Giá bán căn hộ sẽ giảm mạnh khi giảm tiền sử dụng đất

Hiện số căn hộ tồn kho ở TP HCM đã là 10.100 căn hộ chung cư và 1.900 căn hộ thấp tầng. Nhưng theo tính toán của Công ty Bất động sản Savills dựa trên các dự án dở dang, trong vòng 3 năm tới sẽ có thêm chừng 41.000 căn hộ mới hoàn thành tại các quận ven được tung vào thị trường.

Còn theo Sở Xây dựng thành phố, trong tổng số 1.166 dự án BĐS các loại đã được cấp phép trên địa bàn, đến nay mới chỉ có 195 dự án hoàn thành; 815 dự án đang triển khai dở dang. Vì vậy trên thực tế, lượng căn hộ bung ra chào bán những năm sắp tới còn cao hơn nhiều nếu thị trường có tín hiệu khởi sắc. Kết quả so sánh giữa giá chào bán và giá giao dịch đối với hơn 200 dự án trên thị trường sơ cấp và thứ cấp tại TP Hồ Chí Minh của Công ty Bất động sản Savills cho thấy, bình quân giá bán căn hộ tại thành phố đã giảm 24% trong vòng hơn 3 năm qua. Việc giảm giá mạnh chủ yếu xuất phát từ các dự án mới hoàn thiện; các dự án đã hoàn thiện chỉ điều chỉnh giảm giá nhẹ.

Do vậy, theo tính toán của nhiều chuyên gia BĐS, với tình hình thị trường khó khăn hiện tại, chủ đầu tư buộc phải giảm giá bán thêm từ 10-20% mới có thể tiêu thụ lượng căn hộ tồn đọng. Nhưng để các chủ dự án có thể giảm ngay giá bán căn hộ xuống nữa, chỉ có thể trông chờ vào việc giảm khoản tiền sử dụng đất. Đây là khoản chi phí mà giới chủ dự án đều cho là vô lý khi các dự án BĐS đều phải trả tiền “mua” đất tới 2 lần; vừa trả cho người quản lý sử dụng đất theo giá thị trường vừa nộp tiền sử dụng đất cho ngân sách.

Trong khi đó, theo tính toán của ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, chi phí tiền đất tại các dự án chỉ có thể chiếm khoảng 30%; chi phí lãi vay không quá 10%, phần còn lại dành cho chi phí xây dựng và các khoản khác. Nhưng thực tế, khoản tiền đất các chủ dự án đều phải chi ra chiếm từ 40-60% giá thành căn hộ; cộng với chi lãi vay trên dưới 20%/năm, nên dù đã giảm giá mạnh, thì giá bán mỗi mét vuông căn hộ vẫn còn cách biệt rất lớn với thu nhập của người mua nhà.