'Để BĐS rơi tự do': TS Alan Phan trả lời chưa thỏa mãn

Đó là ý kiến của nhiều doanh nghiệp (DN) bất động sản sau khi TS Alan Phan, nguyên chủ tịch Quỹ đầu tư VIASA - người đã đưa ra ý kiến cho “bất động sản rơi tự do”, trong ngày 31/3 đã có thư trả lời hội viên CLB bất động sản.

Để rộng đường dư luận, Tuổi Trẻ trích đăng nội dung bức thư trên và các ý kiến liên quan.

Trong thư ông Alan Phan cho rằng các nhà đầu tư nên hi sinh bớt quyền lợi cá nhân để hướng tới mục tiêu xã hội nhiều hơn. Cụ thể ở đây là để người dân có cơ hội mua được nhà để an cư. Mặt khác, ông cũng nhấn mạnh bản thân DN bất động sản sau một thời gian “sai lầm” cần tự đổi mới để cứu mình.

Cụ thể, trong thư trả lời 15 câu chất vấn của CLB Bất động sản Hà Nội, ông Alan Phan chỉ ra những sai lầm của một thời bất động sản phát triển “nóng” đã tạo ra những hệ quả cho cả nền kinh tế phải gánh chịu.

Cũng như nhiều ý kiến mà giới quan sát bình luận về bất động sản đưa ra trước đây, ông cho rằng nhu cầu về phân khúc nhà cho người thu nhập thấp rất cao nhưng sản phẩm quá ít.

Trong khi đó, nguồn cung cầu tại phân khúc nhà cao cấp lại mất cân bằng và lượng tồn kho có thể phải mất mười năm mới tiêu thụ hết. Trên góc cạnh thị trường, khi người bán đáp ứng được nhu cầu người mua về sản phẩm và dịch vụ (gồm nhiều yếu tố, nhưng quan trọng nhất là giá cả và chất lượng) thì giao dịch phát sinh.

Do đó, câu hỏi cốt lõi là những bất động sản mà các chủ đầu tư đã và đang sản xuất có mức giá và chất lượng theo đúng nhu cầu của người tiêu dùng chưa?

“Tóm lại, khủng hoảng bất động sản hiện nay là một tính toán sai lầm của nhà sản xuất bất động sản về giá cả và loại hàng” - ông Alan Phan nhấn mạnh.

Từ thực tế đó, ông Alan Phan kêu gọi các DN bất động sản phải tự cứu lấy mình và phải tự thay đổi. Đặc biệt, hướng tới mục tiêu xã hội thay vì chỉ chăm chăm vào lợi nhuận. Ông cho rằng đây là một điều kiện tiên quyết cho mọi DN và liều thuốc để DN tự cứu mình.

“Tôi nhận thấy có những đại gia của bất động sản đã phát triển mạnh trong khủng hoảng này. Bầu Đức (ông Đoàn Nguyên Đức, chủ tịch HĐQT Hoàng Anh Gia Lai - PV) của Hoàng Anh Gia Lai chọn giải pháp “xuất ngoại” khi bán tháo bất động sản tại VN và đem tiền đổ vào Lào và Myanmar. Ngài Vượng (ông Phạm Nhật Vượng, chủ tịch Tập đoàn Vingroup, Vincom là thành viên của tập đoàn này - PV) của Vincom đạt được danh “tỉ phú đôla” với phân khúc trung tâm thương mại cao cấp trong thời bão táp...”.

