Alan Phan: Giá nhà ở Việt Nam không dựa trên thu nhập

Trên trang blog cá nhân của mình, TS.Alan Phan vừa có bài viết "Bất động sản và kinh tế thị trường" cho rằng, một trong những đặc thù của thị trường BDS Việt Nam là “giá cả” không dựa trên “thu nhập”.

Theo TS.Alan Phan, một trong những đặc thù của thị trường BDS Việt Nam là “giá cả” không dựa trên “thu nhập”. Trong nền kinh tế tuân theo quy luật thị trường, thì giá trị thực của sản phẩm phải dựa trên “nhu cầu” và “khả năng chi trả” của người tiêu dùng.

Khi thị trường được bóp mép bởi các hành vi của các nhóm đầu cơ và lợi ích, chúng tạo ra “bong bóng tài sản” hay “giá quá rẻ để lợi dụng”.

Càng xa rời “nhu cầu” và “khả năng chi trả” (thu nhập thực sự), việc điều chỉnh giá cả để quay về với “giá trị thực” càng gay gắt và xáo trộn. Thời gian điều chỉnh cũng mất lâu hơn do nợ xấu phát sinh và ngân hàng và nhà đầu tư bị ứ đọng hàng tồn kho.

Để hiểu rõ nghịch lý này về BDS tại Việt Nam, TS.Alan Phan dẫn thông tin rao bán nhà tại Mỹ như sau: ở Mỹ, một căn nhà trung bình gọi là family home thường có 4 phòng ngủ và 2 phòng tắm, rộng khoảng 200m2. Căn nhà có phòng khách, phòng chơi, phòng bếp, phòng chứa đồ, giặt ủi, nhà để xe hơi và vườn bao quanh cũng bằng khoảng diện tích căn nhà là 200m2. Một căn nhà 4 phòng ngủ 2 phòng tắm ở Georgia giá 68.000USD hay căn nhà 224m2  tại Illinois giá 72.000 USD.
 

Đó là giá nhà trung bình của một căn nhà trung bình tại 5 thành phố trung bình của Mỹ. Trung bình được hiểu theo 2 nghĩa: average (tổng số cộng chia ra) hay median (số giữa của 50% cao hơn và thấp hơn).

Khi duyệt qua các giá nhà này, xin nhớ rằng thu nhập trung bình của một người Mỹ theo thống kê năm 2013 là 51.939 USD (tính theo median) hay 81.400 USD (tính theo average). Thu nhập của một người Việt là 1.922 USD (average) trong 2013.

Các chuyên viên địa ốc của rulia.com (web site mua bán địa ốc lớn) đã gửi cho ông bảng báo giá cho loại căn hộ 4 phòng ngủ 2 phòng tắm, diện tích khoảng 200m2: Cleveland, Ohio là 64.993 ISD (tương đương với 1,378 tỷ đồng, tương đương 6,8 triệu đồng/m2); Riverdale, Georgia 68.207 USD/căn;  Park Forest, Illinois 75.647 USD/căn;  Lake Wales, Florida 82.230 ISD/căn;  Buffalo, New York  97.288 USD/căn.

Đây là hình ảnh căn nhà đang rao bán với giá 1.378 tỷ đồng ở Cleveland. Bạn có thể lên Net tìm các chi tiết khác về căn nhà.

Một người Mỹ có thu nhập trung bình có thể mua căn nhà này sau 15 tháng làm việc còn người Việt Nam phải mất tới 33 năm (tức 396 tháng) .

"Các nhóm lợi ích luôn luôn bào chữa “cái xứ mình nó khác”. Nhưng nếu nói chuyện tiền bạc, về lâu về dài, không có gì khác cả",  TS. Alan Phan phân tích.