Cấm mua bán suất tái định cư: Người mua thiệt, người bán lời!

Nếu quy định bất lợi cho bên bán thì bên mua có thể quay lại ép bên bán ngay.

Như Pháp Luật TP.HCM đã thông tin ngày 30-5, dự thảo chỉ thị cấm mua bán suất tái định cư, nền hoặc căn hộ tái định cư khi chưa có giấy hồng được Sở Xây dựng TP.HCM soạn thảo, trình UBND TP.HCM ban hành. Nội dung dự thảo mở ra cho những người lỡ mua suất tái định cư, nền hoặc căn hộ tái định cư trước khi chỉ thị có hiệu lực cánh cửa hợp thức hóa. Tuy nhiên, các điều kiện để hợp thức hóa còn quá nhiêu khê, gần như ép bên mua và cho bên bán quá nhiều quyền lợi.

Thu thêm 20%, 100%: Bất hợp lý

Tinh thần của dự thảo chỉ thị nhằm vạch ra hướng để hai bên mua bán suất tái định cư tích cực thương lượng với nhau, hạn chế rủi ro, tạo nguồn thu cho ngân sách. Thế nhưng theo luật sư Nguyễn Văn Hậu (Đoàn luật sư TP.HCM), nếu buộc người mua phải đóng thêm 20% (đủ điều kiện và có bên bán cùng làm thủ tục) hoặc 100% giá thị trường (khi không liên lạc được với bên bán, để giao lại cho bên mua) chẳng khác nào khuyến khích người bán tranh chấp để được hưởng thêm tiền của bên mua.

Quan điểm cá nhân của bà Nguyễn Thị Minh Hương (thẩm phán TAND quận 10) cho rằng việc thu tiền của người mua giao Quỹ phát triển nhà ở TP.HCM giữ là không đúng. Quỹ này có chức năng, nhiệm vụ đó không, cơ sở nào để thu? Những trường hợp thu 100% giữ giùm để nếu người thụ hưởng suất tái định cư tranh chấp thì lấy ra trả cho họ cũng cần xem lại vì không khéo sẽ giống việc giữ giùm phần vắng đồng sở hữu nhà ở trước đây nhà nước từng làm.

Hành chính có “lấn sân” tòa?

Thẩm phán Hương lưu ý việc mua bán suất tái định cư xuất phát từ chính lợi ích của người bán. Có thể khi suất tái định cư còn nằm trên giấy, họ bán đi để có tiền mua một nơi mới có thể ở ngay. Cũng nên tính đến việc khi mua, người mua đã giao dịch lúc nền nhà, nền đất, căn hộ còn nằm trên giấy, khi cơ quan nhà nước can thiệp thì nhà đã hoàn thành. Đây là một thời điểm khá xa mà bắt người mua đóng 100% theo giá thị trường tại thời điểm mua thì người mua chắc chắn bị thiệt hại.

Thẩm phán Tòa phúc thẩm TAND tối cao tại TP.HCM Phạm Công Hùng nhận định khi giao dịch, hai bên đều biết rõ giao dịch ấy không được thừa nhận nên mới dùng hình thức làm giấy ủy quyền hoặc mua bán giấy tay. Việc mua bán suất tái định cư là giao dịch vô hiệu vì giao dịch vào thời điểm chưa có giấy chứng nhận. Giao dịch vô hiệu ấy phải được giải quyết hậu quả pháp lý nếu một bên khởi kiện ra tòa. Về nguyên tắc, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự), nếu có thiệt hại thì ai có lỗi người ấy phải bồi thường.

Đồng tình với ý kiến trên, luật sư Nguyễn Bảo Trâm (Công ty TNHH Sài Gòn Luật) nói: “Việc mua bán suất tái định cư là quan hệ dân sự, Bộ luật Dân sự có quy định rõ những trường hợp vi phạm, hình thức xử lý. Vậy có cần thiết phải dùng quan hệ hành chính để điều chỉnh trong khi nhà nước đang hướng tới một xã hội dân sự? Trong việc mua bán suất tái định cư, cả người mua và người bán đều là những người trưởng thành, họ phải tự chịu trách nhiệm về hành vi của mình, nhà nước không cần thiết phải đứng ra lo việc bảo vệ quyền lợi cho họ”.

Cần luật hóa ở tầm cao hơn

Luật sư Hậu kiến nghị nếu muốn cấm bán suất tái định cư thì nhà nước cần ban hành một văn bản có giá trị pháp lý cao hơn như nghị định chẳng hạn. Trong đó quy định rõ các điều kiện mua bán, đóng thuế ra sao, xử phạt thế nào. Ông nói: “Theo tôi, dự thảo chỉ thị này còn mang tính chất bao cấp về đất đai, cách hành xử mang nặng biện pháp hành chính. Cần khảo sát trước khi ban hành quy định về vấn đề này. Trên thực tế, giao dịch ngầm suất tái định cư diễn ra rất phổ biến. Nếu không cẩn trọng, khi chỉ thị ra đời thì bao nhiêu giao dịch ngầm sẽ được lôi ra và chắc chắn sẽ dẫn đến tranh chấp chứ không đạt được mục đích hạn chế tranh chấp giữa hai bên mua bán suất tái định cư”.

Ông Nguyễn Thái Hòa, chung cư Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP.HCM:

Đừng nghĩ mua suất tái định cư là đầu cơ

Vì ít tiền nên tôi mới phải mua suất tái định cư và đã ở đây được gần một năm, đang chờ có giấy tờ để làm thủ tục sang tên. Lúc nào những người mua nhà tái định cư như tôi cũng phấp phỏng, lo lắng, sợ người bán không chịu ký bán, đòi hỏi, vẽ thêm chuyện... Cứ tưởng có văn bản mới sẽ có biện pháp gì đó bảo vệ cho bên mua nhưng dự thảo chỉ thị quá ép bên mua. Ngay cả khi hai bên đồng ý điều chỉnh hợp đồng, căn hộ của tôi theo giá bán tái định cư là 200 triệu đồng, giờ phải đóng thêm 40 triệu đồng nữa là quá nặng. Nếu bên bán biết chúng tôi bị bất lợi như vậy rất có thể sẽ quay lại ép chúng tôi ngay.

Theo đề xuất của Sở Xây dựng, nếu không liên lạc được với bên bán thì bên mua phải mua lại căn hộ theo giá thị trường. Như vậy nếu bên bán không chịu hợp tác thì tôi phải mua căn nhà hai lần sao? Số tiền này giao Quỹ phát triển nhà ở TP giữ giùm phòng hờ trường hợp bên bán quay lại đòi thì có tiền mà trả. Vậy nếu họ không đòi thì số tiền đó ai sẽ hưởng?
 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP