“Đầu cơ bất động sản nên cẩn trọng”

Thị trường hiện mới chỉ có tín hiệu tốt, việc hồi phục hay không vẫn chỉ ở dạng tiềm năng. Đồng thời, người mua hiện tại cũng đã tỉnh táo hơn rất nhiều so với thời điểm sốt nóng trước đây. Do đó, nên cẩn trọng trong việc đầu cơ bất động sản ở thời điểm này.

Giám đốc bán hàng Khối nhà ở Savills Hà Nội, bà Hoàng Phương cho rằng, không có cơ sở để có thể nói giá nhà ở sẽ tăng hay giảm tiếp trong thời gian tới đây như nhìn nhận của nhiều người.

* Có ý kiến cho rằng, giá bất động sản đặc biệt là phân khúc nhà ở từ nay đến cuối năm 2014 không thể tăng được nữa. Ý kiến của bà thế nào?

Theo Savills, đối với việc điều chỉnh về giá nhà ở, rất khó để nói sẽ tăng, giảm hay ổn định ở một thời điểm nào đó, nhất là vào lúc này.

Bởi vì, mỗi dự án bất động sản thì lại có vị trí khác nhau, tính chất cũng như mức độ đầu tư khác nhau, sẽ dẫn đến việc điều chỉnh giá bán theo chiến lược riêng của từng chủ đầu tư.

Không thể có chuyện thấy dự án khác tăng giá thì dự án của mình cũng tăng giá theo, mỗi dự án đều có những đặc điểm, đặc thù khác nhau.

Tôi cũng không nghĩ rằng, các chủ đầu tư dự án sẽ tăng hay giảm giá bán theo nhận định của ai đó hoặc tăng giảm theo 1 dự án khác.

Do đó, thực ra, để mà nói chuyện thị trường có tăng hay giảm giá, quan điểm của Savills thấy rằng sẽ rất khó để đưa ra một lời nhận định.

Kinh nghiệm của chúng tôi cho thấy, để có được các nhận định về thị trường thể hiện trong các báo cáo quý, cần thiết phải có những nghiên cứu chính xác với những tiêu chí thật cụ thể tập trung vào từng phân khúc, vấn đề cụ thể và theo sát những biến động của thị trường mới đưa ra được kết luận.

Vì thế, theo tôi, không nên đưa ra những nhận định về giá khi không có những kết quả nghiên cứu thực sự. Thực tế, tôi cho là khó có thể có nhận định nào về việc tăng hay giảm giá bán nhà ở vào thời điểm này.

Chúng tôi chỉ có thể đưa ra những tư vấn cụ thể cho từng dự án liên quan đến việc điều chỉnh giá bán sao cho phù hợp.


* Quyết định mới đây của Chính phủ về việc tạm dừng cấp phép các dự án nhà ở thương mại khu vực nội đô Hà Nội, điều này có ảnh hưởng thế nào tới thị trường nhà ở Hà Nội trong giai đoạn sắp tới, thưa bà?

Đối với mỗi chính sách mới của Nhà nước, tất nhiên các nhà đầu tư và nhà tư vấn bất động sản cũng đã tính tới việc nhu cầu của nhà đầu tư hoặc người mua sẽ biến đổi để đưa ra được chiến lược mới phù hợp.

Theo quan điểm Savills, chắc chắn chính sách mới này sẽ khiến nguồn cung bị hạn chế trong năm nay và các năm tiếp theo.

Do đó, nó sẽ có ảnh hưởng không nhỏ tới thị trường bất động sản, chủ đầu tư cũng sẽ phải cân đối mức giá cũng như mức độ hoàn thiện để đưa ra thị trường sản phẩm có mức giá vừa phải theo kịp những chính sách thay đổi của nhà nước vừa phải đáp ứng được nhu cầu của thị trường cũng như khả năng tài chính của khách hàng.

Đồng thời, chủ đầu tư cũng như các nhà tư vấn cho chủ đầu tư cần thiết phải có những tư vấn liên quan đến thị trường, khách hàng mục tiêu để nghiên cứu đưa ra sản phẩm có một mức giá hợp lý, điều kiện bàn giao và tiện ích cho khách hàng để phù hợp với giá bán.

Do đó, theo tôi, sẽ không có việc giảm giá hay tăng giá bán nếu không có một chiến lược đúng đắn.

* Thị trường căn hộ Hà Nội đang xảy ra một nghịch lý. Rõ ràng mặt bằng giá bán căn hộ trên thị trường chung đang giảm khá mạnh nhưng ở thị trường thứ cấp thì giá bán lại đang có xu hướng tăng lên. Bà nhìn nhận thế nào về điều này?

