Cơ chế cải tạo chung cư cũ: Chung hay đặc thù

Cho dù đã có cơ chế chung nhưng việc trình xin cơ chế đặc thù cho riêng từng dự án đã và đang tạo ra những bất cập rất khó giải cho việc cải tạo chung cư cũ, chung cư nguy hiểm.

Vòng luẩn quẩn

Về nguyên tắc, việc cải tạo bất kể chung cư cũ nào trên địa bàn cũng đều phải áp dụng theo chủ trương của Nghị Quyết 34 của Chính phủ, theo chính sách, cơ chế thể hiện tại các văn bản của Bộ Xây dựng và Quyết định 48/2008/QĐ-UB về cải tạo chung cư cũ. Nhưng thực tế, ở nơi này nơi khác, mỗi khi chủ đầu tư gặp khó khăn trong việc thuyết phục một bộ phận người dân, các chủ đầu tư thường chọn ngay giải pháp làm tờ trình lên các cơ quan chức năng và Thành phố để xin một cơ chế đặc biệt cho riêng mình. Bằng cách “ban bóng cho trọng tài”, vô hình chung chủ đầu tư đã tạo ra sức ép, buộc các cơ quan chức năng phải xem xét để phá vỡ chính nguyên tắc đã dầy công xây dựng, phá vỡ các quy định của các văn bản pháp quy và quy hoạch đô thị với các tiêu chí, quy chuẩn mang tính quốc gia.

Mỗi khi xuất hiện thông tin về việc xin cơ chế đặc thù ở dự án này, thì không chỉ các cư dân ở đó mong ngóng mà cư dân của khu chung cư khác đang trong quá trình triển khai dự án cải tạo, xây mới cũng lại mong ngóng, so bì. Không những thế, khi cơ chế chung không được tôn trọng và thực hiện một cách đầy đủ, đúng đắn, việc đấu tranh của người dân để bảo đảm quyền lợi chính đáng theo đúng quy định của pháp luật đã bị lợi dụng, biến tướng thành những cuộc “mặc cả” khó có hồi kết. Cứ như vậy, cái vòng luẩn quẩn trình xin, cơ chế đặc thù song hành với cơ chế chung đã tạo ra những bất cập trong quá trình cải tạo lại chung cư cũ, chung cư nguy hiểm. Đây cũng là yếu tố xúc tác làm tăng thêm những thắc mắc, dẫn đến thiếu đồng thuận trong người dân của các khu chung cư trong diện phải cải tạo, xây mới.

Lựa chọn chủ đầu tư – cần có “đảm bảo”

Việc lựa chọn chủ đầu tư cũng là vấn đề rất phức tạp. Đối với diện chung cư cũ nguy hiểm, theo quy định của Luật Xây dựng có thể áp dụng hình thức chỉ định thầu thay vì đấu thầu như các dự án đầu tư xây dựng thông thường. Ở đây xuất hiện vấn đề, người dân có thể tự lựa chọn chủ đầu tư được không? UBND thành phố Hà Nội đã cho phép áp dụng cơ chế tự lựa chọn chủ đầu tư nhà B6 Giảng Võ. Người dân rất hồ hởi về quyết định này, song thực tế cho thấy việc không đơn giản. Người dân tự lựa chọn chủ đầu tư có những ưu điểm riêng, đặc biệt là sẽ có được sự đồng thuận cao. Tuy nhiên, không chỉ hoạch định chính sách, vai trò của nhà nước, chính quyền địa phương còn là đảm bảo cho sự an toàn, ổn định cho cuộc sống của người dân, cho sự công bằng giữa các hộ dân trong cùng một khu chung cư và tạo ra mặt bằng chung cho các dự án cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm. Dù là chính quyền đứng ra lựa chọn hay người dân tự tìm chủ đầu tư thì đều cần có sự “đảm bảo” của việc tuân thủ đầy đủ các quy định pháp luật hiện hành, tuân thủ quy hoạch, cơ chế chung đang áp dụng cho tất cả các dự án cải tạo chung cư cũ, nguy hiểm trên địa bàn thành phố. Bên cạnh đó, cũng cần có quy định cụ thể về cam kết trách nhiệm giữa các bên bên khi áp dụng phương thức người dân tự lựa chọn chủ đầu tư.

