Dân chung cư cũ không được "phát không" căn hộ mới

Dự thảo Qui chế cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp của Hà Nội sau khoảng 20 lần chỉnh sửa nay đã ở "giai đoạn cuối" vừa được họp thẩm định lần "áp chót" chiều 4/4 đã khẳng định khá rõ quan điểm của UBND TP trong công cuộc đầy khó khăn, phức tạp này...

Trước đó, ngày 12/3, lãnh đạo Thành phố Hà Nội đã thống nhất chỉ đạo Sở TN-MT&NĐ hoàn chỉnh dự thảo Qui chế này, gửi Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Thành phố xin ý kiến phản biện trước khi trình UBND TP ban hành. Ngày 27/3, Ban thường trực Ủy ban MTTQ Thành phố đã tổ chức hội nghị góp ý kiến dự thảo này và 1/4 đã có Báo cáo tổng hợp các ý kiến gửi UBND TP Hà Nội.

Không phải cứ chi nhiều tiền sẽ được làm chủ đầu tư!

Một trong những "điểm sáng" của dự thảo lần "áp chót" này là xác định rõ mục tiêu các dự án "cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp là dự án chỉnh trang đô thị và mang tính xã hội cao, được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể trên cơ sở qui hoạch chi tiết được UBND TP phê duyệt, trước hết nhằm đáp ứng đủ quỹ nhà để phục vụ nhu cầu tái định cư tại chỗ".

Hà Nội tuyên chiến với chung
cư "đeo ba-lô".

Điều này hoàn toàn trùng với nhận định của Chủ tịch UBND TP Hà Nội Nguyễn Thế Thảo rằng cần tuyên truyền, giải thích cho người dân hiểu: trong toàn bộ vấn đề xóa bỏ chung cư cũ nát, nguy hiểm này - yếu tố xã hội là hàng đầu (các vấn đề kinh tế, kỹ thuật là cần thiết phải có, đưa ra để chủ động lựa chọn phương án tối ưu, để không bị động với thảm họa và có cơ sở tiến hành... chứ không phải "cố tình muốn đập nhà dân đi xây lại kiếm lời")!

Theo đó, việc lựa chọn chủ đầu tư sẽ được công khai, minh bạch trên cơ sở năng lực tài chính, khả năng triển khai thực hiện dự án của chủ đầu tư theo qui định của UBND TP. Nhà đầu tư được ưu tiên lựa chọn nếu: có quỹ nhà tạm cư đảm bảo điều kiện ở cho các hộ gia đình, có phương án bố trí tạm cư và tái định cư hợp lý, có đủ năng lực tài chính, có giải pháp hữu ích, công nghệ hiện đại tiết kiệm năng lượng, nâng cao chất lượng xây dựng, mức độ tiện nghi, đồng thời giảm chi phí xây dựng, quản lý vận hành.

Như vậy, không có tiêu chí nào để lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ tại Hà Nội trong dự thảo (trên) đặt vấn đề đại loại như: nhà đầu tư nào chi cho dân nhiều tiền hơn (ví dụ: tầng trệt được 1 tỉ đồng, tầng hai 500 triệu đồng...), hỗ trợ dân nhiều hơn (ví dụ: phần diện tích tăng thêm giữa căn hộ cũ và căn hộ mới không phải trả tiền...) sẽ "ghi điểm"!

Phương thức bố trí tái định cư cho tất cả các dự án cơ bản giống nhau và do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, cụ thể: "Các hộ gia đình, cá nhân được bố trí tái định cư tại các căn hộ mới với điều kiện ở được cải thiện có diện tích không nhỏ hơn 30m2 sàn căn hộ theo phương pháp tịnh tiến chiều cao tầng, tính từ tầng đầu tiên trở lên; không phải trả tiền xây dựng phần diện tích tái định cư bằng 1,3 lần diện tích ở hợp pháp cũ được UBND quận, huyện phê duyệt.

Đối với phần diện tích được tăng thêm (ngoài diện tích bằng 1,3 lần diện tích hợp pháp cũ) để đảm bảo tiêu chuẩn căn hộ không nhỏ hơn 30m2 sàn căn hộ thì các hộ gia đình, cá nhân phải đóng góp kinh phí theo suất đầu tư m2 sàn căn hộ của dự án được duyệt".

Có ý kiến từ Ủy ban MTTQ Thành phố cho rằng, việc đầu tư, tái thiết này tiến hành theo phương thức xã hội hóa - tức là người dân góp vốn bằng chính mảnh đất xây dựng công trình và ngôi nhà cũ của họ. Chủ đầu tư bỏ vốn xây lại nhà mới ngoài phần tái định cư tại chỗ, phần còn lại bán kinh doanh, thực chất là vấn đề liên doanh, liên kết - vậy sao không chia lợi nhuận cho dân bằng chính căn hộ của họ?!

