Đi tìm giải pháp quản lý minh bạch bất động sản (phần 1)

Sức hấp dẫn của thị trường địa ốc Việt Nam được lý giải bởi sự kết hợp của nhiều yếu tố tích cực.

Bên cạnh tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ trong vòng 10 năm qua và địa vị thành viên Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO), Việt Nam còn có một cấu trúc dân số trẻ ở mức cao. Những yếu tố này thúc đẩy mạnh mẽ quá trình đô thị hóa và làm tăng khả năng chi trả của người dân, góp phần duy trì và thậm chí còn tạo ra tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ hơn.

Tuy nhiên, mức độ sôi động nhiều hay ít của thị trường bất động sản còn phụ thuộc vào các chính sách của Nhà nước điều chỉnh mối quan hệ cung-cầu, nhất là trong lĩnh vực nhà đất. Do đó, những thông tin về môi trường chính sách hỗ trợ đầu tư của Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản được các doanh nghiệp đặc biệt quan tâm.

Bàn tròn lần này xin giới thiệu những thông tin tổng thể về môi trường đầu tư Việt Nam trong lĩnh vực bất động sản thông qua các ý kiến trao đổi của các chuyên gia tại Hội thảo Kết nối đầu tư 2008 vừa được Hội Doanh nghiệp Trẻ Hà Nội phối hợp Allevents Group (AEG) tổ chức ngày 9-10/1/2008, trong đó lĩnh vực bất động sản đang thu hút sự quan tâm đặc biệt.

"Cung - cầu mất cân bằng"

(Ông Đỗ Đức Đôi, Phó vụ trưởng Vụ Đăng ký - Thống kê đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường)

"Những biến đổi trong thị trường bất động sản ở Việt Nam trong năm 2007 là có thực và đây là hiện tượng bình thường trong một nền kinh tế được vận hành theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, với những biến đổi đột ngột tạo nên những cơn “sốt” như vừa qua, đẩy giá nhà đất ở Hà Nội và Tp.HCM lên đỉnh cao nhất nhì trên thế giới là không bình thường. Nó đã chứng tỏ vai trò điều tiết của Nhà nước chưa kịp thời và chưa đủ mạnh để can thiệp vào thị trường bất động sản làm cho nó hoạt động theo đúng quy luật.

Bản chất của vấn đề tạo nên cơn “sốt” là cầu của thị trường bất động sản vượt quá “cung”, làm cho cán cân cung - cầu mất cân bằng đã đẩy giá lên cao, vượt quá bản chất thực của nó.

Để tăng cung đầu vào cho thị trường bất động sản nhà đất, giải pháp trước mắt là Chính phủ cần tăng quỹ đất cho phát triển khu đô thị, khu công nghiệp, du lịch, dịch vụ bằng cách đẩy nhanh việc triển khai quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị đã được phê duyệt; hỗ trợ các nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ các dự án đã được phê duyệt để tăng đầu vào cho thị trường sơ cấp; rà soát quy hoạch và cho phép chuyển mục đích các diện tích đất do các tổ chức sử dụng không đúng mục đích, không hiệu quả để đưa vào phát triển thị trường bất động sản; mở rộng và đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án đáp ứng yêu cầu về nhà ở và văn phòng cho thuê.

Có chính sách hỗ trợ về tài chính cho các chủ đầu tư vào việc nâng cấp các khu chung cư đã hết hạn sử dụng hoặc xuống cấp.

Một biện pháp nữa là giãn cầu tại các thành phố lớn bằng biện pháp nâng cao chất lượng quy hoạch và thực hiện quy hoạch các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội và Tp.HCM. Thực hiện quy hoạch các vùng kinh tế trọng điểm để hỗ trợ giảm cầu cho các thành phố lớn. Nhanh chóng đưa quy hoạch các trường đại học, các khu công nghiệp, khách sạn, dịch vụ..., ra khỏi thành phố lớn đã được phê duyệt vào thực thi.

Tiếp tục cải cách hơn nữa các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai; đặc biệt là thủ tục giao đất, cho thuê đất đối với các nhà đầu tư; điều chỉnh một số nội dung trong quy định về giải phóng mặt bằng, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đặc biệt là thời hạn công bố công khai phương án. Tiếp tục hoàn thiện các cơ chế tài chính, tìm các nguồn vốn hỗ trợ cho các nhà đầu tư được vay với lãi suất ưu đãi và dài hạn, hoàn thiện các quỹ hỗ trợ đầu tư, cải cách các thủ tục cho vay, hỗ trợ các dự án đầu tư trong lĩnh vực phát triển thị trường bất động sản.