Cân đối quyền lợi - vai trò của nhà nước

Thời gian qua, tại một số dự án khu chung cư cũ không có được lợi thế từ vị trí hấp dẫn hay mật độ dân số vốn đã quá dầy, bài toán kinh tế của doanh nghiệp rấtkhó giải. Nếu tuân thủ các quy chuẩn, tiêu chuẩn quốc gia thì không thể giải được bài toán cân đối tài chính cho doanh nghiệp. Nhưng nếu quy hoạch “lùi bước” thì hậu quả là khôn lường. Cho dù có được cải tạo, nâng cấp thì hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cũng không thể đáp ứng nổi áp lực dân cư gia tăng theo cấp số nhân. KTS Nguyễn Hồng Thục, Đại học Kiến trúc Hà Nội đã từng bày tỏ thái độ rất lo lắng về hậu quả của khi các dự án cải tạo các chung cư cũ, “vô tư” nâng tầng mà không tính đến việc hạ tầng phải oằn lưng dưới gánh nặng gia tăng dân số của khu vực. Nhiều người cũng rất băn khoăn vì thực tế các doanh nghiệp chỉ lo cho bản thân của dự án, còn hạ tầng của khu vực xung quanh thì dồn cho nhà nước với rất nhiều vấn đề khó khăn như vốn, giải phóng mặt bằng.

Trao đổi với một số nhà đầu tư, nhiều ý kiến cho rằng nên áp dụng một mặt bằng, một cơ chế chung cho tất cả các dự án trên địa bàn. Sự khác biệt, có chăng chỉ nên là các khoản hỗ trợ như hỗ trợ tạm cư, vì giá thuê nhà ở tạm. Nhà nước, với vai trò cân đối cho tất cả các dự án trên địa bàn có thể thu nhiều hơn ở các dự án có vị trí đắc địa, từ đó tạo nguồn vốn để bù đắp cho các dự án khó khăn hơn. Hay có thể bù đắp cho doanh nghiệp bằng việc giao các dự án phát triển đô thị khác.

Viết lại khái niệm “tái định cư tại chỗ”

Tái định cư tại chỗ là điều kiện tiên quyết để tạo nên sự đồng thuận trong cư dân tại chung cư cũ, nguy hiểm. Hầu hết người dân không muốn thay đổi chỗ ở vì thói quen, vì chuyện học hành của con trẻ, công ăn việc làm… Nhưng nếu cứ giữ mãi quan niệm tái định cư tại chỗ theo kiểu “bất di, bất dịch”, ở nhà nào, phá đi xây mới rồi lại quay lại chính nhà đó, thì không thể thật sự tạo ra sự thay đổi cho toàn bộ khu ở.

Để giải quyết vấn đề này cần “viết lại” khái niệm tái định cư tại chỗ. Tại chỗ - nên là tái định cư tại một khu nhà xây dựng trong chính khu ở đó, với các điều kiện ở tốt hơn, điều kiện hạ tầng được cải thiện một cách tốt nhất có thể. Vẫn là xây dựng chung cư mới cao tầng hơn, nhưng 2, 3 khu cũ sẽ cùng tái định cư về một khu mới. Quỹ đất ở dôi dư có thể chuyển đối mục đích sử dụng sang dịch vụ, thương mại.

Các khu tập thể cũ xây dựng cách đây vài chục năm, khi đó nhà ở chỉ đơn thuần là một chốn để ở. Còn nay khi xã hội đã phát triển vượt bậc, nhà ở cần có các công trình dịch vụ, hạ tầng, tiện ích đi kèm. Nhà ở sẽ tăng thêm nhiều % giá trị kể cả nghĩa đen lẫn nghĩa bóng khi nằm trong một khu ở tiện nghi. Để tạo ra những giá trị, lợi thế kể trên, khu ở cũ cần phải được quy hoạch lại tổng thể, có thể sắp đặt lại vị trí các công trình sao cho hiệu quả, hợp lý nhất. Cũng ngần ấy đất nhưng phải có thêm các công trình dịch vụ, thương mại, công cộng, cây xanh. Các công trình này vừa làm tăng thêm giá trị cho khu ở, không làm tăng áp lực dân số và cũng để các doanh nghiệp có điều kiện cân đối về kinh tế, bù đắp cho chi phí đầu tư xây mới quỹ nhà ở đã cũ nát, xuống cấp.

DiaOcOnline.vn - Theo Kinh Tế Đô Thị