Tiếp tục quan điểm nên để thị trường bất động sản rơi tự do, ông Alan Phan phân tích trên hai góc độ: “Thứ nhất, khi bong bóng bất động sản nổ thì hệ quả tích cực của nó là tạo cơ hội cho vài trăm ngàn gia đình lần đầu sở hữu một căn nhà vừa túi tiền, hiện tượng tâm lý “an cư lạc nghiệp” tạo cú kích cầu tiêu dùng, gây lại niềm tin cho kinh tế, loại bỏ các thành phần phi sản xuất yếu kém, tăng thu ngân sách và thu hút đầu tư nội ngoại... Thứ hai, khi bong bóng bất động sản không nổ thì trước hết, nền kinh tế zombies (xác chết biết đi) này sẽ kéo dài ít nhất là một thập kỷ nữa. Khi phải in tiền đủ để cứu trợ, nạn lạm phát sẽ bùng nổ lại và tỉ giá VND sẽ rơi. Chính phủ hiện đã bội chi vì các vấn đề kinh tế - xã hội trong khi nguồn thu từ thuế và phí đang bị thu hẹp đáng kể. Dùng những tài lực hiếm hoi để nuôi các zombies phi sản xuất là kéo dài cuộc suy thoái cho các thành phần khác trong nền kinh tế”...

Hỗ trợ người nghèo mua nhà là cần thiết

Trao đổi với Tuổi Trẻ về vấn đề này, nhiều chủ DN bất động sản cho rằng việc bung ra gói tín dụng hỗ trợ thị trường bất động sản thông qua hình thức hỗ trợ người dân nghèo mua nhà là cần thiết. Tuy nhiên, nhiều DN thẳng thắn cho rằng gói tín dụng này không nên dùng để hỗ trợ DN.

* TS Trần Hoàng Ngân (phó hiệu trưởng Trường ĐH Kinh tế TP.HCM):

Tranh luận không cần thiết

Theo tôi, thời điểm này không nên tạo ra những xung đột không cần thiết mà cần bỏ sức tìm những giải pháp tạo ra hiệu quả vực dậy nền kinh tế. Riêng trong vấn đề bất động sản, không phải chuyện cứu hay không cứu mà phải cơ cấu lại thị trường này để đưa cung cầu gặp nhau, hướng tới nhu cầu thực của xã hội nhằm đáp ứng nhu cầu của đại đa số người dân, đặc biệt là đối tượng người thu nhập thấp. Việc này cũng cấp thiết như việc cơ cấu lại các thị trường vốn, chứng khoán... để đem lại hiệu quả bền vững hơn cho nền kinh tế.

Thực tế hiện nay rõ ràng phân khúc bất động sản cao cấp buộc phải tự động giảm giá khi thị trường không có sức mua. Nhưng phân khúc giá thấp trên dưới 10 triệu đồng/m2 thì luôn luôn có nhu cầu và điều quan trọng là điều chỉnh đến mức cung cầu gặp nhau. Còn gói hỗ trợ là cần thiết, tuy nhiên phải đúng nơi, đúng đối tượng, đặc biệt việc hỗ trợ người dân mua nhà. Tuy nhiên cần ổn định lãi suất trong thời hạn dài và minh bạch để người dân có thể tiếp cận dễ dàng mà không phải mất phí không chính thức.

* Ông Lương Trí Thìn (tổng giám đốc Đất Xanh Group):

Khơi thông nền kinh tế

Tôi cho rằng việc đưa ra 30.000 tỉ đồng để hỗ trợ lãi suất cho cán bộ công chức mua nhà trong thời điểm này là hợp lý nhất. Hiện nay thực tế người mua nhà vẫn phải vay ngân hàng lãi suất 17-18%. Như vậy làm sao công chức, người thu nhập thấp dám vay tiền mua nhà. Tôi không ủng hộ việc hỗ trợ cho DN bất động sản mà chỉ nên hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà. Mặt khác, cần có cái nhìn toàn diện với chính sách mà Chính phủ ban hành. Cần phải hiểu ở đây không phải cứu bất động sản mà giải quyết bài toán lớn là giúp dòng vốn của nền kinh tế lưu thông trở lại. Đầu tiên đi từ nợ xấu mà phần lớn đang nằm trong bất động sản với một lượng tồn kho khổng lồ để khơi thông cho cả nền kinh tế.