Hoàn thiện và mở rộng sàn giao dịch bất động sản để nó thực sự trở thành điểm hội tụ của các nhà đầu tư phát triển thị trường bất động sản, các nhà kinh doanh bất động sản và người tiêu dùng góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản.

Về lâu dài, để tháo gỡ những khó khăn hiện tại và phát triển thị trường bất động sản, cần tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai.

Một là: Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trong thị trường bằng quan hệ cung - cầu về đất; đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai; tạo cơ chế thu hút mạnh vốn đầu tư xây dựng kinh doanh bất động sản. Tiếp tục hỗ trợ cho các nhà đầu tư để đưa nhanh bất động sản còn đang đóng băng vào thị trường để tăng cung, đặc biệt là các nhà đầu tư có năng lực thực sự.

Hai là: Cần sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật về bất động sản bảo đảm đồng bộ, thống nhất, xây dựng hoàn chỉnh khung pháp lý để dễ dàng chuyển bất động sản thành vốn đầu tư; hoàn thành hệ thống đăng ký bất động sản, cấp giấy chứng nhận về bất động sản thống nhất; minh bạch hoá việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất cũng như tính toán bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Ba là: Cần nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển bất động sản. Nhà nước chủ động toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết tốt thị trường đất đai thứ cấp.

Bốn là: Cần đa dạng hoá hàng hoá bất động sản, từng bước xã hội hoá việc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội; đẩy mạnh việc phát triển thị trường cho thuê nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất, kinh doanh; có biện pháp kích cầu hợp lý đối với thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp, người thuộc diện được ưu đãi; tạo sức cạnh tranh cho thị trường bất động sản trong nước so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư.

Năm là: Cần hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai. Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật ở mọi cấp, mọi địa phương, thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật.

"Nhà đầu tư bất động sản gặp khó về pháp lý"

(Ông Phùng Anh Tuấn, Luật sư điều hành Công ty VCI Legal )

"Qua quan sát, chúng tôi nhận thấy một số vấn đề khó khăn về mặt pháp lý mà các các nhà đầu tư gặp phải ở thị trường Việt Nam, như yêu cầu các nhà đầu tư tham gia vào bất động sản phải hoàn tất các móng công trình xây dựng, yêu cầu khách hàng trong tương lai phải đóng tiền trước hay mô hình bán trước, quy trình cấp giấy phép về quyền sở hữu, sử dụng đất còn phức tạp.

Trong quá trình thực thi những quy định ở các cấp khác nhau vẫn chưa được nhất quán hoàn toàn. Đôi khi nhà đầu tư muốn tham dự đấu thầu cho một dự án nào đó có vị thế đẹp nhiều khi thất vọng vì yêu cầu đấu thầu, hay xếp hạng các nhà thầu rất khó khăn.

Quy trình chưa được chuẩn hoá nên nhiều nhà đầu tư bất động sản cảm thấy khó chịu vì quy trình kéo dài làm mất thời gian của họ. Tại Tp.HCM, người ta nói đến 20 điểm vàng, ở đó sự cạnh tranh rất mạnh trong khi quy trình thủ tục lại chưa được rõ ràng, vì vậy rất dễ bị các đối tượng trục lợi, cò mồi làm cho quá trình trở nên phức tạp, không minh bạch.

Đất ở vị trí trung tâm thường là địa điểm hấp dẫn với nhiều nhà đầu tư, vì vậy các nhà đầu tư phải có tiềm lực tài chính mạnh cũng như trình độ chuyên môn cao mới xứng đáng được đầu tư. Về quy hoạch và khoanh vùng vẫn chưa có những chuẩn hoá để mọi người tiếp cận được với thông tin về quy hoạch và quan điểm của cơ quan hữu trách như thế nào.

Quy trình nói chung là dài để tiếp cận thông tin cho các quy hoạch và khoanh vùng. Hiện giờ vẫn chưa có một hướng dẫn rõ ràng cho các nhà đầu tư để họ biết được các điểm thương mại chính cho các quyết định đầu tư của mình như mật độ dân cư, hình thành quy hoạch đối với lô đất ra sao... Đó chính là những thách thức rất khó vượt qua.

Theo VnEconomy