết, định giá nhà đất phải tham khảo rất nhiều yếu tố như: dựa vào giá thị trường, giá của Nhà nước quy định, yếu tố địa lý, tâm lý người mua, thời điểm v.v... Càng nhiều yếu tố được tham khảo thì giá sẽ chắc chắn hơn.

Theo ông, “điều cần thiết là người thẩm định phải có kinh nghiệm và phải xây dựng tốt ngân hàng dữ liệu cần thiết như: các bất động sản đã và đang giao dịch, quy hoạch nơi bất động sản tọa lạc”.

Còn ông Trương Thái Sơn, Giám đốc Công ty Thẩm định giá Hoàng Quân, nhấn mạnh tỉ lệ sai lệch chỉ nên là 5% để bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Ông Trung cũng cho biết thêm, có 3 đòi hỏi lớn đối với việc thẩm định giá nhà đất là tính khoa học, trung thực và khách quan.

Tất nhiên, tất cả các bảng giá do các công ty thẩm định đưa ra đều là tham khảo. Quyết định cuối cùng là sự thỏa thuận giữa hai bên mua - bán. Đối với người bán, sau khi có được giá tham khảo đó, nên chào bán với giá cao hơn mức này 20 - 30%, còn với người mua có thể trả giá xuống 10 - 20%.

Lâu dài, giá nhà sẽ xuống!

Tất cả các bảng giá do
các công ty thẩm định
đưa ra đều là tham
khảo. Quyết định cuối
cùng là sự thỏa thuận
giữa hai bên mua - bán.

Ngoài ra, việc tham khảo thêm nhiều nguồn thông tin khác sẽ giúp khách hàng có sự lựa chọn mức giá bán và mua phù hợp hơn. Ví dụ, có thể dựa vào phân tích hay điều tra thị trường của các công ty nổi tiếng như JP Morgan. Trong báo cáo vừa công bố về thị trường bất động sản VN, tập đoàn dịch vụ tài chính JP Morgan cũng đưa ra yếu tố tăng giá địa ốc tại VN.

Theo đó, với dân số trẻ nhất châu Á (70% dân số dưới 35 tuổi), thu nhập của người dân và đô thị hóa tăng nhanh, nhu cầu nhà ở tại các đô thị tăng vọt. Dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) cũng như tăng trưởng GDP ổn định trong một thập kỷ qua đã tạo đà cho cao ốc thương mại và khu công nghiệp phát triển, vì khi nền kinh tế tăng tốc, nhu cầu trước hết sẽ rơi vào hạ tầng và địa ốc. Thị trường chứng khoán cũng là một yếu tố mà nhiều người cho rằng địa ốc chứng khoán như bình thông nhau.

Theo dự báo của JP Morgan, giá nhà đất sẽ tăng trong ngắn và trung hạn do nguồn cung hạn chế. Hiện căn hộ chung cư đều bán hết hàng và được mua đi bán lại trên thị trường nhiều lần trước khi công trình kịp hoàn thành.

Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM ước tính, đến năm 2010, thành phố sẽ cần đến 103 triệu m² nhà ở. Tuy nhiên, theo hãng dịch vụ tài chính này, về lâu dài, giá nhà đất leo thang sẽ chấm dứt khi các nhà đầu tư xây dựng thêm nhiều nhà ở để giảm sức ép tại các đô thị.

Ở một số nước như Mỹ chẳng hạn, việc thẩm định giá tài sản nhà và đất thường do các thẩm định viên của chính quyền đưa ra. Công việc này được làm định kỳ hằng năm. Các thẩm định viên sẽ gửi cho các người sở hữu những mẫu đánh giá, với các yêu cầu chủ sở hữu điền vào hoặc cho ý kiến. Dựa vào sự thỏa thuận giữa thẩm định viên Nhà nước và chủ sở hữu, người ta sẽ đánh thuế nhà đất hằng năm.

Đây cũng cơ sở để giữ mức ổn định tương đối của thị trường. Khác với chúng ta, thuế chỉ được đóng khi có giao dịch, nghĩa là khi tài sản nhà đất được chuyển nhượng. Tại nước ta, Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ - CP xác định giá đất và khung giá các loại đất. UBND cấp tỉnh sẽ dựa theo nghị định này quyết định mức giá để tính thuế sử dụng đất và chuyển quyền sử dụng đất. Song, khung giá đất này đã không theo kịp giá thị trường.

>> Giá đất "ảo": Giá đất cao - vô lý quá

>> Giá đất "ảo": Sẽ là bi kịch của phát triển

Theo tạp chí Người Đô Thị