* Ông Nguyễn Văn Đực (phó giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành):

“Cởi trói” chính sách

Tôi hoàn toàn không đồng ý với quan điểm để bất động sản rơi tự do. Như thế là thảm họa, khi sự liên đới trong lĩnh vực này sẽ lây lan ra nhiều ngành nghề khác. Kinh nghiệm trên thế giới giải cứu là chuyện đương nhiên phải làm. Riêng con số 30.000 tỉ đồng không phải nhiều vì có những cá nhân, DN bất động sản đã ôm nợ, ôm hàng tồn kho cả trăm tỉ, ngàn tỉ đồng. Vấn đề quan trọng nhất ở đây là cần “cởi trói” chính sách như cho phép xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ, giá hợp túi tiền người dân, thay vì xưa nay chỉ sản xuất căn hộ lớn, cao cấp gần như chỉ dành cho những nhà đầu tư mua đi bán lại mà không phục vụ cho đại đa số nhu cầu của người dân. Chính sách cấp phép, thủ tục cũng cần tạo điều kiện cho DN. Mặt khác bản thân DN cũng phải linh động trong bài toán tiết kiệm chi phí đầu vào để giảm giá thành sản phẩm.

* Ông Võ Quốc Thắng (chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc Công ty CP Đồng Tâm):

Phải nhìn toàn diện

Ở đây giải pháp của Chính phủ đưa ra không phải cứu DN bất động sản hay lĩnh vực này mà giải quyết bài toán lớn của nền kinh tế. Bài toán này liên đới tới hàng loạt DN, trong đó có ngành vật liệu xây dựng. Hiện nay công ty chúng tôi đang có 3.500 công nhân, nếu để bất động sản rơi tự do, số phận của ngàn con người này sẽ ra sao? Chúng ta phải nhìn ở góc độ toàn diện là cứu nền kinh tế, cứu việc làm cho người lao động thông qua vòng xoay của một chu kỳ hàng hóa. Tôi mong rằng những người phát biểu trên truyền thông hãy có góc nhìn toàn diện, và xin hãy đứng về góc độ một chủ DN đang lo cho hàng ngàn công nhân để hiểu hơn.

* Ông Đoàn Chí Thanh (tổng giám đốc Công ty địa ốc Hoàng Anh Sài Gòn):

Tạo thêm sức ì cho thị trường

Đứng ở góc độ một người trong lĩnh vực bất động sản, tôi cho rằng trong thời điểm cả người dân và DN đang trông chờ nghị quyết 02 được triển khai thì phát biểu này như “trống đánh xuôi, kèn thổi ngược”. Rõ ràng những phát biểu này sẽ ít nhiều tác động xấu đến tâm lý thị trường. Bất động sản đã như “con bệnh” nhiều năm qua và liều kháng sinh cho “người bệnh” này là điều cần thiết. Tuy nhiên liều lượng kháng sinh như thế nào cho phù hợp? Các giải pháp này hiện vẫn nằm trên giấy, đã qua quý 1 nhưng nghị quyết 02 vẫn chưa được triển khai mà chỉ râm ran bàn tán gây tâm lý chờ đợi trong người dân và DN, vô hình trung gây thêm sức ì cho thị trường này.

* Đại diện CLB Bất động sản Hà Nội:

Muốn tranh luận thêm

Chiều 31-3, đại diện CLB Bất động sản Hà Nội cho biết: “Chúng tôi đã đọc bài viết trả lời của tiến sĩ Alan Phan thông qua các kênh truyền thông, tuy nhiên các thành viên của CLB đều không thỏa mãn với những trả lời lý thuyết chung chung mà ông Alan Phan đưa ra. Ngoài ra bài viết cũng không đi thẳng thắn vào những vấn đề mà các thành viên quan tâm. Để tạo ra một diễn đàn mở hơn, trong tháng 4 CLB có tổ chức một buổi hội thảo và mong muốn có sự góp mặt của tiến sĩ Alan Phan với tư cách khách mời để thảo luận rõ hơn về những khẳng định mà ông đưa ra. Đặc biệt là những cơ sở và thực tiễn tại thị trường bất động sản non trẻ của VN”.