Đất dưới 40 mét vuông: Sẽ được cấp phép xây dựng nhà mấy tầng?

Dự kiến trong tháng này, quyết định liên quan đến cấp phép xây dựng cho các thửa đất dưới 40 m2 tại Thành phố Hồ Chí Minh sẽ được ban hành. Đây là tin vui cho các chủ các thửa đất “bé hạt tiêu” tại TP.HCM.

Nhiều thửa đất “bé hạt tiêu”

Theo quy chuẩn xây dựng năm 1996, diện tích thối thiểu của một lô đất để xây dựng nhà liên kế (nhà phố, nhà liền tường) tối thiểu là 40m2, không có cạnh nào nhỏ hơn 3,3m. Những thửa đất đạt quy chuẩn xây dựng tại TP.HCM sẽ được cấp phép xây dựng, số tầng quy định tại quyết định 3665 năm 1997 và Quyết định 2542 năm 1999 của UBND TP. Còn những thửa đất với quy chuẩn, tức nhỏ hơn 40m2, đặc biệt là đất dưới 15m2 chiếm số lượng khá lớn ở TP.HCM thì chưa được quy định thủ tục cấp phép xây dựng như thế nào. Chỉ riêng phường 3, quận đã có trên 70% nhà dân có diện tích từ 30m2 đến dưới 40m2. Còn tại quận 3, những trường hợp diện tích nhỏ, không đủ chuẩn về diện tích, chiều ngang và chiều rộng là khá phổ biến do hiện trạng đã có từ xưa hoặc do một căn nhà xẻ đôi, xẻ ba như khu cư xá Đô Thành… Ngoài ra, số lượng đất dưới chuẩn tại quận 3 khá nhiều còn do bị giải tỏa mở rộng đường như khu vực đường Lý Thái Tổ, đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa…

“Quy chuẩn” của mỗi quận mỗi khác

Ở quận Bình Thạnh, nếu diện tích đất nhỏ hơn 15m2 thì được sửa chửa theo hiện trạng (nhà trệt), quận không cấp phép xây dựng mới theo trường hợp này. Còn diện tích đất từ 15m2 đến dưới 45m2, chiều rộng mặt tiền từ 3m trở lên và chiều sâu theo chỉ dưới xây dựng từ 3m trở lên thì được cấp phép hai tầng (một trệt và một lầu).

Trong khi đó, quận Phú Nhuận lại giải quyết theo hướng thoáng hơn. Ông Lê Quang Dũng, Phó phòng quản lý đô thị quận Phú Nhuận cho biết, nếu đất dưới 15m2 và không có cạnh nào nhỏ hơn 3m thì được xây hai tầng (một trệt và một lầu). Còn nếu không thỏa mãn điều kiện trên thì được xây một trệt. Đất từ 15m2 đến 36m2, thỏa mãn điều kiện các cạnh từ 3m trở lên vẫn được xây tối đa 3 tầng. Ông Dũng cho biết đây là sự giải quyết linh động của quận trước nhu cầu nhà ở ngày càng cấp thiết của người dân.

Còn ở quận 3, đất dưới 15m2 hay đất từ 15m2 đến 40m2 thỏa mãn một số điều kiện về chiều rộng và chiều sâu thì vẫn được xét cấp phép xây dựng một trệt, một lầu. Riêng trường hợp các thửa đất nhỏ khi hợp khối thì sẽ được cấp phép xây nhiều tầng hơn.

Rõ ràng cần một trường hợp như nhau, nhưng ở quận này thì đựơc cấp phép xây dựng còn ở quận khác thì không. Ngay cả việc vận dụng cơ sở pháp lý cũng không thống nhất. Những quận từ chối cấp phép xây dựng cho đất dưới 15m2 hoặc giải quyết cho đất dưới 15m2 hoặc giải quyết cho đất từ 15m2 đến 40m2 được xây hai tầng là dựa vào Quyết định 39 của Thủ tướng Chính phủ năm 2005 hướng dẫn thi hành Luật Xây dựng.

