BĐS cho thuê: Đa dạng nhu cầu

Thuê nhà để ở, vẫn là phổ biến nhất trong sức cầu hiện tại. Trong đó, không ít người chỉ muốn thuê buổi tối, thậm chí thuê văn phòng sau giờ hành chính...

Bên cạnh đó, các DN mới thành lập, hoặc làm ăn khó khăn, cũng chọn giải pháp văn phòng giá rẻ, không gần trung tâm để tự cơ cấu phương án tài chính.

Phân khúc nhà ở cho thuê luôn có lượng giao dịch ổn định hơn sản phẩm mua bán. Bởi theo nhiều khách hàng, giá bán, chất lượng BĐS nhà ở chưa "thuyết phục" hoàn toàn để họ xuống tiền.

Nguồn cung giá rẻ

Mặt bằng thương mại cho thuê diện tích lớn đang thực sự rất dồi dào tại khu vực Hà Nội. Báo cáo thị trường mới đây của Cushman&Wekefield Việt Nam cho thấy, tỷ lệ trống của phân khúc văn phòng tại Hà Nội tăng lên 23% trong quý I/2014. Trong đó, giá thuê trung bình cho văn phòng hạng A tiếp tục giảm 3,5% so với quý trước. Giá chào thuê bình quân cho văn phòng hạng B tăng nhẹ 1,6%. Thị trường dự kiến sẽ có thêm 300.000m2 sàn vào cuối năm 2014. Điều này dẫn đến sự điều chỉnh giá thuê tại các toà nhà hạng B và gia tăng "sức ép" cho thị trường ở tất cả các hạng và phân khúc thị trường.

Tham khảo thực tế tại một số tòa nhà cung cấp lượng lớn văn phòng cho thuê thuộc hàng "vip" (tạm coi như tiêu chuẩn loại A) như Grand Plaza, KeangNam, Corner Stone Building (16 Phan Chu Trinh, Q.Hoàn Kiếm)… việc chào thuê các diện tích thương mại thường xuyên được DN đẩy mạnh trên các phương tiện thông tin đại chúng với các mặt bằng từ trên 54m2, tới khoảng 115m2.

Tuy nhiên, mức thanh khoản thực sự, theo một số đơn vị chuyên kinh doanh tư vấn cho thuê tại Bắc Từ Liêm, luôn là vấn đề của những ông chủ tòa nhà cao cấp nêu trên, và rất nhiều khách hàng DN đang muốn cho thuê lại để "tháo thân" dù giảm giá, chiết khấu "hết cỡ" (vì chi phí đè nặng trong khi kinh tế khó khăn).

Sôi động hơn cả, chính là ở mảng văn phòng hạng B. Tới nay, thị trường Việt Nam chưa có bất cứ bộ tiêu chuẩn đánh giá và xếp hạng văn phòng thống nhất – một điều khó cho cơ quan quản lý. Giữa các hãng tư vấn ngoại, đơn vị BĐS nội, hay chính người tiêu dùng, đều tự đưa ra quy chuẩn về văn phòng cho thuê theo quan điểm riêng. Nét chung, văn phòng hạng B, trong con mắt dân môi giới giàu kinh nghiệm, có vị trí từ vành đai 3 (Hà Nội) trở vào, diện tích tòa nhà văn phòng cho thuê khoảng dưới 1.000m2, và đảm bảo nơi trông giữ xe, dễ tiếp cận cũng như vận hành kỹ thuật đạt 100%.

Xét từ hệ quy chiếu "dã chiến" này, nguồn hàng văn phòng cho thuê hạng B tại Hà Nội ngày càng được bổ sung với tốc độ "chóng mặt". Ngoại trừ hai quận Hoàn Kiếm và Ba Đình, các đơn vị hành chính còn lại ghi nhận liên tiếp dự án tổ hợp văn phòng – chung cư (từ cao cấp tới bình dân) ra hàng trong 5 tháng đầu năm 2014. Trong đó, Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hà Đông, Từ Liêm và Hoàng Mai được coi là "cái nôi" của dân săn tìm văn phòng giá rẻ để đặt trụ sở kinh doanh, thay vì chen chân vào từng thước đất "vàng" tại nội đô.

Thuê nhà và kế sinh nhai

Khác với nhu cầu thuê văn phòng của DN, cá nhân thuê nhà đang ngày càng triệt để khai thác sự dư thừa nguồn cung nhỏ lẻ, giá rẻ trên địa bàn Thủ đô theo nhiều dạng thức và khả năng từng người.

Đáp ứng nhu cầu thuê giá rẻ, thanh toán dưới 3 tháng 1 lần, căn hộ chung cư tầm trung được lên top đầu săn đón của người thuê nhà. Có thể điểm nhanh một vòng từ vành đai 3 trở vào: dự án chung cư Sakura, 47 Vũ Trọng Phụng, chung cư Vinaconex 57 Vũ Trọng Phụng, chung cư Nàng Hương (Nguyễn Trãi), chung cư M3-M4-M5 Nguyễn Chí Thanh, tòa nhà Licogi13 (Nguyễn Xiển), Icon4, Mipec, N5D Trung Hòa – Nhân Chính… Đa phần khách hàng đều là người Việt, với sản phẩm căn hộ từ 50 đến dưới 90m2, 1-2 phòng ngủ, giá dao động 7-11 triệu đồng/tháng tùy vị trí, diện tích, tiện ích dịch vụ.

Cạnh tranh với nguồn cung giá rẻ nêu trên, chỉ có sản phẩm nhà thổ cư và chung cư mini "bon chen". Tuy nhiên, với đòi hỏi về tiện ích, không gian sinh hoạt, an ninh trật tự và tự do kinh doanh tại nhà, chung cư giá rẻ bỏ xa hai "đồng nghiệp" trong mắt những vị "thượng đế" luôn lấn cấn loay hoay về túi tiền lưng lửng của mình.

Thế nên, không ngạc nhiên về rất nhiều lời đề nghị thuê lại văn phòng làm việc của DN sau giờ hành chính để dạy thêm, thậm chí kinh doanh sản phẩm làm đẹp, dinh dưỡng (dạng gian hàng trưng bày). Tuy nhiên, những người thuê dạng này chuẩn bị sẵn tâm lý… ngủ tại văn phòng theo dạng "du mục". Theo anh Sơn, một nhân viên điều hành tour "cứng cựa" mảng du lịch trong nước, đang tìm văn phòng diện tích dưới 30m2 tại khu Nguyễn Chí Thanh, Láng Hạ, Vũ Ngọc Phan để… dạy thêm cho gần 10 người về kỹ năng hướng dẫn du lịch khám phá.
Có rất nhiều DN không có nhu cầu sử dụng văn phòng buổi tối, nếu tìm được "mối" và khéo thương thuyết, tận dụng các mặt bằng vốn dĩ được hưởng tiện ích từ cả tổ hợp tòa nhà, sẽ tạo nên giá trị kinh tế đáng kể so với khoản tiền thuê nhà rất "mềm". Anh Sơn chia sẻ, nguồn "hàng" kiểu này thì vô tư. Quan trọng là lựa chọn vị trí thuận tiện giao thông, trông giữ xe buổi tối. Thương thuyết về mức giá khoảng 6-9 triệu đồng/tháng (tùy diện tích), sau đó mở lớp dạy thêm hoặc đặt cơ sở trưng bày sản phẩm làm đẹp buổi tối, hoàn toàn có cơ sở sinh lợi với chi phí thấp.