Chống đầu cơ nhà đất bằng cách nào?

Hiện nay, tình hình giá cả leo thang từng ngày khiến đời sống càng thêm khó khăn đối với đại bộ phận người dân. Giá nhà đất leo thang “phi mã” do đầu cơ sang tay, tăng gấp đôi, gấp ba thậm chí gấp 10 lần chỉ sau một thời gian ngắn...

Tình hình nhà đất lên giá chóng mặt khiến tầng lớp người lao động và viên chức thật sự cần nhà ở cảm thấy thất vọng với tương lai cuộc sống. Tâm lý thất vọng này sẽ để lại hậu quả khôn lường cho nền kinh tế vì yếu tố con người - trong vai trò lực lượng sản xuất của nền kinh tế.

Ở Mỹ, trong cơ chế thị trường tự do, người ta vẫn rất quan ngại việc đầu cơ nhà đất và đặt ra các biện pháp đối phó nạn đầu cơ sang tay (flipper). Các chủ đầu tư ở những thị trường “nóng” như Los Angeles, Las Vegas, Miami và Phoenix hiện nay đều đưa vào hợp đồng mua nhà các khoản chống đầu cơ sang tay này.

Khi sợ giá xuống hay sợ vỡ “bong bóng”, nhà đầu cơ dễ dàng bán tống bán tháo các căn nhà trong tay, đưa thị trường vào một cơn xoáy ốc dây chuyền.

Nếu tiền đầu cơ là tiền vay mượn, khủng hoảng thị trường địa ốc sẽ kéo theo khủng hoảng tín dụng, ảnh hưởng đến sự an toàn và chất lượng của hệ thống ngân hàng - một điều mà các cơ quan quản lý ngân hàng luôn lo lắng vì ngân hàng ảnh hưởng đến mọi mặt của nền kinh tế.

Các công trình địa ốc nhằm tạo dựng một cộng đồng và xây dựng mái ấm gia đình thường phải hoàn thiện đầy đủ, “đúng nghĩa” là các công trình hạ tầng, dân sinh và công cộng cần thiết như trường học, bệnh viện, công viên, cảnh quan, giao thông, xử lý chất thải, cống thoát, nước sạch, chỗ đỗ xe, khu thương mại, chợ, siêu thị, an ninh, giải trí, văn hóa...

Các công trình này phải thực tế và đầy đủ chứ không phải chỉ xây qua loa cho có, vừa đủ để đăng quảng cáo “bánh vẽ”. Đối với những công trình “tâm huyết” loại này, chủ đầu tư thật sự mong muốn được người ta đến mua, ở và sống lâu dài trong môi trường giàu vật chất lẫn tinh thần.

Ngược lại, nhà đầu cơ thường xây các công trình không cần đáp ứng các tiêu chuẩn của một đời sống an cư lạc nghiệp đúng nghĩa. Giới đầu cơ mua nhà không phải để ở mà chỉ để đó chờ lên giá, nên thường ít quan tâm đến sự hoàn thiện hay qui mô các công trình hạ tầng, dân sinh và công cộng cần thiết cho một khu dân cư.

Con cái họ không sống ở đó nên họ không cần có trường học tốt hay môi trường trong sạch. Gia đình họ không ở đó nên họ không quan tâm đến việc phải có siêu thị, không bị kẹt xe, công viên cây xanh, an ninh..., càng không quan tâm đến môi trường ô nhiễm, xử lý chất thải, cống thoát, nguồn nước sạch, cơ sở giải trí, văn hóa...

Những căn nhà “đầu cơ, sang tay thuần túy” này sẽ khó có thể trở thành một tổ ấm đúng nghĩa, thậm chí gây ra nhiều tác động xấu về bộ mặt đô thị, giao thông, môi trường và về an ninh. Sự phát triển đô thị vì thế không thể đáp ứng nhu cầu dân sinh, thậm chí đi ngược lại với chủ trương lãnh đạo của thành phố nhằm nâng cao cuộc sống cho người dân.

Các chủ đầu tư luôn mong muốn một thị trường nhà đất tương đối bình ổn hơn là một tình hình trồi sụt bất định. Đối với chủ đầu tư xây dựng, việc hạn chế đầu cơ xem ra có lợi nhiều hơn so với thiệt hại nhỏ trước mắt. Nhằm hạn chế tình hình đầu cơ, các nhà đầu tư xây dựng địa ốc cần có thiện chí, chủ động đề ra các sáng kiến mang tính đột phá và hiệu quả nhằm đối phó nạn sang tay. Một ví dụ là khái niệm quyền mua lại (repurchase option).

Hợp đồng mua bán nhà được bổ sung một điều khoản qui định không được sang tay lúc chưa nhận nhà, và phải giữ căn nhà trong một thời gian tối thiểu hai năm tính từ lúc bàn giao nhà. Nếu khách sang tay hay bán nhà trước thời gian này, chủ đầu tư có quyền mua lại căn nhà đó với giá bán ra ban đầu để bán cho người kế tiếp.

Một phương cách khác thường thấy ở Mỹ là chủ đầu tư đặt ra khoản tiền phạt trị giá bằng toàn bộ số lời do chênh lệch giá nếu bán trước thời hạn một năm.

Trong những trường hợp này, nhà đầu cơ khó lòng sang tay có lời. Nếu nhà không ở, để trống sẽ nhanh chóng xuống cấp, tốn tiền bảo trì nội thất, chưa kể có thể bị chiếm dụng trái phép làm các việc phi pháp.

Các nhà đầu tư khác mua nhà cho thuê lại kiếm thu nhập thì không ảnh hưởng nhiều đến các công cụ điều tiết này.

Luật pháp có thể can thiệp bằng các công cụ điều tiết như: tăng thuế lên lợi tức đầu cơ, hạn chế mức cho vay đầu cơ bất động sản, ra luật bắt buộc hợp đồng bán nhà phải kèm các điều khoản chống đầu cơ, hay giống như TP Bắc Kinh thẳng thừng hạn chế số lượng nhà đứng tên.

Hàn Quốc cho phép đứng tên nhiều nhà nhưng đánh thuế lợi tức bán nhà cao hơn nếu chủ sở hữu hai căn nhà trở lên. Hơn nữa, những căn nhà trị giá trên nửa triệu USD đều bị đánh thuế chuyển nhượng cao hơn.

Mỹ thì đánh thuế lợi tức từ bất động sản làm chủ dưới hai năm nặng gấp đôi so với bất động sản làm chủ trên hai năm. Nhưng có một khe hở là nếu bán đi, mua ngay một bất động sản khác bằng hoặc cao giá hơn thì thuế lợi tức được cho nợ đến khi bất động sản mua sau được bán đi. Khe hở này giúp những người chân chính mua nhà để ở nhưng vì lý do thay đổi nghề nghiệp, ly dị... họ phải bán nhà nơi này dọn đi nơi khác. Nhưng khe hở này lại cũng bị các tay đầu cơ tận dụng tối đa.

Trong xu hướng phát triển cơ chế thị trường, “đầu cơ” thực chất là quyền tự do mua bán được pháp luật bảo hộ nếu các hoạt động này không đi ngược lại lợi ích nền kinh tế. Do vậy, trước tiên phải dựa trên sự tự chủ của các chủ đầu tư, tự đặt ra các qui định hạn chế nạn đầu cơ sang tay và tự tạo ra môi trường lành mạnh. Không chủ đầu tư nào thích chế tài luật pháp ràng buộc hoạt động kinh doanh của mình nhân danh bất cứ lợi ích nào. Luật pháp chỉ là biện pháp sau cùng.