Ý kiến này còn nêu ví dụ có Công ty 36 vừa qua đã đề xuất chia lợi nhuận cho dân tái định cư tại chỗ nhà B6 Giảng Võ bằng chính căn hộ của họ 70m2 sàn không mất tiền, dân không phải trả đồng nào nên đồng tình ngay. Tuy nhiên, Sở TN-MT&NĐ khẳng định quan điểm của dự thảo đã thể hiện rõ cần "kết hợp hài hòa lợi ích của Nhà nước, lợi ích chính đáng của công dân và lợi ích của nhà đầu tư" theo đúng mục tiêu, yêu cầu tại Nghị quyết 34/2007/NQ-CP của Chính phủ.

"Diện tích phụ dùng chung (cầu thang, hành lang...) tại các chung cư cũ (kể cả trường hợp đã hoàn thành 100% việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê) được xác định thuộc sở hữu nhà nước, do cơ quan quản lý nhà của Thành phố quản lý và hàng năm vẫn tổ chức duy tu, sửa chữa bằng nguồn vốn ngân sách. Trường hợp diện tích phụ dùng chung (bếp, khu vệ sinh...) đã được phân bổ tỉ lệ cho mỗi hộ trong quá trình thực hiện việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê thì được công nhận là diện tích hợp pháp cũ, khi bố trí tái định cư đã được giải quyết với tỉ lệ qui đổi hệ số 1,3 lần" - Sở này phân tích.

Vì vậy, theo quan điểm của Sở TN-MT&NĐ Hà Nội - "Người dân trong những dự án này đã được hưởng lợi từ sự đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, điều kiện ở được cải thiện, diện tích ở tăng thêm". Kể cả với các hộ nghèo hoặc chính sách, hiện ngân sách Thành phố cũng chỉ có thể hỗ trợ một phần (cho phép trả góp trong 20 năm diện tích tăng thêm ngoài phần tái định cư hợp pháp) chứ không được miễn trả tiền hoàn toàn. Do đó, không thể chấp nhận phương án "phần diện tích tăng thêm giữa căn hộ cũ và căn hộ mới không phải trả tiền" cũng như "phần diện tích dôi dư cho phép các hộ tái định cư đều được trả góp trong 10 năm".

Không bố trí nhu cầu ở mới tại các khu hạn chế phát triển!

Một "điểm sáng" nữa, theo thu thập ý kiến những người trong cuộc - là dự thảo lần này đã định hướng "các diện tích dôi dư tại các dự án thuộc khu vực hạn chế phát triển sau khi bố trí đủ nhu cầu tái định cư tại chỗ chỉ sử dụng vào mục đích kinh doanh, dịch vụ văn phòng, không bố trí cho nhu cầu ở mới để hạn chế khả năng tập trung dân cư tại các khu vực này".

Vậy là, chỉ diện tích dôi dư tại các dự án không thuộc khu vực hạn chế phát triển sau khi bố trí đủ nhu cầu tái định cư tại chỗ, chủ đầu tư mới được phép kinh doanh theo qui định của pháp luật hiện hành.

Ngoài ra, dự thảo lần này cũng hoạch định rõ hơn trước khi chia trình tự thực hiện dự án cải tạo, xây lại chung cư cũ ra làm nhiều bước. Riêng việc lựa chọn chủ đầu tư gồm 2 bước và nhấn mạnh "không giao chủ đầu tư lập dự án đầu tư xây dựng đối với từng nhà chung cư riêng lẻ trong giai đoạn lập dự án qui hoạch cải tạo. Chủ đầu tư thực hiện nhiệm vụ nghiên cứu qui hoạch cải tạo tổng thể được ưu tiên lựa chọn tham gia thực hiện dự án đầu tư đối với từng công trình cụ thể, phù hợp Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản".

Nếu dự án có từ 2 nhà đầu tư tham gia trở lên thì áp dụng hình thức đấu thầu để lựa chọn chủ đầu tư. Tuy nhiên, đối với dự án chưa có nhà đầu tư tham gia hoặc dự án được chọn làm thí điểm - dự thảo lần này qui định sẽ "áp dụng hình thức chỉ định chủ đầu tư có năng lực để triển khai thực hiện".

Đặc biệt, đối với chung cư nguy hiểm có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng công trình xây dựng, phải phá dỡ khẩn cấp thì UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức di chuyển ngay các hộ đến tạm cư tại quỹ nhà tạm cư của Thành phố. Các hộ gia đình phải di dời được đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp về tạm cư, tái định cư theo đúng Qui chế cải tạo, xây dựng lại chung cư hư hỏng, xuống cấp này.

Được Bộ Xây dựng yêu cầu báo cáo trước 10/3 nhưng đến hôm nay (đã sang tháng 4/2008) Qui chế này của Hà Nội vẫn đang được tiếp tục bàn thảo mà chưa thể "ra". Rất nhiều thời hạn hứa ban hành đã trôi qua và công cuộc đầu tư, tái thiết chung cư cũ nát, nguy hiểm của Thủ đô một phần chậm cũng vì sự trễ này.