Bất động sản rơi tự do: Ai là người mất tiền?

Việc chuyên gia kinh tế, TS Alan Phan đưa ra quan điểm cho rằng. bất động sản có thể sẽ giảm 30-50% nếu cứ để thị trường rơi tự do đang gây bất bình trong dư luận. Nhất là trong bối cảnh, thị trường ảm đảm và các doanh nghiệp đang chìm trong khó khăn.

Theo quan điểm của ông Alan Phan, giá bất động sản có thể giảm thêm khoảng 30%, thậm chí 50% nếu cứ để thị trường tiếp tục rơi tự do. Giải pháp hỗ trợ lãi suất (LS) 6%/năm không khả thi khi nó “bơm” thẳng vào ngân hàng, các ngân hàng ngồi không cũng được hưởng 1,5% LS tái cấp vốn. Trong khi đó, có cho vay với LS 6%/năm cũng không ai dám vay bởi không có khả năng thanh toán khi mà công việc và thu nhập vẫn còn khá bấp bênh.

Trước quan điểm của ông Alan Phan, nhiều doanh nghiệp đã lên tiếng phản đối. Đại diện CLB bất động sản Hà Nội cũng đưa ra nhiều câu hỏi ngỏ gửi đến TS Alan Phan. Theo quan điểm của cộng đồng các doanh nghiệp bất động sản Hà Nội, hầu hết các DN BĐS thường chỉ có từ một đến vài chục phần trăm vốn tự có, phần còn lại là vay ngân hàng (mà ai cũng biết NH là trung gian, kinh doanh từ nguồn tiền gửi của nhân dân). Vậy nếu các DN BĐS phá sản, thực chất, ai sẽ là người mất tiền?

Ở rất nhiều dự án, người dân đã đóng một phần tiền, thậm chí là rất nhiều tiền,  nếu phá sản chủ đầu tư không tiếp tục xây và không thể giao nhà cho họ, cũng không có khả năng hoàn trả tiền; vậy ai sẽ là người mất tiền?

Nếu cứ để thị trường rơi tự do, giá nhà có thể giảm thêm 30-50% nữa. Vậy theo ông, khi giảm đến mức đó mới là “giá trị thực” (bằng mức đầu tư của DN) hay đã thấp hơn? Theo đánh giá của ông, giá BĐS tại Việt Nam hiện đang ở mức nào? Và ông căn cứ vào cơ cấu giá như thế nào để đưa ra nhận định đó? Cơ sở nào để ông đưa ra nhận định: Không cần giải cứu, địa ốc sẽ đi lên sau 4-5 năm?...   

Trả lời báo chí về quan điểm của ông Alan Phan, đại diện doanh nghiệp TPHCM phân tích, thị trường bất động sản vốn đang trong thời kỳ ảm đảm, tâm lý người dân, nhà đầu tư đang rất hoang mang, chờ đợi giá bất động sản giảm thêm nữa. Vì vậy, khi đưa ra nhận định về giá, các chuyên gia cũng cần phải có cơ sở, căn cứ cụ thể. Đơn cử, theo tính toán của Sở xây dựng, giá bán nhà ở xã hội khoảng 12 triệu đồng/m2 đã bao gồm lợi nhuận định mức được hưởng 5%.

Mức giá này là hợp lý, bởi tiền xây dựng thực tế hiện nay đối với nhà cao tầng là 9 triệu đồng/m2, tiền đất bồi thường 1 triệu đồng/m2, tiền sử dụng đất, tiền hạ tầng, chi phí lặt vặt… khoảng 4-5 triệu đồng/m2. Như vậy, giá thành nhà thương mại bình quân khoảng 14-15 triệu đồng/m2.

Nếu trừ tiền sử dụng đất, giá nhà khoảng 12 triệu đồng/m2 như mức giá nhà ở xã hội mà Sở Xây dựng đưa ra. Với mức giá này, nếu giảm thêm nữa là không thể, bởi doanh nghiệp không thể sản xuất ra sản phẩm để bán dưới giá thành.