Tuy nhiên, nếu bị bắt bẻ thì các quận sẽ không lúng túng bởi lẻ Quyết định 39 chỉ để dành xử lý các công trình xây dựng đang tồn tại nhưng chưa phù hợp với Luật Xây dựng. Quyết định 39 chỉ áp dụng cho trường hợp nhà đất bị giải tỏa một phần do không phù hợp quy hoạch, không còn đủ diện tích tối thiểu của một thửa đất theo quy chuẩn. Còn trong các trường hợp khác không bị giải tỏa, phù hợp quy hoạch nhưng diện tích nhỏ được xây dựng như thế nào thì chưa có văn bản nào được nói đến.

Thiếu hướng dẫn thống nhất .

Theo Ông Đào Công Tiến, Phó Trưởng phòng cấp phép xây dựng ( Sở xây dựng), việc xử lý thửa đất nhỏ dưới 40m2 thế nào là do cơ quan cấp phép của quận, huyện căn cứ vào tình hình thực tế lập điều lệ áp dụng cho quận huyện mình. Nếu cần, các quận huyện có thể xin ý kiến của Sở quy hoạch - kiến trúc. Điều lệ này đựơc coi như cơ sở pháp lý cho việc cấp phép xây dựng cho các thửa đất dưới quy chuẩn của quận đó.

Năm 2002, Bộ Xây dựng có văn bản số 184 đã cho phép “kích thước tối thiểu 40m2 của một lô đất trong quy chuẩn là chỉ áp dụng cho khu mới xây dựng. Còn các khu phố cổ đô thị cũ hoặc cải tạo thì căn cứ vào tình hình cụ thể của từng địa phương để có quy định riêng sao cho phù hợp với hoàn cảnh cụ thể của từng địa phương”. Tuy nhiên, một khi chưa có văn bản pháp quy quy định đầy đủ, thống nhất về cấp phép xây dựng cho các thửa đất dưới quy chuẩn mà bảo các quận, huyện linh động “ quyết” thì rất khó.

Chờ quyết định về kiến trúc đô thị

Sở Quy hoạch - Kiến trúc đang xây dựng dự thảo quyết định quản lý kiến trúc đô thị sắp hoàn tất. Theo một đại diện của sở này, đây là văn bản phủ kín những khoảng trống còn đang thiếu trong quản lý kiến trúc đô thị trong khu hiện hữu cải tạo của TP.HCM. Cụ thể là vấn đề của đất ở trong khu đô thị hiện hữu không đủ chuẩn được xây bao nhiêu tầng. Sở đề xuất: đất nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu nhỏ hơn 3m thì được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới theo quy mô, số tầng hiện hữu. Còn nhà ở hiện hữu có diện tích đất từ 15m2 đến dưới 30m2, hoặc khu đất từ 30m2 đến 36m2 có hình thể không vuông vắn nếu hợp khối với kiến trúc bên ngoài tương đối đồng nhất thì được phép xây dựng tối đa 3 tầng (không thể tầng lững và mái che cầu thang).

Trong cuộc thảo luận lấy ý kiến với các quận, huyện, đề xuất này được đặc biệt quan tâm. Một số ý kiến tán đồng, nhưng một số khác cho rằng đất dưới 15m2 thì không nên cấp phép xây dựng để tránh làm manh mún đất. Nhiều quận, huỵên còn thắc mắc về quy mô số tầng hiện hữu là số tầng hợp pháp được công nhận trong chủ quyền hay chỉ cần được cho phép tồn tại… Thế nào là “hợp khối với kiến trúc bên ngoài tương đối đồng nhất” cũng còn lấn cấn. “Dự thảo chỉ giải quyết cho trường hợp hợp khối, còn nếu không hợp khối thì xây bao nhiêu cũng phải quy định rõ ràng” Ông Trần Quốc Tuấn, Trưởng phòng Cấp phép xây dựng ( Sở xây dựng) góp ý.

Dự thảo trên đang được các quận, huyện tiếp tục đóng góp ý kiến. Thành phố cho biết sẽ ban hành quyết định về quản lý kiến trúc đô thị trong tháng 7 ngày.

Cẩm Tú
Theo Báo Pháp Luật