Về điều này thì mình phải nhìn nhận ở góc độ, cái thị trường thứ cấp như anh nói nó phát sinh từ đâu.

Có thể nói, hiện nay trên thị trường bất động sản Hà Nội xuất hiện 2 dạng đầu tư thứ cấp, có những điểm đặc thù trong việc đầu tư kinh doanh căn hộ.

Đối với nhà đầu tư thứ cấp dạng nhóm hoặc có tiềm lực tài chính đủ mạnh để ôm sàn hay đầu tư lớn vào dự án; họ có nhiều điểm lợi về mức giá cũng như ưu đãi.

Khi họ đưa hàng ra thị trường thì đương nhiên họ phải có sự tính toán điều chỉnh về giá để đảm bảo các nguồn thu cũng như lợi nhuận vốn đầu tư của họ. Việc tăng giá có thể sẽ dễ diễn ra ở khu vực đầu tư này.

Còn đối với trường hợp nhà đầu tư thứ cấp riêng lẻ, khi họ quyết định đầu cơ vào bất động sản thì chắc chắn họ đã phải có những kế hoạch để chuẩn bị nguồn tiền đủ cho một vài sản phẩm. Do đó, việc bán tháo hay chuyển nhượng ác sản phẩm đó rất ít khi xảy ra. Điều này chỉ thường xảy ra ở những nhà đầu tư thứ cấp hay ôm sàn hoặc mua buôn bất động sản với số lượng lớn.

Tuy nhiên, trong quá trình chuyển nhượng, chuyển đổi , các nhà đầu tư thứ cấp cũng phải tính toán đến các vấn đề có liên quan đến pháp lý, chất lượng… để đảm bảo an toàn cho nguồn đầu tư cuối cùng sở hữu sản phẩm bất động sản này.

* Nhiều ý kiến cho rằng, con số tồn kho mà Bộ Xây dựng công bố vẫn còn quá ít so với con số thực, bởi một lượng bất động sản tồn kho rất lớn đang được ôm bởi các nnhà đầu tư thứ cấp. Đầu 2014 - nay, thanh khoản bật tăng trở lại, hoạt động của thị trường thứ cấp có sự thay đổi gì không thưa bà?

Theo như các nghiên cứu của Savills, đã có các con số chính xác, theo dõi trong giai đoạn 2-3 năm và đã được công bố trong báo cáo quý của Savills.

Tuy nhiên, theo tôi thấy, có 1 sự chuyển dịch mạnh mẽ trên thị trường bất động sản. Cụ thể gần đây, trên thị trường thứ cấp đã có sự đột biến trong giao dịch căn hộ.

Như tôi đã nói ở trên, thời gian gần đây, các nhà đầu tư thứ cấp đã thực sự tỏ ra năng động, đưa ra nhiều chương trình, khuyến mại để tạo thanh khoản. Có thể nói, mục đích chính là họ muốn lấy lại một phần các khoản đầu tư đã bị đọng vốn trong một thời gian khá dài trước đó.

Đây có thể coi là điểm đáng chú ý trên thị trường bất động sản trong nửa đầu năm vừa qua, đồng thời, đó cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến giao dịch căn hộ tăng mạnh so với thời điểm trước đó.

* Cũng có ý kiến cho rằng, dù thị trường mới có tín hiệu phục hồi nhẹ nhưng hiện tượng đầu cơ bất động sản đã quay trở lại. Nhìn vào các con số thống kê, thanh khoản dù đã được cải thiện nhưng rõ ràng, lượng tồn kho căn hộ còn rất lớn. Bà có lời khuyên gì đối với các nhà đầu tư thứ cấp đang ôm tham vọng quay lại đầu cơ?

Theo tôi thấy thì nên cẩn trọng trong việc đầu cơ bất động sản ở thời điểm này. Bởi lẽ, việc có hồi phục hay không vẫn chỉ ở dạng tiềm năng, thực tế thị trường vẫn chỉ đang đứng trước ngưỡng cửa của hồi phục với một số tín hiệu tốt.

Mặt khác, các dấu hiệu trên thị trường gần đây đều cho thấy, nhu cầu mua để ở vẫn đang chiếm lĩnh và sẽ tiếp tục là xu hướng trong thời gian tới. Người mua hiện tại cũng đã tỉnh táo hơn rất nhiều so với thời điểm sốt nóng trước.

Đối với những nhà đầu tư thứ cấp hiện đã ôm hàng, muốn nhân thời điểm này đẩy được hàng ra thị trường cần thiết phải có những chính sách ưu đãi tốt, ý tưởng và cách thức bán hàng linh động hơn.