Bất động sản một năm... đông cứng

Thị trường ảm đạm là một trong những mối lo mà Chính phủ đang nỗ lực tìm lối thoát, nhưng không thể giải quyết trong một sớm một chiều. Sự nhạy bén, linh hoạt và kiên định là những yếu tố người làm bất động sản không thể thiếu.

Với kinh nghiệm hoạt động trên thị trường bất động sản Hoa Kỳ, ông Byron Smith, Chủ tịch Tập đoàn Metropolitan Realty cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam cũng có những vấn đề tương tự như thị trường bất động sản Hoa Kỳ đã trải qua.

Theo ông Byron Smith, nguồn cung và nhu cầu bất động sản không bao giờ trùng nhau. Hiện nay, thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự tăng trưởng rất thấp. Tuy nhiên, thị trường luôn có độ trễ, nhất là khi phần cung phát triển quá nhiều thì bên cầu không thể hấp thụ hết trong một thời gian, và trên thị trường bất động sản cao cấp và hạng sang nay đang diễn ra điều đó.

Không thể đi ngược quy luật thị trường

Theo thống kê của Quỹ Dragon Capital, chỉ tính riêng Hà Nội và Tp.HCM lượng căn hộ tồn kho lên đến 70.000 căn, chưa kể lượng hàng hóa trên phân khúc nhà liền kề, biệt thự. Đây là hệ quả của quá trình đầu tư ồ ạt theo phong trào bỏ qua việc tính toán độ hấp thụ của thị trường và mật độ sản phẩm khi dự án hoàn thiện.

Vì thế, trong thời điểm hiện nay, diễn biến thanh khoản là dấu hiệu của sự điều chỉnh việc mất cân bằng giữa cung - cầu. Thị trường là bàn tay duy nhất để chấn chỉnh lại mọi xáo trộn.

Khi trên thị trường có quá nhiều nguồn cung thì cũng đồng nghĩa với việc giá sẽ trở lại mức cân bằng. Hiện tượng giảm giá ồ ạt tại các dự án căn hộ ở Tp.HCM và Hà Nội trong thời gian qua là động thái của các chủ đầu tư dự án hòa với nhịp điệu của thị trường.

Nếu doanh nghiệp vẫn khư khư giữ giá, trong khi mức giá vốn đã được đẩy lên một cách nhanh chóng ở thời gian trước, tức là doanh nghiệp đang tự loại mình ra khỏi thị trường. Chu kỳ thị trường có 4 giai đoạn: phục hồi, mở rộng, cung tăng cao và suy thoái.

Ở Hoa Kỳ mất 14-15 năm để hoàn tất 1 chu kỳ. Tuy nhiên, không chu kỳ nào giống chu kỳ nào, luôn có sự khác biệt. Các giai đoạn dựa vào tỉ lệ thay đổi của cung cầu trên thị trường và tỷ lệ phụ thuộc vào mức độ hiện hữu của các phân khúc sản phẩm, cũng như tùy thuộc vào từng loại bất động sản, thị trường, khu vực, thời gian.

Thị trường bất động sản Tp.HCM đang ở giai đoạn thứ 3 của chu kỳ, biểu hiện là thừa cung ở căn hộ cao cấp và villa, ông Byron Smith chia sẻ.

Theo ông Trần Kim Chung, Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương, năm 2012 thị trường bất động sản biểu hiện rõ sự suy giảm, bằng chứng là ngay từ đầu năm không còn bất cứ chính sách thắt chặt nào nhưng thị trường vẫn trầm lắng. Giá nhà giảm mạnh nhưng mức độ tiêu thụ vẫn không cải thiện.

Nhiều chủ đầu tư thứ cấp sau thời giam ôm hàng cầm cự đầy hy vọng, nay đã mệt nhoài và không ngần ngại tung ra mức giá giảm đến 30-40% so với giá mua ban đầu.

Dù giảm giá bán nhưng người mua nhà vẫn thờ ơ, không có cảnh vội vàng như thời đẩy lên cơn sốt. Ngoại trừ, nhà giá thấp được chú ý và là tâm điểm giao dịch năm 2012. Còn căn hộ cao cấp, hạng sang, biệt thự, nhà liền kề rơi vào cảnh khó khăn.

Không riêng về mảng nhà ở, áp lực về giá còn đè nặng lên mảng văn phòng cho thuê. So với năm ngoái giá mặt bằng văn phòng cho thuê hạng A đã giảm 10,5% và hạng B giảm 5,7%, mặc dù mặt bằng văn phòng hạng B đã tăng 1,5% trong quý 3/2012 sau 7 tháng giảm giá liên tiếp.

Hậu quả tất yếu của mất cân đối cung cầu

Theo thống kê của CBRE Việt Nam, giá chào thuê văn phòng hạng A ở mức 30,56 USD/m2/tháng, văn phòng hạng B là 17,25 USD/m2/tháng. Sau cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu, thị trường căn hộ dịch vụ cũng bắt đầu sụt giảm.

Mặt bằng bán lẻ cũng trong tình trạng khó tìm khách thuê nhất là những địa điểm xa trung tâm, tình trạng trả mặt bằng diễn ra tại nhiều trung tâm mua bán do bán buôn ế ẩm.

Theo ông Byron Smith, Chủ tịch Tập đoàn Metropolitan Realty, các chủ đầu tư dự án không lường trước được tình hình nên nhiều dự án ế ẩm. Nguồn cung ở tất cả các thị trường bất động sản đều rất nhiều. Với điều kiện kinh tế như hiện nay, mức độ hấp thụ hết lượng hàng hóa là điều không dễ. Không chỉ thị trường căn hộ, các phân khúc bất động sản khác cũng gặp khó khăn do nguồn cung mới tham gia thị trường dồn dập.

