Chung cư cũ nát: đi đâu về đâu? (K2): Bó tay?

Từ năm 2002, HĐND TP Hà Nội đã có nghị quyết về việc cải tạo các khu chung cư cũ. Năm 2005, TP Hà Nội ước lượng, để cải tạo diện tích hơn 1 triệu m2 chung cư được liệt vào diện nguy hiểm, cũ nát thuộc diện quản lý của Nhà nước sẽ mất khoảng 10 năm. Tuy nhiên, đã 9 năm trôi qua, con số Hà Nội thực hiện được chỉ vỏn vẹn… 1% với vài chung cư được xếp hạng D.

>>Chung cư cũ nát: đi đâu về đâu? (K1): Những tòa nhà “lên lão”

10 năm hay 100 năm?

Với tốc độ cải tạo chỉ 1%, có thể nói thực trạng về chung cư cũ nát của Hà Nội gần như vẫn y nguyên… 12 năm trước, thậm chí có phần tệ hơn khi các tòa nhà không ngừng “thăng hạng” trong bảng nguy hiểm, bất chấp TP đã tốn không ít công sức để tìm giải pháp và hàng trăm cuộc họp đã diễn ra. Trong hơn 1.000 chung cư cũ có tổng diện tích 5,5 triệu m2 với hơn 185.000 hộ dân, TP mới chỉ tập trung giải quyết được một số nhà chung cư cũ nguy hiểm cấp D buộc phải di dời để bảo đảm an toàn cho người sử dụng như khu I1-I2-I3, C1 Thành Công, B4, B14 Kim Liên, 187 Tây Sơn; C7, D2, B6 Giảng Võ, N3 Nguyễn Công Trứ... và tiến hành xây mới một số tòa nhà trong số này.

Điều đáng nói là để có thể di dời, xây mới, mức độ lún, nứt, xuống cấp của các khu chung cư này đã vượt xa các chung cư hạng D được đề cập ở Kỳ 1. Đơn cử như 2 khu nhà I2 và C1 Thành Công. Suốt hàng chục năm, nhà I2 bị lún tới gần 1m, các căn hộ đều bị nứt nghiêm trọng, cầu thang gần như rời hẳn khỏi tòa nhà. Nhà C1 Thành Công thậm chí còn thê thảm hơn khi bị lún gần 2m, gần như toàn bộ tầng 1 của tòa nhà bị chìm trong lòng đất và nguy cơ đổ sụp có thể xảy ra bất cứ lúc nào.

Xây mới đã chậm, tiến trình kiểm định, lên phương án cải tạo đối với các khu chung cư cũng “rùa bò” không kém. Trong hơn 1.000 chung cư cũ, TP có ít nhất 23 khu chung cư, tập thể cũ với 460 tòa nhà có tuổi thọ đã ngót nghét 40 năm, mức độ xuống cấp, xập xệ, nguy hiểm đã có thể thấy bằng mắt thường.

Tuy nhiên thống kê của Sở Xây dựng cho thấy, không tính những dự án đã được di dời, xây mới, đến nay mới chỉ có 3 dự án được duyệt quy hoạch chi tiết, 8 dự án được phê duyệt nhiệm vụ thiết kế quy hoạch, 55 dự án vẫn đang điều tra xã hội học, 15 dự án thậm chí đang hoàn thiện hồ sơ để trình phê duyệt nhiệm vụ… Với tốc độ này, có lẽ để cải tạo hết các chung cư cũ nát, Hà Nội phải mất 1… thế kỷ thay vì 10 năm như ước đoán ban đầu.

Kiềng 3 chân

Theo các chuyên gia đô thị, độ khó của các chung cư cũ trên địa bàn TP vững như “kiềng 3 chân”: người dân không cảm nhận được sự nguy hiểm, không muốn di dời hoặc chỉ di dời khi được đền bù thỏa đáng với vị trí “đất vàng” mà họ đang ở; doanh nghiệp ngán ngẩm khi công tác giải phóng mặt bằng quá tốn kém, kéo dài, mức độ đòi hỏi của người dân cao, lại vướng quy định về độ cao các tòa nhà; còn TP lâm vào tình cảnh “trở đi mắc núi trở lại mắc sông” khi ngân sách eo hẹp, không thể hài hòa nổi lợi ích giữa các bên. Đặc biệt, tình hình 2-3 năm trở lại đây càng khó khăn hơn khi thị trường BĐS èo uột, trầm lắng, căn hộ cao cấp ế ẩm nặng, doanh nghiệp lại khó khăn, đói vốn.

Trên thực tế, TP Hà Nội ý thức rất rõ về mức độ chậm chạp trong công tác cải tạo chung cư cũ của mình cũng như những nguyên nhân gây nên tình trạng ì trệ. Tuy nhiên, để cải thiện không phải là điều dễ dàng. Theo ông Nguyễn Quốc Tuấn, Phó Giám đốc Sở Xây dựng Hà Nội, TP bị hàng loạt khó khăn “trói chân”, do người dân có, do nhà đầu tư có, do hạn chế của TP, do quy định của Nhà nước có... chưa kể nguyên nhân xuất phát từ xung đột đến từ 4 phía.

Cụ thể, trong quá trình thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, một số hộ gia đình đưa ra những đòi hỏi không hợp lý, thậm chí ngay cả khi dự án đã được cấp có thẩm quyền chấp thuận và đã có trên 2/3 số hộ đồng thuận di dời như A1, A2 Nguyễn Công Trứ, D2 Giảng Võ... Về phía nhà đầu tư, thời điểm BĐS sốt nóng, một số nhà đầu tư còn kích động người dân không chấp nhận nhà đầu tư do TP giới thiệu, nhưng đến khi BĐS trầm lắng lại chạy dài. Cũng theo ông Tuấn, bản thân TP thiếu quỹ nhà tái định cư đồng thời một số chính sách chung khiến cho công tác này trở nên chậm chạp.

Chia sẻ về khó khăn này, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc CTCP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu, cho rằng mặc dù các dự án cải tạo chung cư cũ, chủ đầu tư không phải trả tiền thuê đất, nhưng với diện tích phải đền bù căn hộ cho dân từ 1,8-2,4 lần, chi phí thuê nhà cho người dân trong quá trình cải tạo, đặc biệt là TP lại giới hạn chiều cao thì rõ ràng quá khó để triển khai.

Một chủ đầu tư khác cũng tiết lộ, khi tính toán sơ bộ bước đầu, chỉ với hỗ trợ tiền thuê nhà cho người dân, doanh nghiệp này phải mất gần 12 tỷ đồng/năm, chưa kể mức tái định cư tại chỗ là 2,3 lần diện tích cũ, giữ nguyên số tầng, một số hộ dân tầng 1 còn yêu cầu được đền bù diện tích trong trung tâm thương mại trong khi BĐS đang ế ẩm, TP lại chỉ cho xây 14 tầng nên đành “bỏ của chạy lấy người” một dự án ở quận Đống Đa.

Theo quy hoạch chung cư của Hà Nội đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, khu vực nội đô lịch sử cần phải giảm mật độ dân số từ 1,2 triệu xuống còn 0,8 triệu người. Điều này lại càng làm Hà Nội nhức đầu hơn nữa khi khu vực này tập trung rất nhiều khu chung cư cũ, lại nằm ở vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia, đây cũng có thể sẽ trở thành động lực để TP Hà Nội tìm ra những phương cách mới nhằm cải thiện tình trạng ì ạch đã kéo dài ròng rã suốt 10 năm qua.