Bỗng dưng sợ cơn “nóng sốt”...

Bất động sản đang hồi phục trong nỗi lo của các chủ đầu tư. Vì hiện tượng “nóng sốt” chỉ kéo được phần lớn giới trung gian, đầu cơ tham gia…

Tại Hội nghị tổng kết đánh giá thị trường bất động sản TPHCM năm 2015 và dự báo năm 2016 vừa qua, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - Lê Hoàng Châu thông báo về tín hiệu phục hồi của thị trường nhưng chưa thật sự vững chắc.

Thị trường có nguồn cung lớn ở phân khúc bất động sản cao cấp nhưng thiếu nhà ở xã hội, nhà ở thương mại (quy mô vừa và nhỏ) có giá bán hợp túi tiền của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị.

Có thể thấy, phân khúc nhà ở bình dân là rất lớn nhưng vẫn chưa thu hút được các nhà đầu tư. Hàng triệu người đang có nhu cầu về nhà ở, đặc biệt là người lao động có thu nhập trung bình và thấp. Nhưng bất động sản chỉ đáp ứng nhu cầu cho những người có tiền.

Thế nên, giấc mơ sở hữu một ngôi nhà nhỏ của nhiều người còn quá xa vời. Thị trường “khát” bao nhiêu thì giá được đẩy lên cao bấy nhiêu. Tiền thì vẫn thi nhau chảy vào túi của các nhà đầu tư, các công ty địa ốc; còn người dân thì vẫn… mơ được an cư!

Nhu cầu cao là thế nhưng sao các chủ đầu tư lại sợ “nóng sốt”? Họ thừa hiểu sản phẩm của họ làm ra là để bán cho những người “giàu”, loại bỏ các trường hợp ít tiền. Như vậy có thể thấy các chủ đầu tư vẫn làm chủ “cuộc chơi” và tự giới hạn khách hàng qua các phân khúc sản phẩm. Điều được xem là nguyên chính tạo ra chênh lêch cung - cầu trong những năm qua.

Những “cơn sốt” mang tính thời điểm là do giới trung gian, đầu cơ tung tin, thổi giá để trục lợi. Chỉ tính riêng tại TPHCM thì lượng trung gian chiếm tỷ lệ khoảng 15% trên thị trường bất động sản, tăng gấp ba lần so với năm 2014.

Việc một số chủ đầu tư muốn “làm đẹp” báo cáo tài chính để thỏa mãn niềm vui cho cổ đông của họ cũng gây tác động xấu đến thị trường. Những hành động như thế vô hình chung đã đẩy giá sản phẩm lên cao hơn rất nhiều so với giá mong đợi của người có nhu cầu thật sự.

Một nguyên nhân khác tạo “đòn bẩy” cho “cơn sốt” bất động sản là nhờ chiếc “van” tín dụng được mở, sau thời gian dài bị siết chặt. Tín dụng bất động sản là khách quan, cần thiết bởi giá trị của bất động sản thường lớn và vượt qua năng lực tài chính của chủ đầu tư.

Thông thường, vốn đầu tư cho bất động sản được huy động từ vốn tự có của chủ đầu tư, vốn huy động nhàn rỗi từ người dân và vốn tín dụng. Trong đó, vốn tín dụng chiếm tỷ trọng rất lớn. Các ngân hàng không chỉ tài trợ khoảng 70 – 80% nguồn vốn cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, mà còn tài trợ cho người tiêu dùng có nhu cầu mua để sử dụng hoặc đầu cơ.

Cho nên thị trường có phát triển hay không là nhờ vào “độ phủ” của tín dụng bất động sản. Nhưng điều đáng nói, đối tượng có nhu cầu thật sự về nhà ở là ai? Đó có phải là lực lượng công nhân, viên chức Nhà nước, gia đình chính sách, người về hưu, người nghèo đô thị…?

Họ đều là những lao động hưởng lương nhưng hầu hết đều không đạt “chuẩn” của các ngân hàng, bởi thu nhập “ba cọc, ba đồng” hay không ổn định. Vậy thì các ngân hàng sẽ cấp vốn cho ai, nếu không phải là phần lớn giới đầu cơ?

Tình trạng này gây mất cân đối trong cơ cấu cấp vốn và kéo các ngân hàng vào cuộc đua tranh thiếu lành mạnh, với các khoản vay dưới chuẩn, không kiểm soát được mục đích sử dụng vốn. Đây chính là lý do sinh ra nợ xấu.

Việc quản lý Nhà nước về bất động sản như: thuế chống đầu cơ; kiểm soát tín dụng; điều tiết nguồn cung dự án bất động sản thông qua quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển dự án nhà ở... chưa rõ ràng, quyết đoán cũng tạo ra lực cản phát triển.

Theo dự báo năm 2016, kinh tế toàn cầu tiếp tục suy thoái, giá dầu giảm mạnh tác động đến nước ta, chắc chắn nền kinh tế chưa thể phát triển ổn định. Thế nên, dù chính sách tài khóa có được nới lỏng đi chăng nữa thì Nhà nước vẫn phải tiếp tục thực hiện kiểm soát thận trọng để duy trì phát triển ổn định.

Vì, khi GDP tăng sẽ kéo theo lạm phát tăng. Các ngân hàng phải cân đối hiệu quả hoạt động bằng cách tăng lãi suất cho vay. Như vậy, “áp lực” sẽ đổ dồn cho các đối tượng kinh doanh theo kiểu “mượn đầu heo nấu cháo” và có thể phá sản. Còn các chủ đầu tư có “thương hiệu” thì cũng phải tự giữ lấy mình bằng cách chọn trung gian chuyên nghiệp và tích cực hành động để thu hẹp khoảng cách cung – cầu thực sự.

Vẫn biết vai trò quan trọng của đối tượng trung gian, đầu cơ trong giao dịch bất động sản. Nhưng nếu thiếu kiểm soát thì các đối tượng này sẽ trở thành tác nhân gây ra hiện tượng “bong bóng” bất động sản như năm 2007. Và họ sẽ rời bỏ thị trường khi gặp khủng hoảng, để lại hậu quả cho cả khách hàng lẫn chủ đầu tư.

Muốn bất động sản phát triển ổn định thì hãy vì khách hàng và loại bỏ “chiêu trò” thổi giá!