Tại Tp.HCM, thị trường mặt bằng văn phòng cho thuê đang có 9 tòa nhà hạng A, 49 tòa nhà hạng B, 245 tòa nhà hạng C, tổng cộng là 1.946.322m2 sàn. Xét về góc độ cung cấp nguồn cung 2 năm trở lại đây, có sự thay đổi lớn diện tích của một dự án ngày càng lớn.

So với trước kia, nay 1 dự án cao ốc văn phòng cung cấp mặt bằng rộng bằng 5 tòa nhà văn phòng đưa vào hoạt động những năm về trước đó. Trên thị trường mặt bằng bán lẻ, nguồn cung lớn cũng dồn dập đưa vào khai thác nhưng rơi vào thời điểm kinh tế suy thoái đã trở thành áp lực cho thị trường.

Và nguồn cung sẽ chưa dừng lại, nhiều dự án ngừng tiến độ xây dựng do gặp nhiều khó khăn từ tác động của thị trường kinh tế nói chung. Khi kinh tế hồi phục nguồn hàng hóa trên thị trường bất động sản vẫn đủ sức cung ứng không bao giờ có chuyện sốt nhà, khan hiếm mặt bằng như những năm 2007-2008.

Với diễn biến chính bản thân thị trường bất động sản hiện tại, năm 2013, theo ý kiến của ông Trần Kim Chung, sẽ rất khó đoán định diễn biến của thị trường, chưa kể đến tác động của diễn biến nền kinh tế thế giới tác động đến nền kinh tế Việt Nam.

Một giả dụ được đưa ra là nếu thị trường chuyển mình được thì có lẽ rơi vào khoảng từ giữa năm 2013 trở đi, còn trong quý 1 và 2 của năm tới xu hướng đi xuống vẫn tiếp diễn.

Hồi hộp đợi năm hoạt động mới

Theo dự báo của chuyên gia Đinh Thế Hiển, thị trường bất động sản nếu phục hồi mạnh có thể rơi vào giai đoạn cuối năm 2013 và bước sang 2014. Tuy nhiên, sự phục hồi không phải ở tất cả các phân khúc sản phẩm mà chỉ những dự án được đầu tư đúng mức, có giá trị sử dụng và giá cả phù hợp với khả năng thanh toán của người dân.

Ngược lại, theo cách nhìn của chuyên gia Phạm Đỗ Chí, thị trường bất động sản 2013 còn bước tiếp trên con đường nhiều gập gềnh. Để thị trường ổn định và sức mua quay lại thị trường cần giảm giá nhà đất thêm ít nhất 30% nữa, và nếu tình hình xấu hơn thì tỷ lệ giảm giá có thể phải đạt tới 50% khi nền kinh tế chưa thể tốt hơn và thu nhập của người dân chưa cải thiện, trong khi đó giá nhà ở và căn hộ cao cấp tại các thành phố lớn đang vượt quá xa với mặt bằng thu nhập của người dân.

Với kinh nghiệm thâm niên trong ngành bất động sản, ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch Hội đồng Quản trị kiêm Tổng giám đốc Công ty Phát triển nhà ThuDuc House cho là, chưa năm nào thị trường bất động sản lại đối mặt với nhiều vấn đề nan giải, khó khăn toàn diện như năm 2012.

Dù Chính phủ đã nỗ lực rất nhiều để tháo gỡ khó khăn bớt cho doanh nghiệp và kích cầu thị trường nhưng các doanh nghiệp vẫn không thể thoái khỏi chiếc “vòng kim cô” ngày càng siết chặt.

Mặc dù nhiều diễn biến xấu trên thị trường nhưng không phải là hoàn toàn mầu. Đã có những dự án bán tốt và chủ yếu nằm trong phân khúc căn hộ giá rẻ có giá thành dưới 1 tỷ đồng, an ninh tốt, hoàn thiện đúng tiến độ, chất lượng và dịch vụ tốt.

Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn đưa ra nhiều sáng kiến mới và có thể kể đến hình thức sản phẩm căn hộ dịch vụ cho thuê dài hạn 15 năm, 49 năm của Công ty Lê Thành, hay như dự án căn hộ Bee Home của Tập đoàn CT... đã mở ra cho thị trường một hướng đi mới, có nhiều tiềm năng phát triển trong tương lai.

Ông Hiếu cho rằng, nhu cầu về nhà ở, văn phòng tại các thành phố lớn sẽ không ngừng tăng khi nguồn cung có xu hướng giảm dần theo các năm do khan hiếm quỹ đất. Song vấn đề cấp thiết trước mắt là giải quyết lượng hàng tồn kho quá lớn trên thị trường. Điều cần làm là thúc đẩy kinh tế phát triển, tăng thu nhập cho người dân, khi đó niềm tin tiêu dùng tăng lên và hoạt động đầu tư mới cải thiện. Lúc này, dòng tiền mới quay lại với bất động sản.

Trước xu hướng và diễn biến của phân khúc nhà bình dân trong năm 2012, cơ cấu thị trường bất động sản 2013 sẽ có sự tác động mạnh mẽ. Năm 2013 sẽ là năm bùng nổ của căn hộ bình dân, các doanh nghiệp sẽ cạnh tranh khốc liệt hơn, người mua sẽ càng có thêm nhiều sự lựa chọn.

Ông Hiếu cho là, năm 2013 là năm của những nhà đầu tư táo bạo, nắm giữ nhiều tiền mặt sẽ có nhiều cơ hội thu gom các dự án với giá rẻ.