Điều chỉnh đúng hướng

Một thị trường BĐS “bùng nổ” những dự án siêu sang và giá cao “chót vót” chắc chắn sẽ đi cùng rủi ro.

Rộ lên từ khoảng đầu năm nay, các hình thức nhắn tin quảng cáo, gọi điện mời mọc, gửi email giới thiệu dự án BĐS... bắt đầu xuất hiện trên diện rộng. Những “chiêu” khuyến mãi tặng tiền cho các khách hàng chốt hợp đồng sớm, ưu đãi chiết khấu vài phần trăm giá hay tặng thẻ mua hàng trăm triệu đồng cho người “nhiệt tình mua”... liên tục được đưa ra.

Thậm chí mới tuần trước, có đại lý của một dự án ở Lĩnh Nam (Hà Nội) còn “bỏ ngỏ” khả năng chủ đầu tư sắp tăng giá để hy vọng bán nhanh... Tuy thế, thị trường dường như đang có những điều chỉnh giữa tương quan cung và cầu. Khi nguồn cung lớn thì ý định xuống tiền trở nên đắn đo hơn.

“Dự án ra hàng nhiều quá, chỗ tốt đang từ bán chạy sang túc tắc, có chỗ bắt đầu lo chậm...”, một anh bạn làm đại lý BĐS lâu năm thừa nhận. Khó “thoát hàng” có lẽ cũng đã bắt đầu thể hiện vào sức khỏe DN.

Số liệu thống kê của Cục Đăng ký kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, trong 4 tháng đầu năm nay đã có 122 DN BĐS phải tạm ngừng kinh doanh có thời hạn, tăng 82,4% so với cùng kỳ; 217 DN tạm ngừng hoạt động không đăng ký hoặc chờ giải thể, tăng tương ứng 68,7%; riêng số DN BĐS giải thể trong kỳ là 64 DN, tăng 88,2%. Dù là số DN rời bỏ thị trường không lớn, nhưng xu hướng tăng mạnh mẽ là đáng chú ý.

Đề cập câu chuyện thị trường hiện nay, một số nhà phân tích thị trường, đại lý BĐS đột nhiên quay ra ủng hộ quan điểm “siết” tín dụng BĐS. Quan điểm của họ là, nếu dòng tiền tiếp tục đổ vào các dự án cao cấp có thể khiến cho tình trạng dư cung hiện nay thêm trầm trọng. Hệ quả có thể dự báo là giá giảm và kinh doanh thua lỗ tiếp tục diễn ra, mà số DN rời bỏ thị trường như nêu trên có thể chỉ là biểu hiện ban đầu...

Sự thực thì, thị trường địa ốc Việt Nam luôn tồn tại luồng vốn tín dụng đổ vào cả hai ngả: chủ đầu tư vay tiền làm dự án; và người mua vay tiền để sở hữu tài sản với nguồn tài chính tự có không đủ. Theo phân tích của giới đầu tư chuyên nghiệp, do nguồn cầu nhà đất tại Việt Nam lớn nhưng khả năng tiếp cận của người dân còn hạn chế, nên điều quan trọng là phải tiết chế hợp lý phía cung cho phù hợp với bên cầu.

Thời gian qua, khi thị trường khó khăn thì nhiều chủ đầu tư quan tâm hơn đến người mua, triển khai một loạt dự án nhà ở giá thấp đã gặt hái được thành công. Tuy nhiên, sau khi tín dụng đổ nhiều vào BĐS, dòng tiền lại có xu hướng chuyển vào các dự án cấp trung và cao. Chỉ sau một thời gian ngắn, hàng loạt chủ đầu tư “ra hàng” đã khiến thị trường có biểu hiện dư cung.

Theo dõi bảng chào giá của nhiều dự án hạng sang hiện nay, tỷ lệ các căn hộ giá từ 3 tỷ đồng/căn trở xuống bán khá nhanh, trong khi các căn hộ giá cao hơn lại rất ít khách mua. Nhiều đơn vị phân phối cho biết, người mua giai đoạn này chủ yếu là để ở, lượng mua đầu tư có xu hướng giảm.

Đương nhiên, việc điều chỉnh cung và cầu phù hợp nhau là việc của thị trường tự điều tiết. Nhưng với trường hợp của Việt Nam, BĐS còn thiếu minh bạch nên điều đó là rất khó ở tầm của DN, buộc phải có “điều hướng” tầm vĩ mô và chính sách tiền tệ là rất quan trọng.

Trong một nền kinh tế mà tăng trưởng giảm sút, thách thức còn nhiều và triển vọng còn bất định như hiện nay, người nhiều tiền có lẽ sẽ phải đắn đo hơn trong đầu tư vào tài sản lớn như nhà đất. Một thị trường BĐS “bùng nổ” những dự án siêu sang và giá cao “chót vót” chắc chắn sẽ đi cùng rủi ro.

Cho nên, siết tín dụng BĐS vì thế không phải là “bịt cửa” vốn vào. Như phân tích của giới chuyên gia, vẫn còn nhiều dư địa cho vay lĩnh vực này, nhưng đối tượng sẽ phải được sàng lọc. Có lẽ, cho vay người mua, rót vốn vào dự án nhà ở giá thấp và đảm bảo dòng tiền phù hợp giữ đối tượng mua nhà để ở và chủ đầu tư phục vụ phân khúc đó sẽ vẫn đảm bảo cho nguồn vốn chảy “êm đềm” vào lĩnh vực này. Tín dụng BĐS cuối cùng sẽ phải gắn với an sinh của người dân, không thể là kênh để đầu cơ đẩy giá lũng đoạn thị trường...